三室改四室、墻面被改動、全屋多處霉變……上海一男子租房18年后退租，房東要求“恢復如新”并向其索賠近25萬元；法院：酌情賠付6萬元

房子出租18年，租客退租后，房東發現房屋格局、墻面被改動，全屋多處霉變，灶臺、墻面涂料、木地板均出現不同程度損壞。房東劉女士希望房子“恢復如新”，雙方爭執不下，劉女士遂一紙訴狀將租客告上法庭……

圖為司法鑒定房屋受損現狀。

近日，記者從上海市長寧區人民法院（下稱長寧法院）獲悉這起房屋租賃合同糾紛案，就此還原案件來龍去脈。

2006年6月，張先生與劉女士簽訂房屋租賃合同，租期一年，保證金11600元。合同約定，承租人應按交接時的房屋現狀使用，重新裝修或變更原有設施須征得出租人同意，租賃期滿要恢復原狀。

入住后，張先生將白墻刷成黃色，并將三室結構改造為四室。

圖為客廳加裝木房門，多隔出一室。

一年期滿后，雙方未再簽訂書面合同，但張先生繼續居住，劉女士繼續收租，租金每年口頭協商上調，其他合同條款延續，形成事實上的不定期租賃關系，直至租客2024年7月交房。

交接時，劉女士發現房屋受損嚴重，要求張先生將房屋恢復“原狀”。因協商未果，劉女士訴至法院，索賠房屋修復費14萬余元、房屋空置損失10萬余元，并支付逾期付租違約金5000元。

張先生辯稱，房屋改造經過劉女士許可；墻體發霉系外墻滲水所致，與其無關；除一間臥室地板系辦公椅滑輪磨損外，其余損壞均屬自然損耗，不同意恢復“原狀”。若法院審理后認為其負有恢復義務，則以賠償修復費用方式履行，由原告自行修復。張先生認為空置損失源于市場行情及房東自身原因，并反訴要求退還保證金。

“民法典第七百三十三條規定，租賃期限屆滿，承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者根據租賃物的性質使用后的狀態。本案的核心爭議在于，在合同約定需‘恢復原狀’返還的情況下，如何正確區分自然損耗與人為損壞。通常情況下，若承租人根據房屋性質正常使用，即便隨著時間推移，房屋出現功能或外形退化的情形，亦應屬于自然損耗，承租人無需承擔責任；若因承租人故意或疏忽、不當使用房屋，導致出現損壞，則應由承租人承擔損害賠償責任?！遍L寧法院民事審判庭法官劉曦樺說。

法院審理認為，根據合同約定，張先生在返還房屋時應恢復原狀。雖然張先生稱，是在經過劉女士同意的情況下對房屋結構和墻體顏色進行了更改，但劉女士并不認可，張先生就此未能提供證據，難以認定雙方已就其在返還房屋時無需恢復達成一致，該部分費用應由張先生負擔。

針對墻體滲水、地板和灶臺損壞，劉女士申請司法鑒定，結論為因果關系無法鑒定。雙方確認張先生曾反映過漏水，但均未維修。除張先生自認的辦公椅造成地板磨損外，劉女士未能舉證其他損壞系使用不當造成。案涉房屋出租時已裝修多年，張先生又實際使用18年，房屋在正常使用中不可避免會產生自然損耗。

關于房屋修復費，法院綜合考慮房屋現狀、使用年限、鑒定意見和雙方過錯，酌情判令張先生支付修復費用3萬余元。

關于10萬余元的空置損失，法院指出，劉女士收房后次月即掛牌出租，雖多次要求修復，但張先生都明確拒絕。劉女士時隔近一年才起訴，未能及時自行維修以減少損失。民法典第五百九十一條規定，一方違約后，對方有義務采取適當措施防止損失擴大，未采取合理措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失請求賠償。結合空置時長、鑒定報告載明的修復工期及市場租金標準，法院酌定張先生支付空置損失3萬余元。

關于保證金，張先生在履約過程中不存在合同約定的嚴重違約致使合同無法履行的情形，其有權要求返還保證金。因張先生存在逾期付租情形，雙方同意將違約金5000元在保證金中折抵，法院判決劉女士返還剩余保證金6600元。

最終，張先生被判支付修復費與空置損失合計6萬余元，劉女士則需返還保證金6600元，目前判決已生效。

法院作出判決，圖為法槌。資料圖

法官提醒：

在訂立房屋租賃合同時，雙方應對返還房屋時的狀態進行明確約定，若需“恢復原狀”，應對租賃之初交付的“原狀”留存證據。

承租人若要對房屋進行裝修改造或更換家具、家電等設施設備，應及時與出租人溝通，在協商一致的前提下進行改造、更換，并對合同到期后改造或更換部分的歸屬進行明確約定。

租賃期間，承租人應以合理方式妥善使用房屋，若發生漏水、電路老化等情形，應及時保留證據并向出租人反饋，若出租人未在合理期限內維修，承租人可以自行維修，再向出租人追償維修費用，避免損失擴大。

來源：法治日報（記者 張海燕）B48