丁彥皓：第四輪房地產行情下的房價演變路徑與投資邏輯

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第四輪房地產行情下的房價演變路徑與投資邏輯

文\丁彥皓-可信財商

一、這波房地產行情更多呈現“1億人的復蘇與13億人旁觀”的“結構化”特征

據國家統計局對上半年經濟數據的統計顯示，2026年上半年，全國房地產開發投資38074 億,同比下降18%，新房銷售面積40140萬平米,同比下降11.6%，新房銷售額37945億,同比下降13.6%

比銷售數據更冷的是地方政府的賣地收入，2026年上半年，全國國有土地使用權出讓收入是8048 億元,同比下降28.7%，上半年300個城市住宅用地出讓金5946億元,同比下降31.2%

但是，在全國土地出讓收入平均大幅下降的背景下，TOP城市卻呈現“結構化”的特征

2026年上半年，上海住宅用地賣了521.4億,位居全國第一，杭州賣了481.4 億,排在全國第二，兩座城市的賣地收入占了300城總盤子的17%

另外，TOP5城市的買地收入貢獻了全國總收入的49.7%,TOP20城市占總收入的62%，比2025年全年總收入高出10個百分點

相對2016年棚改紅利下的三四線狂歡與2021年集中供地下的城市普漲，這波房地產行情更多呈現“1億人的復蘇與13億人旁觀”的“結構化”特征

相比2025年同期，2026年杭州土地出讓的平均溢價率為36%,同比微漲，尤其上半年最貴、溢價率最高的是招商蛇口經過243輪舉牌,60.94億元摘牌,樓面價51577元每平米,溢價率79.03%,刷新濱江區永久河板塊樓面價紀錄

除杭州外，上半年上海、北京、成都等15 個一二線核心城市也集中出現了高溢價地王,土地市場呈現明顯的K型分化

二、在這半年時間里，資本從200多座城市加速抽離,集中砸到了TOP20的城市里，且這一趨勢只會加劇，斷然不會逆轉

一個地方的房地產值不值得投資主要取決于三點，即

1、 所在地區的產業附加值高低

2、 人口與資本的凈流入

3、 基礎設施建設的投資力度

產業造血能力與人口、資本的凈流入直接分化了不同城市的房地產投資價值，符合這一條件的城市也就幾家核心城市以及長三角、珠三角的部分附屬城市，諸如上海、北京、成都、杭州、深圳、合肥、南京、蘇州、嘉興以及湖州等

真正決定基礎設施建設投資力度的關鍵是地政財政，上半年481億的土地出讓金,基本能覆蓋杭州市本級財政半年的城建投資缺口,加上一些新的產業配套，杭州總體能夠保持"賣地供血"的正循環，城市的基本面穩步提升

但是很多三四線城市,已經進入"賣地無收入"的死循環，地賣不出去,基礎設施更新停擺,產業招商沒配套,人口繼續流出,房價繼續跌,土地更賣不出去，整個城市的基本面陷入日益下降的負循環

2026年上半年，TOP20的賣地收入占全國總收入的比例為62%，高于2025年同期10個百分點，這就意味著在這半年時間里，資本從200多座城市加速抽離,集中砸到了TOP20的城市里

尤其這一趨勢只會加劇，斷然不會逆轉，決定這一趨勢的關鍵是人口加速大城市化，人口大城市化直接決定了土地價值與房價走勢

政策的支持必須基于基本的市場邏輯，國家斷然不會給產業日益凋零的沒落城市過度財政支持，不但對新增地方債的城市名單卡得很緊，而且將諸多沒落城市的基建審批權收歸中央，導致其根本無法政策套利

在這一背景下，上海、杭州核心地區的mini地塊能夠賣出天價，但是其他城市的土地出讓金甚至跌到數億，甚至歸零的尷尬

其實，對比杭州租金五年的土地出讓金，2021年達到歷史峰值，約為3100億元，如果按上下半年6:4的常規反推出，2026年杭州全年土地出讓大概率落在1000億附近甚至更低 ，相對2021年下降了70%

其實，出現這一規律的關鍵是人為所致，并非市場

三、目前僅憑市場因素讓房地產恢復正常可能需要一個極其漫長的低位橫盤期，自然只能政府人為介入

目前國家為了推高房價，卡死周邊城市的土地供給，通過政府與城投、國企開發商對倒人為拉高核心地區Mini地塊的地價，最終人為推高房價

濱江(省兒保南)、蕭山(湘北)、上城(九堡)這幾個主城板塊的地塊被房企搶破頭,溢價率分別高達79.03%、69.34%、61.51%，而臨安區,以及臨平區的崇賢、喬司等外圍板塊,多以底價成交或流拍收場的關鍵是政府未與城投、國企開發商對倒，任由市場交易

2026年上半年,TOP100房企的銷售額同比繼續下降，具有實力高價拍地的就是央國企的招商、保利、中海、華潤,加上幾家浙系頭部房企

這一輪房價下跌的關鍵因素之一是2021年的調控力度過大，導致社會資產負債表嚴重收縮后，整個房地產市場陷入休克，僅憑市場因素讓其恢復可能需要一個極其漫長的低位橫盤期，而政府為了讓房地產市場盡快回歸正常狀態只能人為介入，主要措施有二，即

1、 卡死大面積土地供給，形成嚴重供不應求的失衡態勢

2、 僅推出核心地區的極少數Mini地塊，通過政府與城投、國企開發商對倒的形式拍出高溢價，讓面粉推著面包漲價，最終人為推高房價，回歸市場信心，形成樂觀預期

四、政府通過卡死土地供給，且與城投、國企開發商通過對倒核心地區Mini地塊的地價，人為推高房價，讓市場逆轉曾經的悲觀情緒，共識性抱團涌入，集體推高房價

其實，真正決定房價走勢的關鍵主要基于兩點，即

1、 政策

2、 市場

目前上海、杭州、深圳、北京以及蘇州敢于讓政府與城投、國企開發商通過對倒人為推高房價的關鍵是當地產的產業附加值高，具有創造超額增量財富的實力，即使短期人為拉高房價，也能夠隨著增量財富的創造填補基本面與高房價之間的“泡沫”，不會對當地的經濟形成負面沖擊

2025年至2026年,杭州出現了一個新的行業標簽，即杭州六小龍，比六小龍數據更值有價值的是杭州的高新技術企業總量，2017年底,杭州國家高新技術企業2844家，2024年這個數字是16000家，七年時間翻了5.7倍

目前急需資本改變預期，一致看好房價

基于此，政府通過卡死土地供給，且與城投、國企開發商通過對倒核心地區Mini地塊的地價，人為推高房價，讓市場逆轉曾經的悲觀情緒，共識性抱團涌入，集體推高房價

在政府與城投公司通過對倒，全力推高房價的背景下，上海、杭州以及深圳等城市核心地塊的房價應該出現了歷史最高價，且還在繼續上漲，這一上漲趨勢對各種需求形成擠出效應，讓其向周邊低房價地區流動，對周邊附屬地區形成連鎖反應，最終必然持續推高整個地區的房價，形成賺錢效應

事實上海翠湖六期的最高價已經達到48萬/平米，杭州望天際的最高價已經達到25萬/平米，且這僅僅是開始，還將繼續上漲，預估上海頂級豪宅單位面積的房價會突破100萬/平米

五、對基于薪酬為生或者購買力不足的新進入者、降低成本的產業以及追求高收益的資本只能流入房價相對較低的周邊附屬城市，形成凈流入，推高當地房地產的基本面與房價，形成賺錢效應

上海居民可支配收入能夠支撐的房價也就在6萬至7萬之間，再高的購買力就只能基于資產性收入，這需要基于社會財富的分配與高附加值產業的支撐

事實目前上海、杭州以及蘇州一帶的三大群體具有極強的購買力，具備持續推高房價的實力，即

1、高科技產業造就的科技新貴

2、170萬億社會居民存款的持有人

3、 前三輪房地產紅利的獲益者

在這一背景下，政府通過持續人為推高房價，將上述三大群體的財富收歸政府，進行第三次財富分配，實現社會利益的最大化

但是對基于薪酬為生或者購買力不足的新進入者、降低成本的產業以及追求高收益的資本只能流入房價相對較低的周邊附屬城市，形成凈流入，推高當地房地產的基本面與房價，形成賺錢效應

基于此，本文推薦湖州南太湖新區與青吳嘉高新區蘇州吳江地區...

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作者簡介：

丁彥皓 房地產經濟學博士、應用經濟學（投資學）博士后，專注資本市場，聚焦權益投資、資本運作、大宗期貨、期權以及宏觀經濟等領域的研究與投資，關注國際關系、歷史、哲學與宗教