超高層取消！曲江CCBD32畝用地“商改住”公示

7月22日，曲江新區(qū)官網(wǎng)發(fā)布了一則土地規(guī)劃公示：《曲江新區(qū)ZC-QJ-02-04-01地塊實(shí)施詳細(xì)規(guī)劃及QJ4-2-89宗地規(guī)劃條件書(shū)公示》，由商務(wù)金融用地調(diào)整為二類城鎮(zhèn)住宅用地。

地塊位于文匯巷以南、匯新路以西的32.037畝地塊，由商務(wù)金融用地調(diào)整為住宅用地。這塊地緊鄰西安萬(wàn)象城、地鐵2號(hào)線與8號(hào)線換乘站電視塔站，北側(cè)是華潤(rùn)悅璽、南側(cè)是華潤(rùn)悅府——兩個(gè)二手房掛牌均價(jià)均超過(guò)3.1萬(wàn)元/㎡的高端項(xiàng)目。

三年前，這塊地曾被規(guī)劃為150米超高層、總建面約13.4萬(wàn)平方米的“西安曲江文化藝術(shù)展覽中心”。如今，超高層消失了，取而代之的是容積率1.2-2.5的住宅用地。

這不是孤例。就在幾個(gè)月前，曲江CCBD南區(qū)同樣經(jīng)歷了大規(guī)模“調(diào)規(guī)”：原規(guī)劃中沿長(zhǎng)安南路布局的500米、350米、300米超高層集群被全面取消，商辦用地大量轉(zhuǎn)為居住用地。整個(gè)CCBD的格局從“摩天雄心”變?yōu)椤氨鄙棠献　薄?/p>

Part-1

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商辦過(guò)剩時(shí)代必然選擇

“商改住”之所以在CCBD密集發(fā)生，根源在于一個(gè)殘酷的現(xiàn)實(shí)：商業(yè)辦公的供需天平早已失衡。

近年來(lái)，全國(guó)各大城市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)嚴(yán)峻，庫(kù)存積壓、空置率攀升已成普遍困境。西安也不例外——商辦物業(yè)庫(kù)存高企是不爭(zhēng)的事實(shí)。在此背景下，繼續(xù)堆砌超高層寫(xiě)字樓和商務(wù)金融用地，只會(huì)讓過(guò)剩的商辦庫(kù)存雪上加霜。

正如有評(píng)論所言，“在目前西安商業(yè)辦公整體庫(kù)存量較大，并且開(kāi)發(fā)難度較大的情況之下，規(guī)劃用途的調(diào)整對(duì)于一個(gè)區(qū)域建設(shè)來(lái)講，或許是一件好事，能夠更快的開(kāi)發(fā)建設(shè)”。

與之相對(duì)的是，住宅需求持續(xù)旺盛。尤其是在人口持續(xù)流入的核心城市，住房供需矛盾日益突出。將過(guò)剩的商辦用地轉(zhuǎn)化為緊缺的住宅用地，本質(zhì)上是土地資源配置的市場(chǎng)化糾偏——讓土地流向更需要、更有效率的用途。

Part-2

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超高地標(biāo)幻夢(mèng)的終結(jié)

曲江CCBD的規(guī)劃史，是一部從狂熱到理性的觀念變遷史。

2018年，曾有報(bào)道稱曲江“規(guī)劃建設(shè)世茂701米、華潤(rùn)666米超高層，打造大西安國(guó)際化大都市建設(shè)的新地標(biāo)”。2019年版規(guī)劃中，沿長(zhǎng)安南路和中軸絲路主題公園兩側(cè)均為商辦用地，規(guī)劃高度從250米到500米不等的超高層集群。那時(shí)的CCBD，承載的是一座城市對(duì)“高度”的執(zhí)念——似乎只有摩天大樓才能證明國(guó)際化。

然而十五年過(guò)去，這些超高層大多停留在圖紙上。直到2025年底至2026年初，隨著西安市拘留所、看守所相繼南遷，CCBD南區(qū)最后一塊“特殊用地”釋放，規(guī)劃才迎來(lái)根本性調(diào)整。超高層徹底“流產(chǎn)”，商辦用地全面取消。

Part-3

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宏觀要求“縮量提質(zhì)”

將這塊32畝住宅用地放到2026年西安土地供應(yīng)的宏觀圖景中，其意義更為清晰。

2026年，西安計(jì)劃供應(yīng)住宅用地879.74公頃，較2025年的1282.4公頃下降約31.4%，處于近年來(lái)的歷史低位。商品住宅用地占比從2025年的約78%降至約64.8%，保障性住房用地比例顯著提升。土地供應(yīng)正從“量的擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“質(zhì)的提升”。

與此同時(shí)，2026年上半年西安土地市場(chǎng)顯著降溫，房企拿地趨于保守。就在本月初，曲江CCBD板塊還出現(xiàn)了地塊流拍。市場(chǎng)不再是那個(gè)“拿地就賺”的狂熱時(shí)代。

在此背景下，電視塔旁這塊32畝地塊的“商改住”公示，恰逢其時(shí)。它位于西安基準(zhǔn)地價(jià)最貴的曲江一期核心區(qū)（Ⅰ類住宅用地基準(zhǔn)樓面地價(jià)6600-7200元/㎡），周邊配套成熟、雙地鐵加持。這樣的優(yōu)質(zhì)地塊入市，既是對(duì)“縮量提質(zhì)”供地邏輯的呼應(yīng)，也有望在當(dāng)前略顯冷清的土地市場(chǎng)中注入一劑強(qiáng)心針。

Part-4

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城市治理回歸務(wù)實(shí)

從會(huì)展中心到超高層規(guī)劃，從“商改住”到低密住宅——電視塔旁這塊32畝土地的命運(yùn)變遷，濃縮了曲江乃至西安城市發(fā)展理念的深刻轉(zhuǎn)變。

過(guò)去我們迷戀地標(biāo)，認(rèn)為高度代表實(shí)力；今天我們更看重宜居，明白人的感受才是城市的尺度。過(guò)去我們追求宏大敘事，動(dòng)輒幾百米的超高層、幾十萬(wàn)平方米的商辦集群；今天我們學(xué)會(huì)務(wù)實(shí)調(diào)整，讓土地回歸市場(chǎng)、回歸生活。

當(dāng)然，“商改住”也并非沒(méi)有代價(jià)。商辦用地減少，意味著區(qū)域產(chǎn)業(yè)承載力和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展后勁可能受到影響。如何在滿足居住需求與保留產(chǎn)業(yè)空間之間取得平衡，是決策者需要持續(xù)思考的命題。但無(wú)論如何，讓一塊荒廢三年的商務(wù)金融用地變成能夠服務(wù)市民的住宅，總比讓它在圖紙上繼續(xù)沉睡要好。

32畝，在動(dòng)輒百畝千畝的土地市場(chǎng)中不算大。但它傳遞的信號(hào)足夠清晰：當(dāng)摩天大樓的幻夢(mèng)散去，留下來(lái)的，是這座城市對(duì)自己真實(shí)需求的誠(chéng)實(shí)面對(duì)。