深圳北部 410 萬㎡超級綜合體鴻榮源觀城，雙公園環繞全齡教育，高拓戶型得房率出眾，剛需改善一步到位置業

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鴻榮源觀城

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樓盤簡介

項目簡介

鴻榮源觀城位于深圳龍華區觀瀾核心地段，隸屬鷺湖中心城，被定位為深圳市級功能中心，與北站國際商務中心共同構成龍華南北“雙中心”發展格局。項目前身是觀湖街道觀城第一期城市更新單元，由鴻榮源集團開發。

項目體量非常驚人：總占地面積約81萬㎡，總規劃建筑面積約410萬㎡，共分8期19個地塊開發，涵蓋住宅、商業、寫字樓、產業、公園、歷史文化、教育、醫療、康養等多元業態，是深圳當之無愧最大的都市綜合體之一。

整個項目規劃有5大公園，公園集群面積超23公頃，覆蓋文物科普、生態康養、文化休閑等八大特色主題。公園之間由超3.6公里空中連廊串聯，形成不間斷的環游路線。

周邊又有牛湖水、觀瀾河雙水系交匯，深圳民法公園等景觀節點分布。

繼前海壹方城、龍華壹方天地刷新深圳商業版圖后，鴻榮源以“公園+”主題再領區域商業升級，再造約40萬㎡“觀城壹方”商業綜合體。

項目獲得國內外設計大獎，問鼎國際ILFA頂級榮譽以及榮獲2022年大灣區城市設計大獎、廣東省風景園林與生態景觀協會科學技術獎規劃設計獎項。

首推的地塊是08地塊“未來平方云山府”（又稱“云山府8號”），位于項目核心位置，坐擁大城央景。社區處于生態云谷公園和橫坑河西公園之間，前后綠意包裹。

住戶下個樓即可親近城市公園，生態生活；在較高密度的大城生活里，擁有低密視距和公園視野；一定程度上間隔了梅觀大道、觀瀾大道等主干道，舒適安靜。

占地面積約2.73萬㎡，建筑面積約37.41萬㎡，計容建筑面積約27.51萬㎡，容積率9.23，綠化率32.01%。

共由5棟58-59層超高層住宅組成，其中1棟1單元住宅59F，1棟2/3單元住宅58F，3棟1單元/2單元住宅58F，4棟1/2單元寫字樓35F，2棟是1所18班幼兒園。另有配建公交首末站。

總規劃1566戶，其中商品房1548戶，回遷房18戶，全部都是商品房。梯戶比4梯6戶，地下室4層，規劃1598個車位，車位比超1:1。物業費5.3元/㎡·月，產權70年（2023年12月-2093年12月）。

戶型面積為88-143㎡三至四房，得房率約85-93%（飄窗全贈送）。交付標準為精裝，2026年12月31日交房。

小區園林以“四園五院”空間序列鋪排，藝術雕塑群落與鏡面水景錯落布局，營造行進式景觀體驗，以詩意動線提升歸家儀式感。

架空層將打造成泛會所空間，配備書吧、健身、兒童游樂、益智、體能訓練等主題模塊，打造全齡共享的社區第二客廳。

開發商鴻榮源集團歷經34年穩健發展，為中國房地產開發百強企業、中國物業服務百強企業。依托深圳，深耕灣區，開發過前海鴻榮源中心、壹方中心、壹成中心、香蜜湖熙園、公園大地、珈譽府等多個具有市場影響力的大盤。

物業公司是鴻榮源物業，連續8載全國物業服務百強，服務面積逾1000萬平米，服務客戶超5萬戶，39項溫度服務，24小時快速響應。

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基本參數

基礎參數

開發商：深圳市嘉創投資有限公司（鴻榮源集團）

物業公司：鴻榮源物業

物業費：5.3元/㎡·月

總占地面積：約81萬㎡（整體），首期08地塊約2.73萬㎡

總建筑面積：約410萬㎡（整體），首期08地塊約37.41萬㎡

容積率：9.23

綠化率：32.01%

棟數：5棟（1棟1單元59F，1棟2/3單元58F，3棟1單元58F，3棟2單元58F，4棟1/2單元寫字樓35F，2棟18班幼兒園）

層數：58-59層

梯戶比：4梯6戶

總戶數：1566戶（商品房1548戶，回遷房18戶）

車位：1598個，車位比超1:1

戶型面積：88-98-108-117-142㎡三至四房

得房率：約85-93%（飄窗全贈送）

交房時間：2026年12月31日（精裝）

產權：70年（2023年12月-2093年12月）

當前折后均價約3.45-3.8萬/㎡，總價315萬起，首付按15%估算，89㎡約48萬起。

• 88㎡三房兩衛：折后總價318-364萬，單價3.61-4.13萬/㎡；
• 98㎡三房兩衛：折后總價362-417萬，單價3.69-4.25萬/㎡；
• 108㎡四房兩衛：折后總價463-490萬，單價4.28-4.53萬/㎡；
• 117㎡四房兩衛：折后總價487-520萬，單價4.16-4.44萬/㎡；
• 142㎡四房兩衛：折后總價640-641萬，單價4.49-4.5萬/㎡。

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配套情況

區位情況

項目隸屬鷺湖中心城，是龍華"雙心"之一，被定位為"深圳龍華市級功能中心"。觀瀾占據龍華70%產業，鷺湖中心城與九龍山數字城雙核驅動，聚焦人工智能、生物醫療等高新技術產業。

華為、邁瑞醫療、華潤、匯川科技、富士康等龍頭企業爭相進駐，未來將崛起萬億產值"深圳北部硅谷"。

交通配套

項目是地鐵4號線觀瀾站地鐵上蓋，步行約5-6分鐘直達。4號線10站直達深圳北站，16站至福田CBD未來規劃建中的22號線鷺湖北站將實現雙軌交匯。

項目首創梅觀高速直通小區地庫的設計，構建"空中+地上+地下"三重立體交通，自駕約30分鐘可達福田、南山核心區。此外還臨近有軌電車新瀾站。

教育配套

項目共規劃8所學校，包括5所幼兒園和3所九年一貫制學校。其中樓下的72班制學校已經確定是香港中文大學深圳附屬觀城學校，由港中深教育集團獨立運營，具備國際化、創新型辦學特色，預計2027年春季完工。

目前小學劃分在觀瀾中心學校（百年名校）范圍，初中為觀瀾二中或龍華第三外國語學校。

商業配套

繼前海壹方城、龍華壹方天地刷新深圳商業版圖后，鴻榮源以"公園+"主題再領區域商業升級，再造約40萬㎡"觀城壹方"商業綜合體（壹方天地2.0升級版），融合"觀瀾之鉆"地標建筑、馬壢大屋打造特色文化商業街區，一路之隔還有百佳華MAXCITY，4公里范圍內覆蓋觀瀾天虹、觀瀾湖新城MH Mall等成熟商圈。

醫療配套

約2公里范圍內有龍華區中心醫院、深圳市第二人民醫院龍華醫院兩所三甲醫院。項目內還規劃有一宗醫療衛生用地和一宗社會福利用地。

生態文體

鷺湖四館（圖書館、群藝館、大劇院、科技館）已正式開放，總建面約22萬㎡，是龍華最大文化建筑群。觀瀾體育中心在建中，觀湖文體中心已封頂。

樓下就是錦山公園，約2公里范圍內有松元公園、觀瀾老街公園、大步巷南公園、深圳民法公園、馬壢社區公園、觀城社區公園等6大公園。

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