香港樓市，正在創(chuàng)造歷史

香港半山波老道「應天」示意圖

香港，正在創(chuàng)造歷史。

2026年6月，香港差餉物業(yè)估價署發(fā)布了一組讓整個房地產(chǎn)圈屏住呼吸的數(shù)據(jù)：2026年5月私人住宅售價指數(shù)321.9點，同比上漲12.36%，連續(xù)12個月上漲——史無前例的十二連升，創(chuàng)下近31個月新高。

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「香港自2024年第一季度財政司撤銷所有'辣招'之后，市場的拐點就已經(jīng)出現(xiàn)了。」——長江實業(yè)營業(yè)部首席經(jīng)理郭子威如是說。

長江實業(yè)營業(yè)部首席經(jīng)理——郭子威

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十二連升：香港樓市做對了什么

數(shù)據(jù)不會說謊。

2026年1至6月，香港一手住宅成交量已超過1萬套，同比增幅超過40%；成交金額更是翻了一倍。這意味著，不是某一款產(chǎn)品在熱銷，而是整個高端市場的購買力在同一時間集體爆發(fā)。

郭子威給出了他的判斷：「這不是一個簡單的反彈，而是重新回到一個新的上升軌道。」支撐這個判斷的，是三個清晰的需求板塊——

● 第一板塊：低端——赴港留學潮

在港高校非本地學生的比例近幾年不斷提升，現(xiàn)已達到約40%。這些學生對租賃需求旺盛，業(yè)主往往要求一次性支付12至24個月租金作為保障。租金回報堅挺，支撐著低端市場的穩(wěn)定。

● 第二板塊：中端——精英人才引進

香港政府近年大力引進各類精英人才（高才通、優(yōu)才等），這些新香港人是中檔房屋需求的主力軍，也是香港政府最成功的政策之一。他們的到來，不僅帶來了人口凈流入，更帶來了真實的居住需求。

● 第三板塊：頂端——國際金融中心的高管們

香港IPO市場持續(xù)活躍，2025年融資規(guī)模重回全球第一，2026年一季度熱度不減。赴港上市的企業(yè)高管，需要一個穩(wěn)定的高端居所。這群人出手闊綽，是超級豪宅最忠實的買家。

三個板塊，三重需求，共同托起了香港樓市的十二連升。

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政策東風：前所未有的扶持力度

如果說需求是樓市的「表」，那么政策，就是樓市的「里」。

2026年7月7日，中國人民銀行與香港金融管理局聯(lián)手，推出了一連串重磅金融新政——

● 債券通大幅擴容

兩地債券市場的互聯(lián)互通進一步加深，內(nèi)地與香港的資本通道被拓寬到前所未有的廣度。

● 離岸人民幣流動性額度拓闊

香港作為全球獨一無二的離岸人民幣樞紐，其流動性池子被進一步做大。這個定位，沒有任何地區(qū)可以取代。

「香港憑『一國兩制』獨特優(yōu)勢，是全球獨一無二的離岸人民幣樞紐，定位無可替代。」——郭子威說。

● 兩地黃金清算打通 + 國家儲備加倉

國家儲備明確加大香港資產(chǎn)配置，兩地黃金清算渠道打通。這是國家層面對香港金融地位的又一次重注。

「全方位打通內(nèi)地同環(huán)球資金雙向流通渠道，為香港金融底盤打下長遠堅實基礎(chǔ)。政策扶持力度，前所未有。」

政策的效應，正在向頂豪市場層層傳導——

● 家族辦公室稅務優(yōu)惠持續(xù)落地

隨著家族辦公室稅務優(yōu)惠逐一兌現(xiàn)，海內(nèi)外高凈值家族持續(xù)落戶香港。私人財富管理、跨境信托，將成為未來數(shù)年金融市場的核心增長引擎。

● 新資本投資者入境計劃放量

新資本投資入境計劃不斷放量，為高凈值人群打開了一條清晰的香港身份通道。身份，正在成為資產(chǎn)配置的前置條件。

萬億級別的長線資金，正源源流入香港。

左：長江實業(yè)營業(yè)部首席經(jīng)理——郭子威

右：長江實業(yè)營業(yè)經(jīng)理——陳詠慈

03

家族辦公室大舉入場

如果說以上三個板塊解釋了「為什么漲」，那么接下來這組數(shù)據(jù)，揭示了一個更深刻的變化——頂豪市場的買家結(jié)構(gòu)，正在發(fā)生質(zhì)變。

截至2025年，香港家族辦公室數(shù)量已超過3380家。其中，內(nèi)地客戶占50%，歐洲及中東占25%。香港取代瑞士，成為全球跨境資金管理的絕對王者。

「很多家族辦公室的客戶，不是為了短期投資，而是為了傳承。」長江實業(yè)營業(yè)經(jīng)理陳詠慈說。

長實觀察到一個明顯的趨勢：越來越多客戶通過家族辦公室購入單位。「他們不僅是為了資產(chǎn)配置，更是為了傳承。」一位內(nèi)地客戶，從2021年長實推出旗下半山頂豪項目波老道21號時就開始關(guān)注，足足等了四五年，等到二期「應天」開放預約，第一時間買走了頂層特色戶型。

「為什么說可以傳承？因為過去幾年市場低迷時，項目的價格保持堅挺。」——抗跌性，是家族辦公室最看重的品質(zhì)。

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過億豪宅的超級周期

讓我們把鏡頭拉近，聚焦到「過億」這個頂豪成交的關(guān)鍵門檻。

今年上半年，香港過億一手住宅成交約82宗，而去年同期僅有32宗。成交金額同比接近三倍。

數(shù)字背后，藏著怎樣的買家心理？

郭子威的判斷冷靜而精準：「香港房價經(jīng)歷了一段較長時間的下跌，一度跌掉30%。現(xiàn)在回升了10%，未來仍存在15%-20%的差距。對投資者而言，這個空間已足夠吸引人。」

「這次的回升很健康。平均每月漲幅約1%，非常平穩(wěn)，完全具備投資價值。」

與此同時，租金回報率已從過去的低迷狀態(tài)，回升至平均約3.5%。優(yōu)質(zhì)地段甚至超過4%或4.5%。而銀行存款利率不到2%。

3.5%的租金回報率，對比不到2%的存款利率——這筆賬，懂的人都懂。

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「應天」：史無前例的熱銷，

無法復制的孤品

在這場香港樓市的超級周期里，有一個項目，以一種幾乎不可思議的速度，成為了現(xiàn)象級的存在。

它的名字叫「應天」。

香港半山波老道21號一期及二期「應天」

「應天」一共僅66套房源，首批推出16套。入市不到三周，成交了5套。加上一期波老道21號同期售出的2套，一共成交了7套。兩周多的時間，從第一套到第七套，速度遠超預期。

「以往頂級豪宅項目，一個月最多成交一兩套。」陳詠慈坦言，「應天」的銷售速度，確實超出預期。」

但這還不是全部。

項目僅有的兩套頂層連天臺大宅，在短短3周內(nèi)史無前例地全部售罄。20樓08號，實用面積2911平方呎，成交金額3.62億港元，呎價124,356港元——創(chuàng)下今年全港一手住宅單位成交呎價新紀錄。僅僅11天后，20樓10號以3.81億港元、呎價126,000港元再度刷新紀錄，成功衛(wèi)冕全港呎價王座。

兩套頂層，3周，全部售罄。「應天」 用史無前例的速度，完成了對香港頂豪市場的重新定義。

「應天」迎賓大堂

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他們?yōu)槭裁促I「應天」

問題來了：他們買的，究竟是什么？

陳詠慈分享了一個讓她印象深刻的細節(jié)。在項目最近售出的7套大宅中，有3套是「極品中之極品」——要么是頂層連天臺，要么是經(jīng)由殿堂級設(shè)計大師杜康生親手打造的特色戶型。

獨立住客專用會所 CLUB BORRETT

「實力買家除了傾情珍罕優(yōu)質(zhì)項目外，更追求項目中具特色的樓層或戶型。全因這些大宅更具傳承價值。」

這說明，頂豪買家的邏輯，已經(jīng)悄然改變。他們不是在買資產(chǎn)，他們是在買一件獨一無二的收藏品。

與此同時，一個重要現(xiàn)象正在浮現(xiàn)：家族整體購入的比例相當高。一期就有一個大家族，直接買下2套，住在一起。「他們看重項目的保值能力和稀缺性，將其作為家族資產(chǎn)用以傳承。」

「應天」的銷售還在繼續(xù)。越早購買，能選到心儀單位的機會越大。每一套賣出，都意味著「最后一套」又近了一步。目前，雖則頂層連天臺的大宅已售出，未來買家仍可通過購買相鄰戶型實現(xiàn)家族聚居。

「我們賣一套少一套，必須精挑細選。」——郭子威這句話的背后，是一個無法回避的事實：波老道地皮自2011年拍賣后，再無新供應。半山，已進入孤品時代。

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下半年的判斷：頂豪漲幅將更強勁

采訪的最后，郭子威給出了他對下半年樓市的預判——

「今年下半年的房價將與上半年持平，但超級豪宅的漲幅預計會更強勁。」

邏輯很簡單：許多開發(fā)商上半年已完成全年目標，下半年會更注重利潤，逐步調(diào)升價格。尤其是超級豪宅市場，因為需求旺盛，因為供應稀缺。

更深層的原因，來自流動性的轉(zhuǎn)向。市場普遍預期，美國今年第四季將重啟減息周期，香港按揭成本會持續(xù)回落。企業(yè)投資、高才置業(yè)、富豪資產(chǎn)配置的意愿都會明顯提升，形成「股市獲利、套股換樓」的正向資金循環(huán)——這直接帶動港股與億元豪宅市場同步受惠。

「短期就算股市出現(xiàn)波動，都只屬資金正常輪動，完全不會扭轉(zhuǎn)香港金融體系長遠向上的大趨勢。」

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而「應天」所在的波老道——半山唯一的全新住宅項目，未來3至5年沒有新的土地供應——它不只是在這輪行情里跑贏了市場，它正在定義什么是真正的「不可替代」。

香港樓市正在創(chuàng)造歷史。而「應天」，是這段歷史里，最耀眼的那一個注腳。