物業被判償還1300萬公共收益，深剖佛山超大樓盤凱藍名都成功密碼

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引子

最近佛山順德的凱藍名都小區，名聲遠播，不光是為小區追回了1300萬公共收益，更因為2023年開始籌備，短短三年時間，不但順利成立、順利解聘前期物業，還順利選聘招商局新物業（順利進場服務）；可謂一路闖關，但一路捷報。

改我三觀

這也引起了草根的關注，我發現的確很炸裂，這不是我以為的中小樓盤，凱藍名都小區是妥妥超級大盤，也是當年大名鼎鼎的海派法式高檔住宅區！

關鍵還有讓我改三觀的事兒。我一向對盛產大型物業和大型開發商的南國有點成見，以為這個地方難以真正整治物業和開發商，但順德初審法院、二審法院都支持了業委會的訴求，維持了原判！

讓人更驚喜的是，順德公安，值得點贊，他們對干擾破壞業主大會、誹謗威脅業委會和志愿者的不法行為，并非坐視不管，或者你好我好大家好的中國式調解了事，對一些行為也依法進行了處置！

很多地方，認為小區業主與物業的紛爭，或者業主和業委會的紛爭，屬于小區家務事管不了，但順德公安還是依法處置了部分嚴重干擾選舉、明顯尋釁滋事的不法行為，這不僅是對依法業主自治的無聲支持，更讓凱藍名都業委會堅定了依法自治和信仰法治、理性維權的信心。

相比之下，情況類似的湖南長沙的藏龍國際小區，龍飛業委會團隊，就沒有這樣幸運了！

刷新佛山住宅公共收益收回紀錄

凱藍名都首屆業委會，分兩次發起訴訟，第一輪判決追回413.98萬元；第二輪2026年6月佛山中院終審判決返還789萬本金+利息，合計884.3萬元；兩次累計追回約1300萬元公共收益，刷新佛山業主自治討回公共收益新紀錄。

這給全國不少為如何解聘不作為物業、為成立業委會犯難、為依法維權而操心不已的業主們，打了一個很好的樣。

凱藍名都業委會，他們怎么做到的，值得深度剖析。

作為有十二年業委會經歷，關注小區治理二十余年的過來人，擬從旁觀者角度，用三篇文章進行深度剖析。

能讓業主們理清思路、少走彎路、避免陷阱、杜絕內斗，依法依規、理性平和地開展業主自治提供點思路，草根就算心滿意足了。

凱藍名都的前世今生

了解樓盤特征，必不可少，因為每個小區都有不同基因，這決定了每個小區要經歷多少陣痛和曲折，才能走上業主真正當家自治的光明頂。

1、體量規模（順德容桂超級大盤）

位置：順德容桂街道海尾社區，容桂客運站對面

總建筑面積：約45萬㎡法式大型社區

樓棟：59棟高層住宅+1棟獨立公寓樓，分四期開發建設

建設周期：2008年開工，2009年首期交付，2015年全部竣工交付

總戶數：4121戶（主流數據），車位約1907個地下車位+大量地面公共車位

容積率3.5，綠化率30%，配備下沉式園林、300米社區商業街、室內恒溫泳池、會所等配套

物業費標準：住宅1.8元/㎡/月，公寓按套收費

點評：當時典型的超大樓盤，典型的高端住宅，公共配套豐富

2、業主構成特征

人群結構：早期置業以順德容桂本地私企老板、工廠管理層、個體經營者為主；后期新增大量本地工薪上班族、外來務工剛需家庭，還有一部分長期自住的養老住戶。

屬容桂片區居住人口最多的小區之一，居住人口超萬人，公共區域收益基數巨大。

戶型分布：戶型跨度：36㎡單間公寓，至270㎡大戶型復式的望江大戶型；主力戶型84–127㎡三房剛需戶型，占總戶數七成以上，剛需家庭占主體。

業主特點：自住比例高，入住時間長，大部分業主居住超過10年；前期業主分散，很長時間沒有成立業委會，直到2023年7月才正式成立第一屆業主委員會，也是這次維權成功的起點。

點評：業主多數素質較高，自住率較高

起底樓盤開發商背景

1 、股權與主體信息

開發主體：佛山凱藍房地產有限公司，成立于2007年，注冊資本1000萬元，外商獨資企業法人全資控股。

母公司：香港瑞豐地產控股集團（廣州瑞豐集團），珠三角民營房企。

2、開發商實力與布局

瑞豐集團1993年成立，深耕廣州、佛山順德、東莞珠三角三地開發，屬于區域型中小型房企；在順德容桂打造了凱藍系列樓盤：凱藍名都、凱藍濱江公館、濱江華府、濱江名門等多個項目，是容桂本土老牌開發商；

企業規模：集團員工500余人，旗下十余家子公司，業務包含地產開發、建筑、自有物業管理，屬于區域深耕型房企，沒有大規模跨區域擴張；

佛山凱藍地產為項目公司，僅負責凱藍名都開發，項目售罄后公司僅保留少量運維人員，規模很小。

3、開發商與前期物業關系

前期物業是開發商旗下關聯企業，由開發商與薩弗物業直接簽訂，服務周期長達十幾年，直到業委會成立后才啟動解聘程序。

起底前期物業背景

前期物業公司：廣州薩弗物業公司（簡稱：薩弗物業）

1、基本背景

廣州市薩弗物業管理有限公司，設立佛山分公司負責凱藍名都全周期物業服務，2011年成為小區前期物業，連續服務超13年。

屬于瑞豐地產（開發商）體系內配套物業，專門承接母公司開發的所有樓盤，在管項目集中在廣州、順德容桂、東莞三地。

2、企業實力

在管總面積超80萬㎡，樓盤全部是瑞豐集團開發的樓盤，不承接外部其他開發商樓盤，屬于依附開發商的專屬物業，市場化競爭力較弱；在順德僅服務凱藍系列幾個樓盤，區域影響面有限。

物業費定價1.8元/㎡，屬于順德容桂中低水平，但因公共收益長期未公示、消防維護不到位、公共區域管理混亂，業主投訴常年較多。

3、本次糾紛核心原因

薩弗物業長期掌控小區全部公共收益：地面停車位租金、電梯廣告、快遞柜進場費、社區商鋪場地租金、公共區域攤位費等，多年不完整公示賬目，侵占全體業主共有收益。

4、物業更換結果

業委會依法解聘薩弗物業，2024年完成物業招投標，更換為招商物業進駐管理，原薩弗物業退出小區全部管理服務。

草根談

介紹到這里，懂得都懂，通常這樣的樓盤，常規現象應該是成立不順利、更換不順利，新物業進場不順利，凱藍名都沒有踩坑，反而節節勝利，反而贏得1300萬。

預知詳情，且聽下期分解 ： 之二：《凱藍名都業主和業委會，沒有帶刀護衛，全靠凝心聚力！》

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