廣東
7月15日國(guó)新辦發(fā)布會(huì)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局副局長(zhǎng)毛盛勇拋出四組樓市數(shù)據(jù)，官宣房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化。一線城市房?jī)r(jià)連續(xù)四月環(huán)比上行、全國(guó)待售面積持續(xù)回落、二手房成交增速抬升、行業(yè)從業(yè)者價(jià)格預(yù)期回暖，四組指標(biāo)擺在公眾面前，似乎傳遞出市場(chǎng)觸底反彈的明確信號(hào)。
無法回避數(shù)據(jù)濾鏡之下，市場(chǎng)極端割裂、結(jié)構(gòu)性矛盾積重難返的冰冷現(xiàn)實(shí)。當(dāng)下樓市最大的陷阱，就是用一線城市微不足道的小幅上漲，定義全國(guó)市場(chǎng)全面修復(fù)；用庫存數(shù)字的被動(dòng)下降，掩蓋三四線城市海量無人問津的閑置房源；用中介從業(yè)者樂觀的調(diào)查反饋，無視億萬普通居民不敢加杠桿、不愿買房的真實(shí)心態(tài)。
這份看似向好的官方數(shù)據(jù)，更像一面放大鏡，照出房地產(chǎn)行業(yè)K型分化的時(shí)代底色：少數(shù)核心城市獨(dú)享行情暖意，絕大多數(shù)城市深陷長(zhǎng)期調(diào)整；存量二手房交易撐起短期熱度，新房開發(fā)投資、拿地開工持續(xù)深度下滑；政策不斷松綁托舉市場(chǎng)，居民收入預(yù)期、購(gòu)房信心難以同步修復(fù)。如果只盯著四個(gè)“積極變化”盲目樂觀，無視數(shù)據(jù)背后隱藏的結(jié)構(gòu)性病灶，我們永遠(yuǎn)無法讀懂當(dāng)下樓市真實(shí)的冷暖，更難以出臺(tái)對(duì)癥下藥的長(zhǎng)效方案。本文立足發(fā)布會(huì)全部公開數(shù)據(jù)，撕開統(tǒng)計(jì)數(shù)字的表層包裝，尖銳剖析樓市回暖假象下的深層矛盾，追問三個(gè)全社會(huì)都無法回避的核心問題：一線城市微弱上漲能否代表全國(guó)復(fù)蘇？庫存下降是需求回暖還是供給斷崖？行業(yè)預(yù)期好轉(zhuǎn)為何難以傳導(dǎo)至普通購(gòu)房者？全文立足客觀數(shù)據(jù)、直面民生痛點(diǎn)，拒絕粉飾太平，只求引發(fā)全社會(huì)深度思考。
四個(gè)數(shù)據(jù)撐起了這頂帽子：一線城市新房、二手房?jī)r(jià)格環(huán)比連續(xù)4個(gè)月上漲；全國(guó)商品房待售面積連續(xù)4個(gè)月下降；上半年二手房網(wǎng)簽面積同比增長(zhǎng)10.2%；63.1%的從業(yè)人員預(yù)期房?jī)r(jià)穩(wěn)定或上漲。
乍一看，確實(shí)是一片向好的景象。政策“組合拳”見效了，市場(chǎng)“穩(wěn)”住了，“預(yù)期”改善了。官方話語體系里，“積極變化”四個(gè)字的分量不輕——它意味著方向確認(rèn)、政策肯定，也意味著可以稍稍松一口氣了。
可我偏偏松不下這口氣。
因?yàn)橥粓?chǎng)發(fā)布會(huì)、同一組數(shù)據(jù)里，還藏著另一組數(shù)字，安靜地躺在表格里，沒有人把它做成標(biāo)題——上半年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資38074億元，同比下降18%；房屋新開工面積23239萬平方米，同比下降23.4%；房屋竣工面積17221萬平方米，同比下降23.7%；房企到位資金40233億元，同比下降20.2%。
一邊是“積極變化”的鑼鼓喧天，一邊是開發(fā)投資的斷崖式崩塌。 這哪里是“積極變化”？這分明是一場(chǎng)結(jié)構(gòu)性的、不可逆的存量收縮。
20個(gè)城市漲了，50個(gè)城市呢？
先看數(shù)據(jù)里最光鮮的那一面。
6月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲的城市有20個(gè)，比5月增加4個(gè)，創(chuàng)下2025年5月以來新高。上海、廣州、深圳分別上漲0.3%、0.2%和0.3%。一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比已連續(xù)5個(gè)月上漲。
好看嗎？確實(shí)好看。但20個(gè)城市，只占70城的28.6%。換句話說，超過七成的城市房?jī)r(jià)還在跌。
更扎心的是分化的烈度。6月份，一二三線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比分別為上漲0.1%、持平、下降0.3%。一線在漲，二線勉強(qiáng)穩(wěn)住，三線還在跌。二手房的數(shù)據(jù)更殘酷——70城中僅9個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲。9個(gè)。
有專家把這個(gè)階段稱為“分化調(diào)整、點(diǎn)狀觸底”。翻譯成大白話就是：極少數(shù)城市觸到了底，絕大多數(shù)還在往下探。
這種分化，不是“有人吃肉有人喝湯”的正常溫差，而是冰火兩重天的結(jié)構(gòu)性撕裂。上海內(nèi)環(huán)的優(yōu)質(zhì)二手房出來一套搶一套，議價(jià)空間從5%縮到2%不到；而遠(yuǎn)郊板塊去化周期56個(gè)月，降價(jià)10%都未必賣得出去。同一座城市，兩種溫度——這是“積極變化”嗎？這是系統(tǒng)性失衡。
我們?yōu)?0個(gè)上漲的城市鼓掌的時(shí)候，另外50個(gè)城市里被套牢的購(gòu)房者、被拖垮的開發(fā)商、被裁掉的中介，他們的聲音在哪里？
“去庫存”的真相：不是賣掉了，是不蓋了
再看第二個(gè)“積極變化”：商品房待售面積連續(xù)4個(gè)月下降。6月末同比下降0.9%，其中待售3年以下面積下降3.5%。
庫存降了，當(dāng)然是好事。去庫存，不一直是這幾年的政策核心嗎？
可是，這個(gè)“降”是怎么來的？
前面那組數(shù)據(jù)已經(jīng)給出了答案——新開工面積下降23.4%，竣工面積下降23.7%，開發(fā)投資下降18%。庫存下降的“功臣”，不是銷售端的大爆發(fā)，而是供給端的主動(dòng)“斷供”。
這不是“去庫存”，這是“不產(chǎn)庫存”。
打個(gè)比方：一個(gè)面包店，以前每天烤100個(gè)面包，賣80個(gè)，剩20個(gè)。現(xiàn)在每天只烤60個(gè)，賣55個(gè)，剩5個(gè)。庫存確實(shí)從20降到了5——“去庫存”成效顯著！但面包店的總產(chǎn)出從100降到了60，市場(chǎng)在萎縮，而不是在繁榮。
房地產(chǎn)的邏輯也是一樣。庫存下降的同時(shí)，是整個(gè)行業(yè)在主動(dòng)收縮、被動(dòng)出清。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說，“在售庫存規(guī)模持續(xù)收縮”。收縮這個(gè)詞，和“積極”放在一起，怎么看怎么別扭。
更值得警惕的是，這種“收縮式去庫存”正在形成惡性循環(huán)：投資下降新開工減少未來可售房源減少市場(chǎng)預(yù)期進(jìn)一步收縮投資繼續(xù)下降。“積極變化”的表象之下，是一條正在加速收窄的供給管道。
二手房熱鬧，是因?yàn)樾路抠I不起了
二手房網(wǎng)簽面積同比增長(zhǎng)10.2%，當(dāng)前二手房交易面積已與新房銷售面積相當(dāng)——“二手房交易比較活躍”，這又是一個(gè)被貼上“積極”標(biāo)簽的數(shù)據(jù)。
可我想問一句：二手房為什么會(huì)這么活躍？
答案是：因?yàn)樾路刻F了，或者說，因?yàn)槔习傩召I不起新房了。
中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2026年上半年重點(diǎn)城市二手房成交同比增長(zhǎng)6%，但百城二手房?jī)r(jià)格累計(jì)環(huán)比下跌2.9%。專家管這叫“量升價(jià)跌”，是“房地產(chǎn)估值體系正在發(fā)生深層重構(gòu)”。
說得文縐縐的。說白了就是：以前大家搶新房，是因?yàn)橛X得房?jī)r(jià)還會(huì)漲；現(xiàn)在大家買二手房，是因?yàn)槎址勘阋恕F(xiàn)房、不用等、不會(huì)爛尾。 這是一種被動(dòng)的、防御性的、避險(xiǎn)性的交易活躍，而不是信心的回歸。
“以價(jià)換量”四個(gè)字，道盡了二手房的真相。賣房的人降價(jià)求生，買房的人撿漏避險(xiǎn)——這哪里是市場(chǎng)的“積極變化”？這分明是市場(chǎng)的恐慌性交易。
更值得玩味的是，如果把新房和二手房合起來看，最近三個(gè)月交易總量連續(xù)正增長(zhǎng)。總量在漲，但結(jié)構(gòu)在變——從買新房變成買二手房，從買預(yù)期變成買現(xiàn)房，從投資變成自住。 這不是升級(jí)，這是降級(jí)。
63.1%的“預(yù)期”，到底是誰的預(yù)期？
最讓我不舒服的，是第四個(gè)“積極變化”：63.1%的從業(yè)人員預(yù)期房?jī)r(jià)穩(wěn)定或上漲。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)70個(gè)大中城市開展的房?jī)r(jià)問卷調(diào)查顯示，這個(gè)比例連續(xù)4個(gè)月維持在60%以上，比去年低點(diǎn)回升了20個(gè)百分點(diǎn)。
等等——調(diào)查對(duì)象是誰？“房地產(chǎn)市場(chǎng)從業(yè)人員”。
房地產(chǎn)從業(yè)人員當(dāng)然預(yù)期房?jī)r(jià)上漲——他們的飯碗就系在房?jī)r(jià)上。你讓賣房子的人預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)，就像問理發(fā)師“你覺得自己該不該漲價(jià)”——答案還需要猜嗎？
這就像問煙草公司員工“吸煙有害健康嗎”，問石油巨頭“新能源重要嗎”——你能得到一個(gè)客觀的答案，那才是新聞。
我不是說這個(gè)數(shù)據(jù)沒有參考價(jià)值。從業(yè)人員的預(yù)期確實(shí)能反映行業(yè)景氣度，63.1%確實(shí)比去年的低點(diǎn)高了不少。但把這個(gè)數(shù)據(jù)當(dāng)作“市場(chǎng)預(yù)期改善”的論據(jù)，多少有點(diǎn)自說自話的味道。
真正的市場(chǎng)預(yù)期，應(yīng)該去問購(gòu)房者——問那些背著30年房貸的年輕人，問那些掏空六個(gè)錢包的剛需家庭，問那些被套牢四五年的投資客。他們的預(yù)期，才是真正的預(yù)期。
同一場(chǎng)發(fā)布會(huì)，兩個(gè)截然不同的敘事
現(xiàn)在讓我們把兩組數(shù)據(jù)放在一起，看看這場(chǎng)發(fā)布會(huì)到底講了什么。
A面（官方敘事） ：
· 一線城市房?jī)r(jià)連漲4個(gè)月
· 庫存連續(xù)4個(gè)月下降
· 二手房交易活躍
· 預(yù)期改善
B面（數(shù)據(jù)真相） ：
· 開發(fā)投資下降18%
· 新開工下降23.4%
· 竣工下降23.7%
· 房企到位資金下降20.2%
· 70城中僅20城房?jī)r(jià)上漲
· 70城中僅9城二手房上漲
A面是“積極變化”，B面是“深度收縮”。
同一場(chǎng)發(fā)布會(huì)，同一組數(shù)據(jù)，可以講出兩個(gè)截然不同的故事。官方選擇了A面，數(shù)據(jù)自己講了B面。
我不是說A面是假的。一線城市房?jī)r(jià)確實(shí)在漲，庫存確實(shí)在降，二手房確實(shí)在活躍——這些都是事實(shí)。但事實(shí)從來不是全貌，選擇性地呈現(xiàn)事實(shí)，本身就是一種敘事操縱。
“積極變化”是真的，“深度收縮”也是真的。問題在于：我們?cè)摓槟囊粋€(gè)鼓掌？我們?cè)摼枘囊粋€(gè)？
房地產(chǎn)的邏輯，已經(jīng)變了
這一輪房地產(chǎn)下行周期始于2021年下半年，到2026年已跨越五年。調(diào)整時(shí)長(zhǎng)和下跌幅度，都遠(yuǎn)超2008年和2014年的兩輪短期回調(diào)。
五年的深度調(diào)整，改變的不僅僅是房?jī)r(jià)數(shù)字，更是整個(gè)行業(yè)的底層邏輯。
過去二十年，房地產(chǎn)的邏輯是 “增量擴(kuò)張” ——拿地、蓋房、賣房、再拿地。開發(fā)商是發(fā)動(dòng)機(jī)，土地財(cái)政是燃料，房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)上漲是信仰。
現(xiàn)在的邏輯正在變成 “存量博弈” ——新房賣不動(dòng)了，大家去搶二手房；投資客退場(chǎng)了，剛需在觀望；開發(fā)商不拿地了，政府在想辦法“去庫存”。
毛盛勇在發(fā)布會(huì)上說，要“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給”。“控增量”三個(gè)字，本身就是對(duì)增量擴(kuò)張時(shí)代的告別。
這不是一個(gè)周期的低谷，這是一個(gè)時(shí)代的終結(jié)。
我們正在經(jīng)歷的，不是房地產(chǎn)的“暫時(shí)調(diào)整”，而是房地產(chǎn)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的歷史性退場(chǎng)。這個(gè)過程會(huì)很痛，會(huì)很長(zhǎng)，會(huì)有一批又一批的人被甩下車。“積極變化”四個(gè)字，遮蓋不了這種歷史性轉(zhuǎn)型的陣痛。
我無意否認(rèn)數(shù)據(jù)中那些真實(shí)的“積極變化”。一線城市房?jī)r(jià)連漲，確實(shí)說明核心城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)依然有需求支撐；庫存連續(xù)下降，確實(shí)說明供需關(guān)系在邊際改善；二手房活躍，確實(shí)說明市場(chǎng)交易沒有完全凍結(jié)。
但這些“積極變化”，掩蓋不了更深層的結(jié)構(gòu)性危機(jī)。
當(dāng)一個(gè)行業(yè)的投資下降18%、新開工下降23%、竣工下降24%的時(shí)候，你告訴我“市場(chǎng)出現(xiàn)了積極變化”——我只能說，這個(gè)“積極”，太廉價(jià)了。
真正的積極，應(yīng)該是開發(fā)投資止跌回升，是新開工面積觸底反彈，是三四線城市房?jī)r(jià)企穩(wěn)，是購(gòu)房者真正有信心掏出首付。而不是用“20個(gè)城市漲了”去掩蓋“50個(gè)城市還在跌”，用“從業(yè)人員預(yù)期樂觀”去替代“購(gòu)房者仍在觀望”。
居民收入預(yù)期走弱，全民加杠桿意愿崩塌，樓市失去需求底層支撐
房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的底層根基，是居民持續(xù)穩(wěn)定的收入增長(zhǎng)、愿意適度加杠桿購(gòu)置房產(chǎn)，而當(dāng)下這一底層邏輯已經(jīng)徹底動(dòng)搖。
當(dāng)前宏觀環(huán)境下，傳統(tǒng)制造業(yè)、地產(chǎn)上下游、線下服務(wù)業(yè)持續(xù)承壓，職場(chǎng)35歲門檻常態(tài)化，靈活就業(yè)群體突破2億，大量居民對(duì)未來收入持悲觀預(yù)期，擔(dān)心降薪、失業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，不敢背負(fù)長(zhǎng)達(dá)二三十年的高額房貸。央行儲(chǔ)戶問卷持續(xù)顯示，超六成居民傾向“更多儲(chǔ)蓄”，愿意加大房產(chǎn)、理財(cái)投資的人群不足四分之一，全民風(fēng)險(xiǎn)偏好大幅收縮，避險(xiǎn)情緒成為主流。
與此同時(shí)，過去十年房?jī)r(jià)漲跌徹底打破“買房穩(wěn)賺不賠”的固有信仰，大量三四線購(gòu)房者經(jīng)歷房產(chǎn)貶值、二手房折價(jià)拋售，親眼見證房產(chǎn)資產(chǎn)流動(dòng)性大幅縮水。即便各地持續(xù)出臺(tái)降息、降首付、放開限購(gòu)等寬松政策，降低購(gòu)房門檻，也難以扭轉(zhuǎn)居民觀望心態(tài)。政策只能降低購(gòu)房成本，卻無法提升居民收入、消除大家對(duì)資產(chǎn)貶值的恐懼，需求端修復(fù)缺乏持久動(dòng)...
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的發(fā)布會(huì)，講的是“積極變化”。但數(shù)據(jù)自己會(huì)說話——它說的，是一個(gè)行業(yè)正在經(jīng)歷脫胎換骨般的陣痛，是一個(gè)時(shí)代正在緩慢而不可逆地落幕。
我們當(dāng)然可以鼓掌。但鼓掌之前，至少應(yīng)該看清楚——我們到底在為誰鼓掌，又為誰在默哀。
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