房地產“積極變化”與“深度收縮”，我們該為怎樣的樓市鼓掌？

7月15日國新辦發布會，國家統計局副局長毛盛勇拋出四組樓市數據，官宣房地產市場出現積極變化。一線城市房價連續四月環比上行、全國待售面積持續回落、二手房成交增速抬升、行業從業者價格預期回暖，四組指標擺在公眾面前，似乎傳遞出市場觸底反彈的明確信號。

無法回避數據濾鏡之下，市場極端割裂、結構性矛盾積重難返的冰冷現實。當下樓市最大的陷阱，就是用一線城市微不足道的小幅上漲，定義全國市場全面修復；用庫存數字的被動下降，掩蓋三四線城市海量無人問津的閑置房源；用中介從業者樂觀的調查反饋，無視億萬普通居民不敢加杠桿、不愿買房的真實心態。

這份看似向好的官方數據，更像一面放大鏡，照出房地產行業K型分化的時代底色：少數核心城市獨享行情暖意，絕大多數城市深陷長期調整；存量二手房交易撐起短期熱度，新房開發投資、拿地開工持續深度下滑；政策不斷松綁托舉市場，居民收入預期、購房信心難以同步修復。如果只盯著四個“積極變化”盲目樂觀，無視數據背后隱藏的結構性病灶，我們永遠無法讀懂當下樓市真實的冷暖，更難以出臺對癥下藥的長效方案。本文立足發布會全部公開數據，撕開統計數字的表層包裝，尖銳剖析樓市回暖假象下的深層矛盾，追問三個全社會都無法回避的核心問題：一線城市微弱上漲能否代表全國復蘇？庫存下降是需求回暖還是供給斷崖？行業預期好轉為何難以傳導至普通購房者？全文立足客觀數據、直面民生痛點，拒絕粉飾太平，只求引發全社會深度思考。

四個數據撐起了這頂帽子：一線城市新房、二手房價格環比連續4個月上漲；全國商品房待售面積連續4個月下降；上半年二手房網簽面積同比增長10.2%；63.1%的從業人員預期房價穩定或上漲。

乍一看，確實是一片向好的景象。政策“組合拳”見效了，市場“穩”住了，“預期”改善了。官方話語體系里，“積極變化”四個字的分量不輕——它意味著方向確認、政策肯定，也意味著可以稍稍松一口氣了。

可我偏偏松不下這口氣。

因為同一場發布會、同一組數據里，還藏著另一組數字，安靜地躺在表格里，沒有人把它做成標題——上半年全國房地產開發投資38074億元，同比下降18%；房屋新開工面積23239萬平方米，同比下降23.4%；房屋竣工面積17221萬平方米，同比下降23.7%；房企到位資金40233億元，同比下降20.2%。

一邊是“積極變化”的鑼鼓喧天，一邊是開發投資的斷崖式崩塌。 這哪里是“積極變化”？這分明是一場結構性的、不可逆的存量收縮。

20個城市漲了，50個城市呢？

先看數據里最光鮮的那一面。

6月份，70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環比上漲的城市有20個，比5月增加4個，創下2025年5月以來新高。上海、廣州、深圳分別上漲0.3%、0.2%和0.3%。一線城市新房價格環比已連續5個月上漲。

好看嗎？確實好看。但20個城市，只占70城的28.6%。換句話說，超過七成的城市房價還在跌。

更扎心的是分化的烈度。6月份，一二三線城市新房價格環比分別為上漲0.1%、持平、下降0.3%。一線在漲，二線勉強穩住，三線還在跌。二手房的數據更殘酷——70城中僅9個城市二手房價格環比上漲。9個。

有專家把這個階段稱為“分化調整、點狀觸底”。翻譯成大白話就是：極少數城市觸到了底，絕大多數還在往下探。

這種分化，不是“有人吃肉有人喝湯”的正常溫差，而是冰火兩重天的結構性撕裂。上海內環的優質二手房出來一套搶一套，議價空間從5%縮到2%不到；而遠郊板塊去化周期56個月，降價10%都未必賣得出去。同一座城市，兩種溫度——這是“積極變化”嗎？這是系統性失衡。

我們為20個上漲的城市鼓掌的時候，另外50個城市里被套牢的購房者、被拖垮的開發商、被裁掉的中介，他們的聲音在哪里？

“去庫存”的真相：不是賣掉了，是不蓋了

再看第二個“積極變化”：商品房待售面積連續4個月下降。6月末同比下降0.9%，其中待售3年以下面積下降3.5%。

庫存降了，當然是好事。去庫存，不一直是這幾年的政策核心嗎？

可是，這個“降”是怎么來的？

前面那組數據已經給出了答案——新開工面積下降23.4%，竣工面積下降23.7%，開發投資下降18%。庫存下降的“功臣”，不是銷售端的大爆發，而是供給端的主動“斷供”。

這不是“去庫存”，這是“不產庫存”。

打個比方：一個面包店，以前每天烤100個面包，賣80個，剩20個。現在每天只烤60個，賣55個，剩5個。庫存確實從20降到了5——“去庫存”成效顯著！但面包店的總產出從100降到了60，市場在萎縮，而不是在繁榮。

房地產的邏輯也是一樣。庫存下降的同時，是整個行業在主動收縮、被動出清。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說，“在售庫存規模持續收縮”。收縮這個詞，和“積極”放在一起，怎么看怎么別扭。

更值得警惕的是，這種“收縮式去庫存”正在形成惡性循環：投資下降新開工減少未來可售房源減少市場預期進一步收縮投資繼續下降。“積極變化”的表象之下，是一條正在加速收窄的供給管道。

二手房熱鬧，是因為新房買不起了

二手房網簽面積同比增長10.2%，當前二手房交易面積已與新房銷售面積相當——“二手房交易比較活躍”，這又是一個被貼上“積極”標簽的數據。

可我想問一句：二手房為什么會這么活躍？

答案是：因為新房太貴了，或者說，因為老百姓買不起新房了。

中指研究院的數據顯示，2026年上半年重點城市二手房成交同比增長6%，但百城二手房價格累計環比下跌2.9%。專家管這叫“量升價跌”，是“房地產估值體系正在發生深層重構”。

說得文縐縐的。說白了就是：以前大家搶新房，是因為覺得房價還會漲；現在大家買二手房，是因為二手房便宜、現房、不用等、不會爛尾。 這是一種被動的、防御性的、避險性的交易活躍，而不是信心的回歸。

“以價換量”四個字，道盡了二手房的真相。賣房的人降價求生，買房的人撿漏避險——這哪里是市場的“積極變化”？這分明是市場的恐慌性交易。

更值得玩味的是，如果把新房和二手房合起來看，最近三個月交易總量連續正增長。總量在漲，但結構在變——從買新房變成買二手房，從買預期變成買現房，從投資變成自住。 這不是升級，這是降級。

63.1%的“預期”，到底是誰的預期？

最讓我不舒服的，是第四個“積極變化”：63.1%的從業人員預期房價穩定或上漲。

國家統計局對70個大中城市開展的房價問卷調查顯示，這個比例連續4個月維持在60%以上，比去年低點回升了20個百分點。

等等——調查對象是誰？“房地產市場從業人員”。

房地產從業人員當然預期房價上漲——他們的飯碗就系在房價上。你讓賣房子的人預測房價，就像問理發師“你覺得自己該不該漲價”——答案還需要猜嗎？

這就像問煙草公司員工“吸煙有害健康嗎”，問石油巨頭“新能源重要嗎”——你能得到一個客觀的答案，那才是新聞。

我不是說這個數據沒有參考價值。從業人員的預期確實能反映行業景氣度，63.1%確實比去年的低點高了不少。但把這個數據當作“市場預期改善”的論據，多少有點自說自話的味道。

真正的市場預期，應該去問購房者——問那些背著30年房貸的年輕人，問那些掏空六個錢包的剛需家庭，問那些被套牢四五年的投資客。他們的預期，才是真正的預期。

同一場發布會，兩個截然不同的敘事

現在讓我們把兩組數據放在一起，看看這場發布會到底講了什么。

A面（官方敘事） ：

· 一線城市房價連漲4個月

· 庫存連續4個月下降

· 二手房交易活躍

· 預期改善

B面（數據真相） ：

· 開發投資下降18%

· 新開工下降23.4%

· 竣工下降23.7%

· 房企到位資金下降20.2%

· 70城中僅20城房價上漲

· 70城中僅9城二手房上漲

A面是“積極變化”，B面是“深度收縮”。

同一場發布會，同一組數據，可以講出兩個截然不同的故事。官方選擇了A面，數據自己講了B面。

我不是說A面是假的。一線城市房價確實在漲，庫存確實在降，二手房確實在活躍——這些都是事實。但事實從來不是全貌，選擇性地呈現事實，本身就是一種敘事操縱。

“積極變化”是真的，“深度收縮”也是真的。問題在于：我們該為哪一個鼓掌？我們該警惕哪一個？

房地產的邏輯，已經變了

這一輪房地產下行周期始于2021年下半年，到2026年已跨越五年。調整時長和下跌幅度，都遠超2008年和2014年的兩輪短期回調。

五年的深度調整，改變的不僅僅是房價數字，更是整個行業的底層邏輯。

過去二十年，房地產的邏輯是 “增量擴張” ——拿地、蓋房、賣房、再拿地。開發商是發動機，土地財政是燃料，房價永遠上漲是信仰。

現在的邏輯正在變成 “存量博弈” ——新房賣不動了，大家去搶二手房；投資客退場了，剛需在觀望；開發商不拿地了，政府在想辦法“去庫存”。

毛盛勇在發布會上說，要“因城施策控增量、去庫存、優供給”。“控增量”三個字，本身就是對增量擴張時代的告別。

這不是一個周期的低谷，這是一個時代的終結。

我們正在經歷的，不是房地產的“暫時調整”，而是房地產作為中國經濟支柱產業的歷史性退場。這個過程會很痛，會很長，會有一批又一批的人被甩下車。“積極變化”四個字，遮蓋不了這種歷史性轉型的陣痛。

我無意否認數據中那些真實的“積極變化”。一線城市房價連漲，確實說明核心城市的優質資產依然有需求支撐；庫存連續下降，確實說明供需關系在邊際改善；二手房活躍，確實說明市場交易沒有完全凍結。

但這些“積極變化”，掩蓋不了更深層的結構性危機。

當一個行業的投資下降18%、新開工下降23%、竣工下降24%的時候，你告訴我“市場出現了積極變化”——我只能說，這個“積極”，太廉價了。

真正的積極，應該是開發投資止跌回升，是新開工面積觸底反彈，是三四線城市房價企穩，是購房者真正有信心掏出首付。而不是用“20個城市漲了”去掩蓋“50個城市還在跌”，用“從業人員預期樂觀”去替代“購房者仍在觀望”。

居民收入預期走弱，全民加杠桿意愿崩塌，樓市失去需求底層支撐

房地產行業長期發展的底層根基，是居民持續穩定的收入增長、愿意適度加杠桿購置房產，而當下這一底層邏輯已經徹底動搖。

當前宏觀環境下，傳統制造業、地產上下游、線下服務業持續承壓，職場35歲門檻常態化，靈活就業群體突破2億，大量居民對未來收入持悲觀預期，擔心降薪、失業風險，不敢背負長達二三十年的高額房貸。央行儲戶問卷持續顯示，超六成居民傾向“更多儲蓄”，愿意加大房產、理財投資的人群不足四分之一，全民風險偏好大幅收縮，避險情緒成為主流。

與此同時，過去十年房價漲跌徹底打破“買房穩賺不賠”的固有信仰，大量三四線購房者經歷房產貶值、二手房折價拋售，親眼見證房產資產流動性大幅縮水。即便各地持續出臺降息、降首付、放開限購等寬松政策，降低購房門檻，也難以扭轉居民觀望心態。政策只能降低購房成本，卻無法提升居民收入、消除大家對資產貶值的恐懼，需求端修復缺乏持久動...

國家統計局的發布會，講的是“積極變化”。但數據自己會說話——它說的，是一個行業正在經歷脫胎換骨般的陣痛，是一個時代正在緩慢而不可逆地落幕。

我們當然可以鼓掌。但鼓掌之前，至少應該看清楚——我們到底在為誰鼓掌，又為誰在默哀。