缺德！澳洲政府，要讓人買房接盤！如何投資房產(chǎn)？！澳洲投資者全新決策指南！

01

聯(lián)邦預(yù)算新政推動投資者轉(zhuǎn)向風(fēng)險更高的商業(yè)地產(chǎn)

大批普通散戶投資者正從住宅地產(chǎn)市場撤離，轉(zhuǎn)而涌入商業(yè)地產(chǎn)賽道。聯(lián)邦預(yù)算出臺的一系列稅收調(diào)整政策，正逐步對住宅投資形成實質(zhì)性沖擊。

從多項指標(biāo)來看，商業(yè)地產(chǎn)具備一定投資吸引力，近期回報率水平與住宅地產(chǎn)大體持平。

但該品類暗藏隱患，理財顧問提醒投資者務(wù)必審慎調(diào)研、謹(jǐn)慎入場。

Ray White 研究主管 Vanessa Rader 表示，聯(lián)邦政府出臺新規(guī)，禁止自助養(yǎng)老金（SMSF）舉債購置住宅物業(yè)；疊加負(fù)扣稅政策調(diào)整 —— 僅新建住宅可繼續(xù)享受負(fù)扣稅優(yōu)惠，自政策落地以來資金就已逐步向商業(yè)地產(chǎn)遷移，而本次新規(guī)將進(jìn)一步加速這一趨勢。

Rader 同時提醒，商業(yè)地產(chǎn)投資邏輯和住宅地產(chǎn)截然不同，但 “原先依靠住宅物業(yè)作為核心財富積累載體的投資者，會發(fā)現(xiàn)商業(yè)板塊越來越具備研究價值?！?/p>

從稅務(wù)角度而言，商業(yè)地產(chǎn)（尤其是工業(yè)地產(chǎn)）吸引力顯著提升：投資者持有全部商業(yè)物業(yè)仍可適用負(fù)扣稅；SMSF 也能夠通過杠桿投資商業(yè)地產(chǎn)。與之相對，資本利得稅調(diào)整政策對商業(yè)、住宅兩類投資者普遍適用。

目前資金轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的權(quán)威統(tǒng)計數(shù)據(jù)尚未完整出爐，但投資者或許會留意到：兩大板塊長期綜合回報率十分接近。

根據(jù) Rader 測算數(shù)據(jù)，澳洲工業(yè)地產(chǎn)五年回報率為 10.4%；澳洲住宅房價五年漲幅為 10%。

不過住宅地產(chǎn)前景承壓，多家國際銀行預(yù)測房價從高點至低點最大跌幅或?qū)⑦_(dá)到 10%；反觀工業(yè)廠房這類商業(yè)地產(chǎn)，前景保持平穩(wěn)。

按揭經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu) My Mortgage Freedom 商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人 Jake Sgarbossa 稱：“投資風(fēng)向今年已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變。

尤其是預(yù)算案公布之后，原本咨詢住宅投資貸款的客戶，大量轉(zhuǎn)向咨詢商業(yè)地產(chǎn)。”

對于初次布局商業(yè)地產(chǎn)的投資者，空置率是核心觀測指標(biāo)。長期來看，商業(yè)地產(chǎn)租金收益更高，但空置現(xiàn)象遠(yuǎn)比住宅市場普遍，且空置周期更長。

商業(yè)地產(chǎn)空置率最高可達(dá)住宅市場的四倍，澳洲住宅空置率僅維持在接近 1% 的低位。

這也是兩類資產(chǎn)最核心差異之一：商業(yè)物業(yè)一旦空置，空窗期可能持續(xù)很久，帶來嚴(yán)峻現(xiàn)金流壓力。

不少投資者出于稅務(wù)考量看好商業(yè)地產(chǎn)，能夠避開預(yù)算中力度最大的幾項稅收調(diào)整，是重要吸引力。但拋開稅務(wù)優(yōu)勢，商業(yè)地產(chǎn)本身的基本面風(fēng)險與機(jī)遇不容忽視。

理財顧問 James Gerrard 建議投資者著眼長期影響：“商業(yè)地產(chǎn)潛在租戶群體規(guī)模遠(yuǎn)小于住宅。一部分投資者能夠收獲豐厚回報，但也有人面臨最長兩年的空置期?！?/p>

商業(yè)地產(chǎn)租金收益普遍高于住宅。工業(yè)地產(chǎn)租金收益率大多維持在 6%–8% 區(qū)間；普通住宅租金收益率普遍接近 4%，各大都會中心城區(qū)甚至低至 2%。

Gerrard 同時指出，銀行針對商業(yè)地產(chǎn)放貸標(biāo)準(zhǔn)更為嚴(yán)苛；SMSF 投資商業(yè)物業(yè)可申請的貸款，利率處于信貸市場較高區(qū)間。

02

出租房持有還是出售？澳洲投資者全新決策指南

過去二十年來，澳洲房產(chǎn)投資者只需關(guān)注一個問題：房產(chǎn)市值多少？而聯(lián)邦預(yù)算案的稅收新政落地后，投資者終于必須核算房產(chǎn)的實際收益能力。

二十年來，澳洲房產(chǎn)投資者始終執(zhí)著于同一個問題：這套房子現(xiàn)在值多少錢？

而聯(lián)邦預(yù)算案出臺的新政，讓另一個問題成為投資者的必答題：這套房產(chǎn)的實際收益有多少？未來十年的增值增長點又在哪里？

近期，一對五十歲出頭的夫婦找到我，他們的房產(chǎn)投資經(jīng)歷，是整整一代澳洲人財富積累的縮影。

二十年前，他們在悉尼內(nèi)西區(qū)購入一套投資房，買入價50萬澳元，如今市值已達(dá)150萬澳元。

但這個估值數(shù)字，只能反映樓市行情，完全無法體現(xiàn)房產(chǎn)的實際創(chuàng)收能力。

過去二十年，這套房產(chǎn)的年化資本增值率約為5.7%，該數(shù)據(jù)尚未扣除融資成本、持有成本和稅費。租金收入僅能覆蓋部分日常支出，投資者持有這套房產(chǎn)的核心邏輯，完全依賴房價上漲抵消各項成本、實現(xiàn)盈利。

這套投資邏輯長期主導(dǎo)著澳洲存量房產(chǎn)市場。房產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)Cotality的模型數(shù)據(jù)顯示，澳洲存量獨立屋的租金毛收益率僅為3.1%，低于4.35%的官方現(xiàn)金利率。

扣除房貸成本與房屋持有開支后，澳洲全國僅有0.8%的郊區(qū)房產(chǎn)能夠?qū)崿F(xiàn)正向現(xiàn)金流。

此前，投資者之所以接受微薄的租金收益，是因為所有人都指望通過最終賣房的資本增值獲利。這是一場押注房價上漲的投資博弈，而過去二十年，這場博弈始終穩(wěn)賺不賠。

但聯(lián)邦預(yù)算案的稅收新政，徹底改寫了這場投資博弈的規(guī)則。新政擬對存量房產(chǎn)的負(fù)扣稅（negative gearing）規(guī)則作出調(diào)整，并自2027年7月1日起，對房產(chǎn)真實資本收益征收最低30%的稅費。該政策不會追溯征收房產(chǎn)過往的增值收益。

可一旦法案正式落地，房產(chǎn)未來產(chǎn)生的每一分增值收益，都將適用全新的稅收規(guī)則。

對于依托房價增值積累財富的投資者而言，如今必須直面一個從未認(rèn)真思考過的問題：這套房產(chǎn)是否還值得留在我的投資組合中？

想要得出答案，不能只看表面估值，需要從四大核心維度綜合研判。

一、核算房產(chǎn)真實凈收益

房產(chǎn)中介常公示的毛收益率（Gross yield），幾乎從來不是投資者最終落袋的實際收益。

更具參考價值的核心指標(biāo)是凈現(xiàn)金收益率（net cash return），即扣除房貸利息、土地稅、物業(yè)管理費、業(yè)主公攤費、維修養(yǎng)護(hù)費、保險費以及租金收入稅費后的實際收益。

對于毛收益率僅3.1%的存量房產(chǎn)，在當(dāng)前利率環(huán)境下，房貸成本極易讓房產(chǎn)年度收益轉(zhuǎn)為負(fù)值，投資者每年需要自掏腰包補(bǔ)貼費用，才能持續(xù)持有這套資產(chǎn)。

這類持續(xù)性現(xiàn)金支出因分散在多年周期中，很容易被投資者忽略，但這屬于房產(chǎn)持有核心成本，評估房產(chǎn)投資表現(xiàn)時，必須與賬面增值數(shù)據(jù)一并考量。

二、在政策落地前規(guī)劃賣房時機(jī)

賣房套現(xiàn)的稅費成本，是投資決策的第二大核心考量。

根據(jù)現(xiàn)行規(guī)則，持有房產(chǎn)超過12個月，可享受資本利得稅（CGT）50%折扣優(yōu)惠，剩余應(yīng)稅收益計入賣房當(dāng)年的個人總收入計稅。長期以來，投資者大多選擇在退休或低收入年度賣房套現(xiàn)，以此實現(xiàn)最優(yōu)節(jié)稅效果。

但預(yù)算新政將徹底取消這一稅務(wù)靈活操作空間。若法案按計劃落地，2027年6月30日前產(chǎn)生的房產(chǎn)增值收益，仍沿用現(xiàn)行稅收規(guī)則；2027年7月1日后產(chǎn)生的新增增值收益，將扣除通脹因素核算真實收益，且最低需繳納30%稅費，最高邊際稅率納稅人的稅費可達(dá)47%。

對于手握大額未兌現(xiàn)房產(chǎn)增值收益的城市投資者而言，短期內(nèi)無需過度擔(dān)憂。

但即將退休、即將進(jìn)入低收入周期的投資者，需重點研判賣房時機(jī)。若房產(chǎn)凈資本收益疊加其他應(yīng)稅收入后，仍可落在30%邊際稅率區(qū)間（含醫(yī)療保險稅則為32%），可優(yōu)先考慮提前賣房套現(xiàn)。

投資者可通過測算不同賣房時間節(jié)點，精準(zhǔn)對比稅后、扣除交易成本后的實際到手資金，以及套現(xiàn)資金后續(xù)的投資收益，為決策提供數(shù)據(jù)支撐。

三、將家庭總資產(chǎn)視作整體投資組合

房產(chǎn)套現(xiàn)決策，需要結(jié)合自管養(yǎng)老金（superannuation）統(tǒng)籌規(guī)劃。

不少家庭手握高價值房產(chǎn)，但夫妻雙方的養(yǎng)老金余額差距懸殊：一方常年在崗、養(yǎng)老金儲備充足，另一方因離職居家導(dǎo)致養(yǎng)老金積累薄弱。

而房產(chǎn)套現(xiàn)，恰好可以填補(bǔ)家庭養(yǎng)老金儲備的缺口。

澳洲養(yǎng)老金按個人獨立核算，房產(chǎn)套現(xiàn)資金無需按照原有房產(chǎn)持有比例拆分。夫妻雙方可各自按照個人額度繳存養(yǎng)老金：養(yǎng)老金積累階段收益僅繳15%稅費，余額低于300萬澳元的退休賬戶收益免稅；而新政落地后，房產(chǎn)類資產(chǎn)的未來增值收益最低需繳納30%稅費。

該規(guī)則不會改變房產(chǎn)過往增值收益的應(yīng)繳稅費，但會徹底改變套現(xiàn)資金及其未來收益的復(fù)利計稅環(huán)境。

對于2026年6月30日養(yǎng)老金總額低于50萬澳元的投資者，除每年3萬澳元的標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)惠繳存限額外，還可使用過去五年未用完的優(yōu)惠繳存額度，單年度最高可抵扣應(yīng)稅收入的繳存金額可達(dá)17.5萬澳元。

依托非優(yōu)惠型繳存預(yù)支規(guī)則（non-concessional bring-forward rule），養(yǎng)老金余額低于184萬澳元的個人，三年合計可額外繳存39萬澳元。此外，55歲及以上、出售自住房的投資者，可享受養(yǎng)老置換繳存（downsizer contribution）政策，單人可額外繳存30萬澳元，不計入常規(guī)繳存額度。

以上所有稅務(wù)優(yōu)惠與繳存權(quán)益，在房產(chǎn)持續(xù)持有的狀態(tài)下無法享受，僅能在賣房套現(xiàn)后兌現(xiàn)，這也是投資者權(quán)衡賣房與持有的核心關(guān)鍵。

四、不可忽視資產(chǎn)持有架構(gòu)

資金能否靈活套現(xiàn)，同樣取決于房產(chǎn)的持有架構(gòu)。

很多投資者早年以個人名義或全權(quán)信托（discretionary trusts）持有房產(chǎn)，這套架構(gòu)的核心初衷是收入拆分節(jié)稅、享受資本利得稅50%折扣。

但新政規(guī)定，自2027年7月起調(diào)整資本利得稅規(guī)則，2028年7月起對全權(quán)信托分紅征收最低30%稅費，讓信托持有房產(chǎn)的弊端凸顯：租金收益分配、最終增值收益繳稅、家族遺產(chǎn)規(guī)劃適配性，都將成為復(fù)雜問題。

這并不意味著投資者需要倉促調(diào)整資產(chǎn)架構(gòu)。貿(mào)然變更持有主體，可能觸發(fā)資本利得稅和印花稅，最終得不償失。但新政明確，2027年7月1日起將開放三年的信托架構(gòu)調(diào)整窗口期，投資者可提前規(guī)劃優(yōu)化架構(gòu)，無需被動倉促調(diào)整。

回到前文的夫婦案例，他們并非必須賣房。這套房產(chǎn)陪伴他們積累財富，至今仍具備持有價值。真正改變的，是他們對房產(chǎn)實際價值、未來持有成本與收益的認(rèn)知，以及未來十年房產(chǎn)投資的全新規(guī)則。

03

悉尼房市寒意蔓延！三居室公寓$220萬流拍，中介：結(jié)果比預(yù)想好

悉尼樓市的冬季寒意仍未消退。Elizabeth Bay一套擁有三居室公寓于周六舉行拍賣，但最終未能售出。

這套位于3/4 Holdsworth Avenue的房產(chǎn)底價為235萬澳元，指導(dǎo)價為240萬澳元。該公寓擁有獨立屋般的空間尺度、愛德華時期特色，且鄰近Rushcutters Bay Park，卻只有一名買家注冊登記。

拍賣開場時，賣方先叫價220萬澳元。一名此前看過房產(chǎn)的女性旁觀者隨后現(xiàn)場注冊競拍，卻沒有出價。另一名注冊競拍者也沒有回應(yīng)賣方叫價，房產(chǎn)最終流拍。

賣方是一名本地投資者，兩名注冊競拍者均為自住買家。

Ray White中介Renee Cross表示，兩組買家都有實力買下這套房產(chǎn)。

截至報道發(fā)布時，這套房產(chǎn)仍未售出。

Cross說，由于注冊競拍人數(shù)不足，她與賣方一度考慮在本周撤拍。但兩人最終決定照常舉行拍賣，不讓房產(chǎn)成為當(dāng)前市場的犧牲品。她說，結(jié)果超出了她的預(yù)期。

“拍賣結(jié)束時，還有兩名有能力買下房產(chǎn)的注冊買家，這讓我有信心。我非常興奮?！?/p>

在Forest Lodge，4名注冊競拍者激烈競購一套帶停車位的一居室公寓，價格被推高至75.7萬澳元。

這套位于33/211 Wigram Rd的頂層公寓底價為65萬澳元，與指導(dǎo)價相同。

競價從64萬澳元開始，隨后快速上升，先后以每次5000澳元和1萬澳元的幅度加價，直至超過70萬澳元。競爭很快縮小到兩方，價格達(dá)到74萬澳元后，每次加價縮至1000澳元，最后一筆5000澳元的出價落槌成交。

這套房產(chǎn)屬于已故業(yè)主遺產(chǎn)，4名注冊競拍者都是首次置業(yè)者，最終買家和最后一名出價者均由父母陪同。

Belle Property Glebe中介James Cahill把這場激烈競價形容為“一場拳擊賽”，并稱結(jié)果是意外之喜。

“這表明，即使在這樣的市場中，首次置業(yè)者仍會競購那些各項條件都符合要求的房產(chǎn)。”

Cahill說，這套公寓綠樹環(huán)繞，靠近Annandale village，還配有安全的室內(nèi)停車位，銷售期間因此引發(fā)濃厚興趣。

他補(bǔ)充說，公寓本身的維護(hù)狀況也很吸引買家。

“公寓保養(yǎng)得很好，完全可以入??；不過更新廚房和浴室仍有增值空間。換句話說，它兼具兩方面的優(yōu)點?！?/p>

Cahill表示，遺產(chǎn)執(zhí)行人聽取市場意見，將底價定在“公平合理”的水平，帶動了買家出價。

04

審計總署：警示住房交付存隱憂

審計總署（Auditor-General）警告稱，政府標(biāo)志性住房項目的交付目前面臨”相當(dāng)大的不確定性”。

據(jù)審計總署最新報告，聯(lián)邦政府兩項旗艦住房項目存在未能達(dá)標(biāo)的風(fēng)險。該報告審查了澳大利亞住房未來基金（Housing Australia Future Fund, HAFF）和國家住房協(xié)議基金（National Housing Accord Facility, NHAF）的設(shè)計與交付情況。

該澳大利亞國家審計署（Australian National Audit Office, ANAO）報告于周二（2026年7月21日）發(fā)布，認(rèn)為兩項計劃的設(shè)計大體有效，但指出了交付環(huán)節(jié)存在的短板，已使其住房目標(biāo)面臨風(fēng)險。

HAFF于2023年首次宣布設(shè)立，初始投資額為100億澳元，基金收益用于支持社會和可負(fù)擔(dān)住房交付；NHAF則通過與各州和領(lǐng)地的協(xié)議提供額外資金。

兩項計劃均由財政部（Department of Treasury）負(fù)責(zé)管理。

兩項計劃的合計目標(biāo)為在2029年6月30日前交付4萬套社會和可負(fù)擔(dān)住房，其中HAFF承擔(dān)3萬套，NHAF承擔(dān)1萬套。

然而，審計總署報告發(fā)現(xiàn)，截至2026年5月，僅完成1,432套住房。

報告還指出，根據(jù)2026年4月的預(yù)測，預(yù)計到2028年6月30日僅完成2萬套住房——僅為合計目標(biāo)的一半。

這意味著在計劃最后一年還需額外交付2萬套住房，才能在2029年6月前實現(xiàn)4萬套住房的目標(biāo)。

審計總署表示：”鑒于第三輪正在進(jìn)行中，截至2026年6月，這一預(yù)測存在相當(dāng)大的不確定性。”

審查就交付安排提出了若干問題，認(rèn)為項目交付、成本及影響方面的透明度不足。

審計總署識別的關(guān)鍵問題包括項目管理，認(rèn)為治理和監(jiān)督安排建立較晚且未能持續(xù)保持。

報告還指出，財政部耗時逾一年才正式確定其風(fēng)險管理框架，且未定期審查項目風(fēng)險或評估其管控措施的有效性。

審計總署表示：”交付安排僅部分有效，包括項目管理、風(fēng)險管理和績效管理，這增加了項目未能以足以實現(xiàn)預(yù)期政策成果的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行治理和管理的風(fēng)險?！?/p>

“項目交付、成本和影響方面的透明度不足?！?/p>

作為審查的一部分，審計總署提出五項建議以加強(qiáng)計劃管理，財政部已全部接受。

建議包括改進(jìn)治理和信息管理安排、定期評估項目風(fēng)險及管控措施的有效性，以及通過明確職責(zé)并確保風(fēng)險得到定期審查來加強(qiáng)風(fēng)險監(jiān)督。

審計總署在報告中還呼吁財政部建立更清晰的交付效率衡量標(biāo)準(zhǔn)，并改進(jìn)項目績效的公開報告，包括目標(biāo)進(jìn)展和更廣泛成果。

報告指出：”除非財政部加強(qiáng)其治理、風(fēng)險和績效管理安排，否則項目可能無法實現(xiàn)預(yù)期成果?！?/p>

聯(lián)邦政府在財政部發(fā)布的一份聲明中回應(yīng)了審計總署的調(diào)查結(jié)果，聲明來自住房部長Clare O’Neil。

住房部長承認(rèn)審計總署對財政部HAFF設(shè)計大體有效、且有穩(wěn)健政策建議支持的評估。

她還指出，報告認(rèn)可財政部通過吸納早期資金輪次的經(jīng)驗教訓(xùn)和利益相關(guān)方反饋，持續(xù)改進(jìn)項目。

她表示：”該項目正處于數(shù)十年來最艱難的建造市場之一進(jìn)行交付。隨著建筑和融資成本上升，財政部及早識別了這些壓力，政府也采取行動保障我們交付更多社會和可負(fù)擔(dān)住房的承諾。”

“審計總署已識別出切實可行的機(jī)會，以在項目持續(xù)成熟過程中加強(qiáng)治理、風(fēng)險管理和公開報告。我們歡迎這些建議，并將繼續(xù)改進(jìn)項目的交付方式?！?/p>

4萬套住房的HAFF和NHAF目標(biāo)構(gòu)成政府更廣泛承諾的一部分，即結(jié)合其他舉措，到2029年交付5.5萬套社會和可負(fù)擔(dān)住房。O’Neil在聲明中重申了政府對這一更廣泛目標(biāo)的承諾。

O’Neil表示：”阿爾巴尼斯政府（Albanese Government）堅定支持到本十年末建造5.5萬套新社會和可負(fù)擔(dān)住房的宏偉目標(biāo)，因為正是這樣的雄心壯志，才能扭轉(zhuǎn)醞釀了一代人的住房危機(jī)。”

“我們的重點仍然堅定地放在為澳大利亞人交付5.5萬套新住房這一艱巨、復(fù)雜且規(guī)模龐大的任務(wù)上，與澳大利亞住房局（Housing Australia）、各州和領(lǐng)地、社區(qū)住房提供商及行業(yè)攜手合作?！?/p>

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