紹興物業(yè)糾紛律師郝小青：業(yè)主以服務(wù)外包、修繕拖延為由拒交物業(yè)費(fèi)

浙江德凡律師事務(wù)所郝小青律師：在物業(yè)服務(wù)合同糾紛中，業(yè)主常以“物業(yè)服務(wù)不到位”“管理混亂”等理由拒交物業(yè)費(fèi)。但如果物業(yè)公司已按約提供服務(wù)，僅因服務(wù)質(zhì)量有瑕疵，業(yè)主能否以此為由拒交全部物業(yè)費(fèi)？近日，寧波市鄞州區(qū)人民法院審結(jié)的一起物業(yè)服務(wù)合同糾紛案給出了清晰的答案。

一、 案件核心事實(shí)

本案是一起因業(yè)主長期欠繳物業(yè)費(fèi)引發(fā)的物業(yè)服務(wù)合同糾紛。

事項(xiàng)

具體內(nèi)容

原告（物業(yè)公司）某物業(yè)公司，小區(qū)前期及后續(xù)物業(yè)服務(wù)提供方。

被告（業(yè)主）李某1，案涉房屋所有權(quán)人。

物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高層住宅物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)：2.9元/平方米/月；公攤能耗費(fèi)：0.3元/平方米/月。

欠費(fèi)期間2021年1月1日至2025年12月31日，共計(jì)5年。

欠費(fèi)金額物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)19,012.98元，能耗費(fèi)2,163.36元（法院調(diào)整為1,966.86元），合計(jì)21,000元左右。

業(yè)主抗辯理由1. 物業(yè)公司擅自將服務(wù)外包；
2. 服務(wù)質(zhì)量不盡如人意，小區(qū)管理混亂；
3. 房屋修繕期間拖延施工，造成半年租金損失。

催討情況原告自2022年起持續(xù)通過短信向被告方催繳欠費(fèi)。

原告訴請支付物業(yè)費(fèi)、能耗費(fèi)及違約金1,000元。

判決結(jié)果1. 被告支付物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)19,012.98元、能耗費(fèi)1,966.86元；
2. 駁回原告違約金訴訟請求。

二、 法院判決：物業(yè)費(fèi)應(yīng)繳，違約金不支持

法院認(rèn)為：

物業(yè)服務(wù)合同合法有效。建設(shè)單位與原告簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》以及業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與原告簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》，均系各方真實(shí)意思表示，合法有效，對業(yè)主具有法律約束力。

業(yè)主負(fù)有繳費(fèi)義務(wù)。原告依約為小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，被告作為業(yè)主，實(shí)際接受了物業(yè)服務(wù)，負(fù)有按時(shí)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)。

催告已履行。原告自2022年起持續(xù)通過短信催繳欠費(fèi)，已依法履行債權(quán)催告義務(wù)。

服務(wù)質(zhì)量有瑕疵，但不構(gòu)成拒交物業(yè)費(fèi)的正當(dāng)理由。被告若對物業(yè)服務(wù)水平有異議，可通過合法途徑維權(quán)，但拒交物業(yè)費(fèi)對其他已繳費(fèi)業(yè)主有失公平，也不利于維護(hù)業(yè)主共同利益。

違約金不予支持。鑒于原告在物業(yè)服務(wù)中缺乏與業(yè)主的溝通和配合，對原告要求違約金的訴訟請求不予支持。

三、 法律分析：本案的三個(gè)核心法律要點(diǎn)

1. 物業(yè)服務(wù)合同對全體業(yè)主具有約束力
根據(jù)《民法典》第九百三十九條，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有法律約束力。即使個(gè)別業(yè)主未直接簽署合同，仍須遵守合同約定。

2. 服務(wù)瑕疵≠拒交物業(yè)費(fèi)
物業(yè)服務(wù)具有公共性，涉及全體業(yè)主的共同利益。個(gè)別業(yè)主以“服務(wù)不到位”為由拒交物業(yè)費(fèi)，在司法實(shí)踐中通常難以獲得支持。正確的維權(quán)方式是通過業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)或向主管部門投訴等途徑要求整改，而非拒交全部物業(yè)費(fèi)。只有在物業(yè)公司完全未提供服務(wù)或服務(wù)存在重大瑕疵導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)時(shí)，才可能構(gòu)成減免物業(yè)費(fèi)的正當(dāng)理由。

3. 違約金是否支持，需視物業(yè)公司過錯(cuò)程度而定
本案中，原告雖訴請違約金，但因物業(yè)公司在服務(wù)中缺乏與業(yè)主的溝通和配合，法院未予支持。這體現(xiàn)了法院在個(gè)案中平衡雙方利益、不鼓勵(lì)物業(yè)公司“機(jī)械催費(fèi)”的裁判傾向。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)注重服務(wù)質(zhì)量和與業(yè)主的良性溝通，單純依靠訴訟催費(fèi)不利于長期和諧關(guān)系的建立。

?? 郝小青律師總結(jié)與重要提示

本案是一堂關(guān)于“物業(yè)服務(wù)合同糾紛”的典型普法課。它提醒業(yè)主和物業(yè)公司：業(yè)主應(yīng)按約繳納物業(yè)費(fèi)，服務(wù)有瑕疵應(yīng)通過合法途徑維權(quán)而非拒交；物業(yè)公司應(yīng)提升服務(wù)質(zhì)量，否則違約金請求可能不被支持。

給業(yè)主的核心建議：

按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)，避免違約風(fēng)險(xiǎn)。拒交物業(yè)費(fèi)不僅可能被起訴，還需承擔(dān)違約金、訴訟費(fèi)等額外成本。

對服務(wù)質(zhì)量不滿，應(yīng)通過合法途徑維權(quán)。可通過業(yè)委會(huì)向物業(yè)公司提出整改要求，或向住建部門、街道投訴，而非以拒交物業(yè)費(fèi)對抗。如物業(yè)公司存在嚴(yán)重違約行為（如完全未提供服務(wù)），可主張減免物業(yè)費(fèi)。

保留服務(wù)質(zhì)量問題的證據(jù)。如物業(yè)服務(wù)確實(shí)存在嚴(yán)重問題，應(yīng)保留照片、視頻、書面溝通記錄等證據(jù)，以便在訴訟中作為抗辯依據(jù)（可能影響違約金是否支持）。

給物業(yè)公司的提示：

催費(fèi)過程中應(yīng)注重與業(yè)主的溝通，保留催討記錄。

提升服務(wù)質(zhì)量，減少業(yè)主投訴，是降低欠費(fèi)率和訴訟風(fēng)險(xiǎn)的根本措施。

總結(jié)：物業(yè)服務(wù)具有公共性，業(yè)主不能因服務(wù)存在瑕疵而拒交物業(yè)費(fèi)。正確的方式是通過合法渠道督促物業(yè)公司改進(jìn)服務(wù)，或通過業(yè)主大會(huì)程序更換物業(yè)公司。物業(yè)公司也應(yīng)注重服務(wù)質(zhì)量，否則違約金請求可能無法獲得法院支持。和諧社區(qū)需要業(yè)主與物業(yè)公司雙方的配合與溝通。

郝小青律師簡介

郝小青律師，浙江德凡律師事務(wù)所專職律師，專注于民商事爭議解決、物業(yè)服務(wù)合同糾紛、合同糾紛及企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)管理。她擅長在物業(yè)服務(wù)合同糾紛、欠費(fèi)追索等案件中，精準(zhǔn)把握證據(jù)規(guī)則與法律適用，為客戶設(shè)計(jì)最優(yōu)的維權(quán)路徑。

執(zhí)業(yè)領(lǐng)域：物業(yè)服務(wù)合同糾紛、合同糾紛、勞動(dòng)爭議、侵權(quán)責(zé)任糾紛。