廣東
最近，樓市突然傳出一個被很多人解讀為“逆轉(zhuǎn)”的信號。
央行公布的6月金融數(shù)據(jù)里，居民中長期貸款（基本等同于房貸）新增了1584億元。這個數(shù)字本身不大，但在4月、5月連續(xù)兩個月負(fù)增長（還的比借的多）之后“轉(zhuǎn)正”，著實刺激了很多人的神經(jīng)。
恰好在5月，央行又連發(fā)三支箭：降首付、降公積金貸款利率、取消房貸利率下限。時間這么近，很多人自然把兩者畫了等號：政策見效了，買房的人沖進(jìn)來了。
事實真的如此嗎？扒開數(shù)據(jù)，事情沒那么簡單。
第一，轉(zhuǎn)正靠的是年中沖刺，不是趨勢反轉(zhuǎn)。
這一點從6月全國商品房銷售額8579億、比5月猛增34%就能看出來。為什么6月成交突然放量？熟悉樓市的人都知道，每年6月和12月是開發(fā)商沖業(yè)績的關(guān)鍵節(jié)點，大幅度的優(yōu)惠、集中簽約，都會把當(dāng)月的成交數(shù)據(jù)墊高。
真正檢驗成色的，是接下來的7月和8月。每年這個時候都是樓市傳統(tǒng)淡季，如果淡季房貸還能保持正增長，底部才算真正夯實。只拿一個沖刺月的“轉(zhuǎn)正”來說事，跟拿雙十一成交額判斷全年消費(fèi)一樣，參考價值有限。
第二，規(guī)模斷崖式下降，才是真正的趨勢。
這次的“轉(zhuǎn)正”只是在一個極低的基數(shù)上實現(xiàn)的。看總量，今年上半年居民中長期貸款累計只增加了2212億，比去年同期少了9000多億，創(chuàng)下近十年新低。
如果你對十年新低沒概念，那對比一下：2016到2021年樓市高峰期，上半年房貸新增動輒2.5萬億到3萬億。現(xiàn)在的半年增量，不到巔峰期的十分之一。這不是什么“逆轉(zhuǎn)”，是劇烈退潮之后，水面出現(xiàn)了一個小小的漣漪。
第三，消失的房貸，不是暫時離場，是永久改變了流向。
很多人盯著房貸數(shù)據(jù)，以為大家不借錢買房是因為在觀望。實際上，有兩個更深層的結(jié)構(gòu)性變化正在發(fā)生。
一是公積金正在大量替代商業(yè)房貸。5月央行下調(diào)公積金貸款利率后，首套房公積金利率已降至2.6%，而同期商貸利率在3.1%左右。30年期的100萬貸款，公積金月供能省下200多元。只要條件允許，買房人一定會優(yōu)先選擇公積金或者組合貸。而央行統(tǒng)計的居民中長期貸款，主要反映的是商業(yè)銀行表內(nèi)貸款，被公積金分流掉的這一大塊，根本不會體現(xiàn)出來。
二是全民主動去杠桿已是大勢。4月央行就曾公開表態(tài)：居民主動降低按揭負(fù)債，修復(fù)自身資產(chǎn)負(fù)債表，這是良性調(diào)整。數(shù)據(jù)上也印證了這一點——居民杠桿率已從2024年一季度的62.3%降到今年一季度的59%，首次進(jìn)入“5字頭”。
你會發(fā)現(xiàn)一個有意思的現(xiàn)象：首付比例降到了15%，但很多人真實首付比例卻高達(dá)30%、50%。越寬松，人們反而越謹(jǐn)慎。這種群體心理一旦形成，意味著靠加杠桿驅(qū)動樓市的舊邏輯，徹底走不通了。
房子已經(jīng)從投資品淪為“大宗消費(fèi)品”，這個轉(zhuǎn)變是根本性的。既然是消費(fèi)，就講究量入為出；既然是消費(fèi)，就不會有人為了買它去背上一輩子喘不過氣的債務(wù)。
所以，房貸數(shù)據(jù)6月“轉(zhuǎn)正”，真正的意義只有一點：樓市沒有滑向更深的冰凍，在最底部出現(xiàn)了一些微弱的支撐。但它絕不是什么“逆轉(zhuǎn)”，更不值得狂歡。
一個屬于低杠桿、低預(yù)期的樓市，正在成為常態(tài)。看懂了這一點，就不會被任何一個單月數(shù)據(jù)牽著鼻子走。
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