房子出租18年,租客退租后,房東發(fā)現(xiàn)房屋格局、墻面被改動,全屋多處霉變,灶臺、墻面涂料、木地板均出現(xiàn)不同程度損壞。房東劉女士希望房子“恢復(fù)如新”,雙方爭執(zhí)不下,劉女士遂一紙訴狀將租客告上法庭……
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圖為司法鑒定房屋受損現(xiàn)狀。
近日,記者從上海市長寧區(qū)人民法院(下稱長寧法院)獲悉這起房屋租賃合同糾紛案,就此還原案件來龍去脈。
2006年6月,張先生與劉女士簽訂房屋租賃合同,租期一年,保證金11600元。合同約定,承租人應(yīng)按交接時的房屋現(xiàn)狀使用,重新裝修或變更原有設(shè)施須征得出租人同意,租賃期滿要恢復(fù)原狀。
入住后,張先生將白墻刷成黃色,并將三室結(jié)構(gòu)改造為四室。
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圖為客廳加裝木房門,多隔出一室。
一年期滿后,雙方未再簽訂書面合同,但張先生繼續(xù)居住,劉女士繼續(xù)收租,租金每年口頭協(xié)商上調(diào),其他合同條款延續(xù),形成事實上的不定期租賃關(guān)系,直至租客2024年7月交房。
交接時,劉女士發(fā)現(xiàn)房屋受損嚴(yán)重,要求張先生將房屋恢復(fù)“原狀”。因協(xié)商未果,劉女士訴至法院,索賠房屋修復(fù)費14萬余元、房屋空置損失10萬余元,并支付逾期付租違約金5000元。
張先生辯稱,房屋改造經(jīng)過劉女士許可;墻體發(fā)霉系外墻滲水所致,與其無關(guān);除一間臥室地板系辦公椅滑輪磨損外,其余損壞均屬自然損耗,不同意恢復(fù)“原狀”。若法院審理后認(rèn)為其負(fù)有恢復(fù)義務(wù),則以賠償修復(fù)費用方式履行,由原告自行修復(fù)。張先生認(rèn)為空置損失源于市場行情及房東自身原因,并反訴要求退還保證金。
“民法典第七百三十三條規(guī)定,租賃期限屆滿,承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。本案的核心爭議在于,在合同約定需‘恢復(fù)原狀’返還的情況下,如何正確區(qū)分自然損耗與人為損壞。通常情況下,若承租人根據(jù)房屋性質(zhì)正常使用,即便隨著時間推移,房屋出現(xiàn)功能或外形退化的情形,亦應(yīng)屬于自然損耗,承租人無需承擔(dān)責(zé)任;若因承租人故意或疏忽、不當(dāng)使用房屋,導(dǎo)致出現(xiàn)損壞,則應(yīng)由承租人承擔(dān)損害賠償責(zé)任。”長寧法院民事審判庭法官劉曦樺說。
法院審理認(rèn)為,根據(jù)合同約定,張先生在返還房屋時應(yīng)恢復(fù)原狀。雖然張先生稱,是在經(jīng)過劉女士同意的情況下對房屋結(jié)構(gòu)和墻體顏色進(jìn)行了更改,但劉女士并不認(rèn)可,張先生就此未能提供證據(jù),難以認(rèn)定雙方已就其在返還房屋時無需恢復(fù)達(dá)成一致,該部分費用應(yīng)由張先生負(fù)擔(dān)。
針對墻體滲水、地板和灶臺損壞,劉女士申請司法鑒定,結(jié)論為因果關(guān)系無法鑒定。雙方確認(rèn)張先生曾反映過漏水,但均未維修。除張先生自認(rèn)的辦公椅造成地板磨損外,劉女士未能舉證其他損壞系使用不當(dāng)造成。案涉房屋出租時已裝修多年,張先生又實際使用18年,房屋在正常使用中不可避免會產(chǎn)生自然損耗。
關(guān)于房屋修復(fù)費,法院綜合考慮房屋現(xiàn)狀、使用年限、鑒定意見和雙方過錯,酌情判令張先生支付修復(fù)費用3萬余元。
關(guān)于10萬余元的空置損失,法院指出,劉女士收房后次月即掛牌出租,雖多次要求修復(fù),但張先生都明確拒絕。劉女士時隔近一年才起訴,未能及時自行維修以減少損失。民法典第五百九十一條規(guī)定,一方違約后,對方有義務(wù)采取適當(dāng)措施防止損失擴(kuò)大,未采取合理措施致使損失擴(kuò)大的,不得就擴(kuò)大的損失請求賠償。結(jié)合空置時長、鑒定報告載明的修復(fù)工期及市場租金標(biāo)準(zhǔn),法院酌定張先生支付空置損失3萬余元。
關(guān)于保證金,張先生在履約過程中不存在合同約定的嚴(yán)重違約致使合同無法履行的情形,其有權(quán)要求返還保證金。因張先生存在逾期付租情形,雙方同意將違約金5000元在保證金中折抵,法院判決劉女士返還剩余保證金6600元。
最終,張先生被判支付修復(fù)費與空置損失合計6萬余元,劉女士則需返還保證金6600元,目前判決已生效。
法官提醒:
在訂立房屋租賃合同時,雙方應(yīng)對返還房屋時的狀態(tài)進(jìn)行明確約定,若需“恢復(fù)原狀”,應(yīng)對租賃之初交付的“原狀”留存證據(jù)。
承租人若要對房屋進(jìn)行裝修改造或更換家具、家電等設(shè)施設(shè)備,應(yīng)及時與出租人溝通,在協(xié)商一致的前提下進(jìn)行改造、更換,并對合同到期后改造或更換部分的歸屬進(jìn)行明確約定。
租賃期間,承租人應(yīng)以合理方式妥善使用房屋,若發(fā)生漏水、電路老化等情形,應(yīng)及時保留證據(jù)并向出租人反饋,若出租人未在合理期限內(nèi)維修,承租人可以自行維修,再向出租人追償維修費用,避免損失擴(kuò)大。
來源:法治日報(記者 張海燕)B48
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