廣西
在韓國續約租房合同，可能會被房東要求上調月租或保證金。這時，很多人不清楚韓國法律對漲房租有哪些規定，稀里糊涂地接受了房東說的漲價方案。或者有些人干脆拒絕房東的漲價要求，跟房東鬧很大的矛盾。其實韓國《住宅租賃保護法》對漲房租有著明確的規則，考慮到大家沒有時間逐條閱讀法律條件，本期內容給大家整理必須要知道的幾個核心知識。
原則：1年之內不能漲，漲也最多5%
房東在稅費、公共費用等負擔增加，或因經濟情況變動導致約定的租金或保證金不再適當時，可以向租戶請求增額（《住宅租賃保護法》第7條第1款）。但這里有兩條強力限制。
第一，時間限制。簽訂租賃合同后或增額后1年之內，不得再次請求增額。第二，幅度限制。不得超過約定租金或保證金的二十分之一、即5%請求增額。市、道可以通過條例在這個5%范圍內另行規定上限，如果地方政府沒有另行規定，則適用5%。
還有一點務必記住：5%只是"可以上調的上限"，不是"必須漲給房東的比例"。不是房東一提要求就自動上漲5%，在這個范圍內漲到多少，完全可以通過協商確定。
例外：5%規則適用與不適用的情形
這是實務中最容易混淆的部分。這個5%限制，適用于合同存續期間上調租金，或行使合同更新請求權進行續約的情形。而根據大法院判例，租賃合同終止后重新簽約的，或者即便在合同終止前、但雙方達成共識的，可以不受此限制增額。也就是說，更新請求權已經用完之后的新簽重簽合同，得不到5%規則的保護。
反過來，韓國大法院也有對租客有利的判例。如果合同中有"不上調租金"的特別約定，房東原則上不得請求增額。只有當維持該約定已違反誠實信用原則的程度的情勢變更發生時，才能例外地請求增額。
再補充一點：行使更新請求權而更新的合同，視為按與前一租賃相同的條件重新簽訂，因此房東不能單方面把全稅改成月租。即便租戶同意轉換，也要適用法定轉換率，即10%與"韓國銀行基準利率+2%"中較低的比例。
漲上去的保證金，需要新的確定日期
租戶如果決定接受房東的增額請求，從這里開始才真正重要。漲上去的保證金，得不到原有確定日期（????）的保護。必須就增額部分另行簽訂租賃合同，并為該合同重新取得確定日期，從那天起，增額部分才能優先于后順位權利人受償。
而在取得確定日期之前，還有一件必須做的事：調取不動產登記簿，確認這段時間內房子上有沒有新設定抵押權等擔保物權。按照大法院判例，即便是具備對抗力的租戶，如果在抵押權設定之后增加了保證金，該增額部分也無法對抗通過拍賣取得房屋的新所有人。說白了，不查登記簿就把保證金漲上去，房子一旦被拍賣，漲上去的錢可能整個打水漂。
韓國租房風險多，一定要掌握法律常識
金毅律師的想法
如果房東要求漲房租，先確認距上次上調或簽約時點是否已滿1年。如果是行使更新請求權或存續期間增額，核算漲幅是否在5%以內，并在該范圍內協商。區分是重新簽約還是合同更新。決定接受增額的，先查登記簿，看有沒有新的抵押權。簽訂增額部分的合同，并務必取得新的確定日期。只要大家記住這些，當韓國房東要求漲房租的時候，大家在法律上吃虧的可能性會大大降低。
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