北京
7月20日，廣州迎來1宗白云區三元里涉宅用地出讓，5家房企爭搶，最終越秀以總價10.12億元斬獲地塊，溢價率16.05%！
白云區政通路西側AB2914005、AB2914006地塊，用地性質為二類居住用地（R2）、文化設施用地（A2），土地出讓面積26440.00㎡，規劃建筑面積26428.00㎡，起始價8.72億元，起始綜合樓面價33000元/㎡。
其中AB2914005地塊為二類居住用地，用地面積21587㎡，規劃建筑面積23746㎡，須配建社區文化室等公共服務設施合計1519㎡，容積率1.1；AB2914006地塊為文化設施用地，用地面積4325㎡，需建設綜合文化活動中心2682㎡，該地塊由競得人建成后自行使用和組織經營管理，須整體確權，不得分割轉讓和銷售。剔除公共服務設施建面、文化設施建面后，實際住宅起始樓面價來到了39237元/㎡。
該地塊起拍價8.72億元，共吸引越秀、保利、中海、珠實、招商蛇口、國貿6家國央企報名參與，其中國貿未實際出價，最終5家房企經過15輪競價，越秀地產勝出。
1.1的容積率是白云區近十年出讓宅地中最低的一宗。此前被稱為低密標桿的龍歸六片山地塊容積率為1.7，本次地塊直接降至墅級標準。結合15米限高和僅2.37萬㎡的計容建面，未來產品大概率以疊拼、聯排等低密形態為主。
區位與配套分析
地塊位于白云區政府東側，地處白云區與越秀區交界地帶，兼具行政中心與老城成熟配套的雙重優勢。
生態資源： 南鄰麓湖公園、雕塑公園，東北向可遠眺白云山，手握行政+生態雙重資源。不過山景、湖景均為遠眺，并非一線臨山臨湖，加上15米限高對視野的約束，景觀溢價存在一定折扣。
交通配套： 步行約300米即達地鐵11號線與12號線換乘站中醫藥大學站，自駕10分鐘左右可達白云萬達廣場，周邊醫療、商業資源齊備。
不足之處： 地塊臨近內環路和機場高速，車流噪音難以回避；周邊老舊小區密集，城市界面相對平淡，未來需依靠產品設計和社區營造來彌補短板。
市場背景與區域格局
地塊所在的景泰板塊，是白云核心區改善需求最為集中的板塊之一。據市場監測，該板塊去年底新房庫存僅剩88套，且以剛需剛改產品為主。周邊房齡二三十年的老小區遍布，稍新的力迅觀麓公館二手掛牌價已達8萬—10萬元/㎡，且掛牌房源稀少，置換需求旺盛。
此前白云核心區的改善盤多集中在白云新城板塊，如保利云瑞均價約6.6萬元/㎡，產品以大平層為主。政通路地塊走的是低密墅級路線，產品形態與現有供應完全錯開，直接瞄準白云和越秀區的高凈值改善客群。
可以預判，該項目入市后不僅將刷新景泰板塊的新房價格天花板，也將重新錨定白云核心區低密物業的價值標尺，并有望帶動周邊次新二手房價值的提升。
土拍信號解讀
第一，廣州土拍進入"精選時代"。 并非所有地塊都受追捧——遠郊、配套薄弱的地塊依然冷清，但核心區、低密、配套成熟的優質地塊，照樣能引來多家房企激烈拼殺。開發商的拿地邏輯已從"規模化擴張"轉向"精準化投資"，寧可貴一點拿好地，也不便宜拿錯地。
第二，改善產品升級持續加速。 前兩年市場還在拼大平層、拼精裝標準，如今競爭已延伸至容積率和低密社區形態。1.1容積率的墅級產品在白云核心區屬于稀缺品，反映出房企對高端改善賽道的加碼。
第三，國央企仍是土拍主力。 本次參與競拍的6家房企全部為國央企，且均為深耕廣州的品牌房企。在當前市場環境下，國央企憑借資金優勢和信用背書，在核心城市優質地塊的爭奪中占據主導地位。
六、小結
越秀地產此次拿地，以42,624元/㎡的樓面價切入白云核心區低密賽道，既補上了景泰板塊高端改善的供應缺口，也在廣州改善市場占據了關鍵位置。地塊"瑕不掩瑜"的特質——低密稀缺性與噪音、界面短板并存——意味著后續產品力將成為決定項目成敗的核心變量。在分化行情中，核心地段的稀缺產品仍是穿越周期的硬通貨。
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