事情正在起變化：不是業主炒物業，而是物業炒業主？

文|莊志明律師

物業管理也好，物業服務也好，形勢正在發生變化，不信來看新聞：

|#越來越多物業主動撤離小區#【物業主動撤離小區，誰來接盤？】#物業費收不上來物業主動撤離小區#去年底，四川一個改善型小區，因入住率不足三成、物業收繳率過低，多個前來評估的頭部物企望而卻步；今年6月，河南偉興物業試圖以情緒價值破局，卻無法改變收繳率不足10%的情況，最終撤離小區。這并非個例，而是許多小區正在上演的現實。

中指研究院數據顯示，從2025年初到2026年3月底，全國共監測到212個住宅物業撤離項目。與前幾年物業公司“被炒”截然不同，在2025年的撤離案例中，由物業公司主動撤離的比例約為64.7%。|——64.7%的比例意味著，物業公司炒業主的已經占大頭了，這和過往業主炒物業的情況發生了根本逆轉。

物業公司紛紛離場的原因很多，但核心原因就一個，收費無法支撐運營，入不敷出。

為什么近年來，物業收費陷入窘境？原因也很多，但核心原因就一個——房地產市場的下行，導致大量投機客投機失敗，沒有經濟實力維持物業費或者不樂意繳納物業費了。

筆者就接觸過一個情況，一投機客在一小區買了6套房，租是租不出去，賣是賣不出去，6套房的物業費讓投機客不堪重負，天天就抱怨物業費價格高，然后就懟物業公司，要求物業公司降價。話說，物業公司按照現有收費價格都難以維持運營，還會降低物業費？再說了買房的時候，物業費價格是明明白白的，買房的時候為什么不慎重點？

買房投機成功了——自己的本事；買房投機失敗了，社會的責任。

投機失敗就失敗了，愿賭服輸，該認慫就認慫，怒氣發物業公司上又有何用？

近年來業主和物業公司的物業費糾紛和歷史上的情形是大不同的，大不同就在于房地產的形勢發生了變化。房地產的賺錢效應喪失，導致部分業主不管在主觀上還是客觀上，繳納物業費都是難題。

過去物業公司依托開發商補貼實現維持，如今樓市深度調整，開發商不再為物業“輸血”，同時存量小區設施老化、人工成本逐年上漲，進一步擠壓物業公司的生存空間。

一些業主為了不繳納物業費，為了理直氣壯不繳納物業費，在物業服務質量上找問題、找漏洞（很多是純找茬），以服務質量不達標拒絕繳納物業費。見樣學樣，原本繳納物業費的業主看到不繳納物業費的業主并無什么生活影響，也開始學著不繳物業費了。如此，一步步惡化。

全國物業行業總體來看，正面臨嚴重的入不敷出問題，物業公司包括頭部品牌撤場率大幅上升，收繳率持續下滑，形成惡性循環——物業公司因為收費減少，為降低運營成本裁員，降低服務水平；業主因物業公司降低服務水平，繳費意愿進一步降低。

關于物業費價格水平，實際生活中絕大多數小區的物業費標準十年未漲，收支倒掛、入不敷出成為常態。當收繳率跌破85%的行業盈虧警戒線，物業企業出于經營考量很多時候只能選擇退場。

當專業的物業公司離場，留下的問題往往是電梯停擺、垃圾成山、快遞無人問、水電事故頻出等失序亂象，這種臟亂差直接導致房產在二手市場的估值嚴重縮水。二手房價格暴跌對居住需求的業主無所謂，對投機客來說那可是致命的打擊。

物業公司在的時候，你未必感受到好處；物業公司離場的時候，你肯定感受到壞處。這和夫妻一樣，在一起的時候無所謂，不在一起了，感覺處處不方便。

事情正在起變化。對一些業主來說，要認清形勢了。在物業管理和物業費繳納活動中，只有雙向奔赴才有好的效果，任何一方消極被動或者胡攪蠻纏都會導致物業服務和物業收費的降低，最后都是受害者。

實事求是說，在業主這一方中，現如今少數業主扮演了極其不光彩的角色，個別業主自己不繳納物業費，為了渾水摸魚，瞞天過海，把欠債給賴了（他們自己想的），就想更換物業公司。也有的業主是因為覺得物業公司不懂“人情世故”，居然向他們要物業費，故遷怒于物業公司，讓物業公司滾蛋。

更換物業公司沒那么簡單，比如要有業委會，為此個別業主就挑事成立業委會。業委會成立本身是依法成立，但這些不繳納物業費的業主成立業委會就是別有用心、居心叵測了。

非常好玩的是，這些挑事成立業委會的業主因為欠繳物業費，自己又無法成為業委會的委員，也因此無法成為業委會籌委會的成員，是不是很尷尬？荒誕不經，奇葩可笑。

成立業委會、最終趕跑物業公司的程序是比較麻煩的，不知猴年馬月。老賴業主為了達到自己不可告人的目的，又往往通過鼓搗、鼓動其他業主加入到不繳納物業費的隊伍來逼迫物業公司“主動”離場。這些草包業主不知怎么想的的，在物業費繳費率如此低、無賴業主如此多的情況下，哪個物業公司會當冤大頭來接手這個爛攤子物業？這不是典型的搬起石頭砸自己的腳？

你以為趕走舊物業公司，新的物業公司就順利入駐，無縫對接物業管理服務工作了？實際生活中，老物業公司離場，小區物業失管失控是經常性的。來看幾個新聞案例：

物業公司離場，這些雜七雜八、垃圾成山的情況是很常見的。這些情況不存在，就不正常了。這些情況不存在，就說明物業公司是多余的了。有些人說，沒有物業公司，業委會也可以管理好小區嘛，這種弱智的話我也只能笑笑了，專業的物業公司都很難搞定的工作，還指望外行的草臺班子的業委會？

業委會本身不是草臺班子，但若是由業委會來具體管理服務小區物業，那就是草臺班子了。

實際生活中，從攛掇成立業委會的個別業主的人品就知物業管理是一個專業的工作，而不是一個意氣用事的工作。

不繳納物業費的業主為了彰顯自己不交物業費的“偉光正”，還特意向其他業主傳經送寶，熱情“普法”，比如業主不繳納物業費，物業公司不得斷水斷電。話說，你不交物業費的時候，知道維護自己的“合法權益”，為什么不考慮考慮物業公司收物業費的合法權益？這不是典型的“精分”？

真的由這些不講規則，不遵守規則的人來從事物業管理工作，廣大業主能放心，能踏實？

我得告訴不繳納物業費的業主一句話：你不交物業費的情況下，你的小區還能有物業服務，你還能享受著物業服務，那是因為其他業主還在繳納著物業費。但那些交物業費的業主不是你的親爸，憑什么要給你承擔，你又怎么心安理得的？

草包業主也好，無賴業主也好，在物業公司紛紛主動立場的態勢下，現在還找茬趕跑既存物業公司，不是荒誕可笑？我看啊，在小區的管理服務中，對草包業主和無賴業主，目前只有兩條路可走了：一條是改邪歸正，一條是自取滅亡。