越小越搶手！河西重磅宅地曝光，容積率僅1.2

河西北低密宅地，曝光。

就在剛剛，市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《南京市河西新城區(qū)北部地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》MCe020-09規(guī)劃管理單元圖則修改（公眾意見征詢），將河西北的一幅商辦混合用地（Bb）調(diào)整為二類居住用地(R2)，容積率僅1.2。

這幅地大家也不陌生。原為清涼門大街的南京花卉西市場，早在今年3月就傳出拆遷并改為住宅用地的消息，如今規(guī)劃正式發(fā)布，意味著距離地塊上市又近一步。

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先來看規(guī)劃詳情。

擬修改地塊東至嫩江路，南至清涼門大街，西至江東北路，北至漢江路，用地面積約9.99公頃?，F(xiàn)狀主要為花卉西市場、居住小區(qū)、省生態(tài)環(huán)境廳、僑馨大廈等。

在文件中可以看到，除原本小學(xué)、行政辦公等用地面積微調(diào)外，位于嫩江路-清涼門大街交匯處的社區(qū)中心增加了派出所的規(guī)劃。

其中看點(diǎn)最大的是09-022編號(hào)用地。

更改前：商辦混合用地，面積約0.72公頃，容積率≤5.5，建筑密度≤45%，建筑高度≤100米，綠地率≥25%。

更改后：二類居住用地，用地面積為0.87公頃，容積率≤1.2，建筑密度≤35%，建筑高度≤35米，綠地率≥30%。

需要注意的是，更改后的居住用地，未來需配建面積不小于2850㎡的社區(qū)中心（含居家養(yǎng)老服務(wù)站）。

河西北部板塊，迎來一幅體量較小的低密宅地。

要知道，近兩年來南京不僅多幅“小而美”地塊成功出讓，且引多家房企競價(jià)爭搶、最終溢價(jià)成交，比如：

今年5月底，面積不足1萬㎡、容積率1.2的孝陵衛(wèi)G16地塊，經(jīng)過90輪競價(jià)，被北谷拿下，溢價(jià)率約50%；

去年7月出讓的河西北G47地塊（翰文府），出讓面積僅約4200㎡，歷經(jīng)89輪競價(jià)后被北谷拿下；

還有去年4月出讓的珠江路G05地塊（Villa金陵云邸），面積僅約4500㎡，長住集團(tuán)經(jīng)過68輪競價(jià)后拿下，溢價(jià)率達(dá)43.37%。

可以預(yù)見的是，這幅容積率僅1.2、出讓面積僅約8700㎡的河西宅地，掛牌后將會(huì)掀起新一輪的搶地大戰(zhàn)。

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這幅剛剛曝光的優(yōu)質(zhì)宅地，原為南京花卉西市場，銳評(píng)君在今年3月還曾對(duì)其進(jìn)行過實(shí)探，地塊位置相當(dāng)優(yōu)越。

去年年底，開業(yè)超20年的南京花卉西市場，啟動(dòng)拆遷程序，市場內(nèi)所有商戶開始清退。

3月份實(shí)探時(shí)就有消息在商戶間流傳：市場拆遷后將改成商品住宅用地。

從位置上來看，花卉市場所處的位置優(yōu)勢(shì)明顯。

緊靠清涼門大街，不遠(yuǎn)處就是在建地鐵9號(hào)線、規(guī)劃13號(hào)線交匯的管子橋站，還有江東快速路、漢中門大街等，交通配置完善。

向西是南京信泰中心，向南有蘇寧廣場，周邊不僅有成熟小區(qū)包圍，去年爆火的金基瓏樾府也在附近，居住氛圍濃厚。

值得一提的是，地塊緊靠的蘇寧千秋情緣小區(qū)，學(xué)區(qū)劃分是南京市漢江路小學(xué)+第二十九中學(xué)致遠(yuǎn)分校，擁有優(yōu)質(zhì)教育資源。

作為發(fā)展已然成熟的主城區(qū)域，近幾年來龍江區(qū)域出讓的宅地基本都是“擠”出來的。

比如金基瓏樾府，出讓面積約9579.13㎡，規(guī)劃了3棟住宅。

去年，項(xiàng)目首開上市，以低密四代宅俘獲大批買房人芳心，銷許均價(jià)6.5萬/㎡，兩次開盤后項(xiàng)目收官。

還有北谷·翰文府，出讓面積約4216.01㎡，僅規(guī)劃了2棟16-17F小高層四代宅，主力戶型約135㎡、162㎡，或?qū)⒂诮谑组_。

相對(duì)來說，片區(qū)內(nèi)小體量的宅地不僅配套成熟、地段優(yōu)越，且開發(fā)難度低、未來房源去化壓力小，對(duì)開發(fā)房企有超強(qiáng)的吸引力。

那么這幅新曝光的宅地又會(huì)被哪家房企收入囊中呢？我們拭目以待。

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今年的南京土地市場中，不少宅地都是在原建筑拆除并經(jīng)過規(guī)劃調(diào)改后，掛牌出讓，且因優(yōu)越的位置、硬核的地塊指標(biāo)，在土拍中相繼拿下了亮眼的成績。

比如，上周剛剛出讓的原和悅儲(chǔ)運(yùn)產(chǎn)業(yè)園地塊，經(jīng)過99輪激烈競價(jià)，被招商拿下。

河西中G30原為和悅儲(chǔ)運(yùn)產(chǎn)業(yè)園地塊，緊鄰應(yīng)天大街、江東中路及地鐵2號(hào)線集慶門大街站。

今年2月，《南京市河西新城區(qū)北部地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》MCe020-17規(guī)劃管理單元圖則修改（公眾意見征詢）發(fā)布，將原本的幼托、商住混合用地合并為二類居住用地。

6月中旬河西中G30地塊正式掛牌，容積率僅為1.6，板塊稀缺宅地加上地塊指標(biāo)的差異化優(yōu)勢(shì)，引起諸多關(guān)注。

7月15日，地塊開始網(wǎng)上競價(jià)，經(jīng)過99輪競拍，被招商拿下，成交總價(jià)29.98億，樓面價(jià)34415元/㎡，溢價(jià)率7.07%，或?qū)⒋蛟煺猩绦蛳敌伦鳌?/p>

還有去年年底拆完、今年6月就拍賣的克莉絲汀甜蜜城堡地塊，經(jīng)過41輪競價(jià)后，被金基收入囊中。

去年年底，克莉絲汀甜蜜城堡被拆除，今年2月，南京市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《南京市江寧區(qū)九龍湖片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃 》NJNBd070—03規(guī)劃管理單元圖則修改（批后公布），克莉絲汀甜蜜城堡部分地塊由科研設(shè)計(jì)用地更改為3幅宅地以及社區(qū)用地。

6月初，九龍湖G28地塊正式掛牌，是3幅宅地中編號(hào)為03-05二類居住用地以及03-33居住社區(qū)中心用地，容積率僅1.2、建筑限高35米。

6月底，G28地塊在經(jīng)過41輪競價(jià)后，被金基以總價(jià)6.97億元收入囊中，樓面地價(jià)11375元/㎡。

從“甜蜜城堡”到低密豪宅，金基落子九龍湖，延續(xù)其深耕南京高端改善市場的一貫路徑，G28地塊有望成為九龍湖板塊的下一個(gè)品質(zhì)標(biāo)桿。