白等5年！瑞安這批業(yè)主虧大了！

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日前，瑞安華峰科創(chuàng)園正式投用。園區(qū)為商辦雙子樓布局，分別規(guī)劃商務(wù)辦公樓與智選假日酒店。智選假日作為洲際集團(tuán)旗下中高端入門(mén)級(jí)酒店品牌，此次落地填補(bǔ)瑞安本地國(guó)際連鎖酒店布局空白，成為城市配套建設(shè)一大突破。

華峰科創(chuàng)園

據(jù)悉，瑞安早在 2022 年便與洲際酒店簽約引入智選假日酒店項(xiàng)目，最初規(guī)劃選址于飛云江南岸瑞安新外灘地塊。時(shí)隔數(shù)年，瑞安新外灘地塊對(duì)應(yīng)酒店建筑始終未能動(dòng)工，該酒店項(xiàng)目最終調(diào)整落地至華峰科創(chuàng)園。

瑞安新外灘效果示意圖

瑞安新外灘地塊占地約 264 畝，沿飛云江形成總長(zhǎng)約 2 公里狹長(zhǎng)帶狀區(qū)域。規(guī)劃定位綜合大盤(pán)，除住宅產(chǎn)品外，同步配置商業(yè)、旅館、商務(wù)、教育、文化、體育等多元功能，是瑞安推進(jìn)擁江發(fā)展、提升飛云江南岸城市建設(shè)水平的重點(diǎn)項(xiàng)目。

對(duì)于該片區(qū)購(gòu)房者而言，酒店、商業(yè)等配套是提升居住品質(zhì)的關(guān)鍵要素。但項(xiàng)目當(dāng)前開(kāi)發(fā)進(jìn)度嚴(yán)重不及預(yù)期，僅部分住宅地塊啟動(dòng)建設(shè)，各類(lèi)商業(yè)配套建設(shè)嚴(yán)重滯后，對(duì)南岸城市化推進(jìn)與居民日常生活均造成不利影響。

瑞安新外灘已交付住宅

截至目前，瑞安新外灘僅完成西北側(cè)兩個(gè)住宅地塊交付，同步建成沿線(xiàn)濱江景觀(guān)帶。兩片已交付住宅東南側(cè)規(guī)劃多棟商業(yè)建筑與兩幢高層公寓，作為片區(qū)核心商業(yè)配套，也是飛云江沿岸重點(diǎn)打造城市界面。

實(shí)地走訪(fǎng)可見(jiàn)，相關(guān)商業(yè)主體建筑雖大體完工，但遲遲未完成交付，整體處于空置狀態(tài)，此前簽約入駐的六大金融機(jī)構(gòu)均未落地。

商業(yè)建筑現(xiàn)狀

商業(yè)建筑群東南、靠近平瑞塘河的江河匯地塊，原規(guī)劃布局多棟住宅、商辦地標(biāo)及文體配套，當(dāng)年簽約的智選假日酒店便規(guī)劃建設(shè)于該商辦地標(biāo)內(nèi)。如今整片地塊長(zhǎng)期閑置，住宅、商辦主樓、文體設(shè)施全部暫緩開(kāi)工，原定酒店規(guī)劃自然無(wú)法落地。連貫的濱江景觀(guān)帶也在此處出現(xiàn)斷層，整體規(guī)劃藍(lán)圖未能兌現(xiàn)。

地塊現(xiàn)狀

梳理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀，這座規(guī)劃綜合性大盤(pán)，目前僅有部分住宅、主體完工但未運(yùn)營(yíng)的商業(yè)建筑落地，剩余住宅、商業(yè)、文體配套全部擱置。已建成商業(yè)樓宇長(zhǎng)期無(wú)法投入運(yùn)營(yíng)，難以發(fā)揮配套賦能板塊發(fā)展的作用，項(xiàng)目實(shí)際交付內(nèi)容僅有住宅。

該項(xiàng)目2021年正式開(kāi)工，五年過(guò)去配套建設(shè)近乎停滯，暴露出開(kāi)發(fā)推進(jìn)中的諸多問(wèn)題。飛云江南岸本身城市化基礎(chǔ)薄弱，單一住宅交付、配套全面缺位，大幅折損片區(qū)居住價(jià)值與發(fā)展?jié)摿Α?/p>

濱江景觀(guān)帶局部現(xiàn)狀

作為瑞安拓展城區(qū)、優(yōu)化城市功能、塑造江岸城市形象的核心項(xiàng)目，瑞安新外灘規(guī)劃落地不及預(yù)期，背后存在多重開(kāi)發(fā)層面因素。2021 年金地以 7473 元 /㎡樓面價(jià)，從金茂、龍湖手中競(jìng)得該地塊，高地價(jià)為項(xiàng)目后續(xù)運(yùn)營(yíng)埋下隱患。地塊雖坐擁一線(xiàn)江景，但緊鄰城郊結(jié)合部，周邊環(huán)境短板明顯，難以吸引改善型購(gòu)房群體。

瑞安新外灘進(jìn)展示意圖

受高地價(jià)影響，2022 年 3 月瑞安新外灘一期房源開(kāi)盤(pán)均價(jià)約 16000 元 /㎡，較周邊金茂悅高出約 5000 元 /㎡。同時(shí)項(xiàng)目一線(xiàn)江景房源為最大化觀(guān)江視野，設(shè)計(jì)東北至西南朝向戶(hù)型，與本地居住習(xí)慣、居住舒適度存在明顯沖突。長(zhǎng)期以來(lái)項(xiàng)目去化表現(xiàn)不佳，截至7月20日中午12時(shí)市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，項(xiàng)目仍有 450 余套房源庫(kù)存。當(dāng)前小區(qū)二手房掛牌價(jià)僅一萬(wàn)出頭，較開(kāi)盤(pán)均價(jià)縮水近三分之一。

瑞安新外灘局部

即便西北側(cè)住宅地塊已交付成為現(xiàn)房，受周邊環(huán)境、商業(yè)配套缺失、規(guī)劃項(xiàng)目擱置等多重因素制約，房源銷(xiāo)售難度進(jìn)一步加大。住宅庫(kù)存高企、去化受阻，開(kāi)發(fā)商缺乏持續(xù)投入開(kāi)發(fā)剩余地塊的動(dòng)力，原定商辦地標(biāo)、文體設(shè)施以及簽約酒店全部停滯擱置。

瑞安新外灘的住宅

瑞安新外灘地處飛云江南岸，與北岸老城區(qū)一江相隔，擁有稀缺江景資源，具備不錯(cuò)的板塊發(fā)展?jié)摿?，但地塊潛力不等同于成熟宜居片區(qū)。僅落地住宅、缺乏完善商業(yè)配套，難以形成成熟居住氛圍。唯有完整落地并運(yùn)營(yíng)各類(lèi)商業(yè)配套，打造便捷宜居的生活環(huán)境，才能激活板塊價(jià)值，吸引中產(chǎn)及高凈值人群定居，帶動(dòng)南岸片區(qū)持續(xù)發(fā)展。

瑞安新外灘的住宅

瑞安當(dāng)初在飛云江南岸布局完善商業(yè)配套、搭配江景住宅，意在依托優(yōu)質(zhì)配套吸引優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)主體，釋放地塊潛力、完善城市格局。如今項(xiàng)目?jī)H交付住宅，商業(yè)樓宇建成空置、多幅規(guī)劃地塊閑置擱置，片區(qū)原有發(fā)展?jié)摿ξ茨艿玫结尫?。?duì)于已購(gòu)房市民而言，當(dāng)初置業(yè)時(shí)期待的完善生活配套、城市發(fā)展紅利均未兌現(xiàn)，入住后仍身處配套不足的城郊片區(qū)，居住體驗(yàn)大打折扣。

飛云江南岸

業(yè)內(nèi)與市民普遍呼吁，開(kāi)發(fā)企業(yè)金地需加快現(xiàn)有商業(yè)建筑收尾驗(yàn)收工作，盡早投入運(yùn)營(yíng)；同步啟動(dòng)?xùn)|南側(cè)閑置地塊開(kāi)發(fā)，兌現(xiàn)地塊原有規(guī)劃與購(gòu)房業(yè)主相關(guān)配套承諾。若瑞安新外灘長(zhǎng)期無(wú)法完整落地全部規(guī)劃業(yè)態(tài)，持續(xù)出現(xiàn)配套擱置、交付滯后等問(wèn)題，企業(yè)或?qū)⒃谌鸢材酥琳麄€(gè)溫州市場(chǎng)損失市場(chǎng)口碑與公眾信用。

瑞安新外灘局部

瑞安新外灘局部

城市江岸板塊的發(fā)展離不開(kāi)住宅與商業(yè)配套協(xié)同推進(jìn)，單一住宅開(kāi)發(fā)難以支撐片區(qū)長(zhǎng)期發(fā)展。瑞安新外灘的建設(shè)現(xiàn)狀也為城市綜合大盤(pán)開(kāi)發(fā)敲響警鐘，房企需兼顧短期住宅銷(xiāo)售與長(zhǎng)期配套落地，守住規(guī)劃承諾，才能真正實(shí)現(xiàn)板塊價(jià)值提升、保障購(gòu)房者合法權(quán)益，助力區(qū)域城市化高質(zhì)量推進(jìn)。

來(lái)源：甌柑樓市

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