2026上半年房企格局明顯分化，樓市進入存量競爭新階段

如果你還在用好幾年前的老眼光看待樓市，大概率會看不懂當下的市場變化。

以前我們買房、看樓市，默認都是大房企穩如泰山，千億房企遍地走，百強房企隨便挑。

但看完中指研究院2026上半年房企完整銷售數據，能清晰看出房地產行業的經營邏輯已經發生明顯變化。

今年上半年，全國銷售額突破千億的房企，縮減至3家。

放在幾年前，千億房企是頭部開發商標配，隨便一數都不止如今的三家，萬科、融創、綠城等個個當年都能穩定站上千億門檻。

絕大多數曾經的行業巨頭，要么掉出千億陣營，要么主動收縮業務，房地產行業經過一輪深度調整，徹底告別過去高杠桿快速擴張的發展階段，進入了存量競爭新階段。

2020-2021年是樓市規模擴張的高峰，當年全年銷售額突破千億的房企最多達到43家，不管各類民營房企還是地方國企，只要你敢借錢拿地，很容易做大銷售規模沖進千億梯隊。

根據中指研究院（CREIS）2026上半年房企銷售統計數據，短短五年時間行業規模發生了明顯調整，2026年上半年只有3 家房企半年銷售額突破千億，保利1351 億、中海1343億、華潤1165億。

往年常站穩千億門檻的綠城，今年上半年銷售額947億，直接跌出千億陣營；曾經行業龍頭萬科，上半年銷售350億，距離千億門檻差了一大截，排在榜單第十位去了。

這是中指研究院2026年上半年房企全口徑銷售前十榜單，前十席位發生了變化。

不光千億房企縮水，百億房企數量也在同步下滑，可能很多人對這個變化沒啥直觀感受。

2026年上半年銷售額破百億房企僅僅34 家，比去年同期少了12家。百強房企入圍門檻也從去年上半年32.8億，降到今年26.8億。

說白了，現在房企想要擠進百強，最低銷售門檻比去年更低了。

再來看整體市場大盤。

今年上半年百強房企總銷售額15863.6億元，雖然整體規模仍處于調整區間，但下滑幅度已經連續四個月收窄，6月單月環比還上漲了11.8%。

這一輪小幅回暖，主要就是依靠一線、強二線城市改善型購房需求支撐，屬于局部結構性修復，并不是全國市場全面回暖，行業整體仍處在優化調整周期。

過去十幾年房企賺錢模式很簡單粗暴，借高息資金拿地，然后快速修樓盤賣房回款，回款再拿新地塊，杠桿越滾越高，規模越大融資越容易。

以前這套高速拿地賣房的模式，要走通有兩個前提，一個就是房價持續上漲，另外就是融資渠道放開，如今兩個條件都沒了，依靠高負債加杠桿的舊高周轉發展模式已經很難繼續下去了。

過去不少房企靠信托、美元債、非標融資無限加杠桿，現在高負債的房企很難拿到低成本資金，舊債到期沒有新資金周轉，就會產生債務壓力。

這類靠高杠桿擴張的房企，在行業調整周期中自然而然就會出現經營壓力，這也讓整個行業重新審視發展模式，單純靠高杠桿沖規模的發展路徑已經很難持續走通。

同時疊加城鎮化速度放緩、人口結構改變，人們對買房的這種心態更加理性謹慎，全國二手房掛牌總量處于較高水平，部分人口流出小城房源去化周期較長，房企樓盤壓在手里會帶來一定的資金周轉壓力。

翻看今年上半年TOP10房企名單，能明顯發現一個變化趨勢，榜單前十席位里，絕大多數是央企、地方國企，只有濱江集團這一家純民營房企穩定留在頭部梯隊。

國資房企融資渠道更穩定、資金儲備充足，市場下行階段抗風險能力會更突出。過去依靠高杠桿快速擴大規模的民營房企，大多主動收縮規模，不再拼銷售規模沖榜單。

不管國企還是經營穩健的民營房企，低負債、穩回款才是當下市場的核心競爭力，這也是本輪行業調整最直觀的變化。

除了房企實力分化，購房人群、成交量、優質土地資源都在持續向核心城市集中，這點相信大家平時也都感受到了。

根據中指研究院的數據統計，20家頭部房企上半年一線城市銷售占比45.5%，首次超過二線城市44.6%。保利、中海、華潤過半銷售額來自北上廣深、杭州等人口持續流入城市，改善置換需求穩定，這類房源的銷量相對更好。

再來看，2026年上半年百強房企整體拿地金額3360億，同比下滑33.7%。TOP10房企拿走百強56.3%土地，超六成百強房企半年拿地不足20億。

說明什么？

資金儲備不足的中小房企拿地意愿和拿地空間在持續收縮，行業進入企業自主調整、資源向穩健企業集中的優化周期，有部分企業會主動收縮、調整業務布局。

看完榜單和邏輯真相，我覺得大家有必要打破過去十幾年的固化認知。

過去房企拼誰銷售額高、誰布局城市多，現在反過來了，大家比拼誰負債低、誰回款穩、誰又虧損少。

萬科上半年預虧120-150億，也能看得出過去那種大范圍布局、高庫存的那種粗放擴張模式，在當前調整周期下會面臨較大壓力。當前全行業房企都在縮減低效項目、優化庫存，調整經營思路。

房地產早已告別了每年十幾萬億新房成交的高速增長階段，而現在百強房企半年總銷售額不到1.6萬億，中長期新房整體成交規模很難再復刻過去高速增長階段那種水平。

行業發展進入分化階段，市場資源會向經營穩健的頭部企業集中，行業進入企業自主優化調整的常態化階段了。

不少朋友看完這組數據后，會關心自家房產長期價值，也想理清家庭資產該怎么搭配規劃更穩妥。

過去二十年國內居民資產配置大多偏向房產，央行調研顯示城鎮家庭總資產中房產占比接近 70%，不少人把大部分積蓄、貸款投入房產，以前大家普遍覺得房產長期價值穩定。

經過這幾年行業調整也能看出，房產不會再無腦持有就穩漲，不同城市、地段房源的價值差距會慢慢拉大。一線、強二線配套完善的自住小區，流通置換需求更穩定，適合有長期自住規劃的人群。

過去大家習慣把大部分身家押在房產上，而未來家庭理財的核心關鍵詞是分散。

不要把大部分財富放在同一類資產上，不用全部集中在房產，家庭資產配置可以多元化，就算是某一類資產周期不行了，其他資產還可以對沖風險，降低單一資產波動給家庭整體財富帶來的沖擊。

要知道，頂峰時期全年有43家千億房企，到今年上半年的3家，這不只是一組冰冷的行業數據，更是行業舊發展模式的逐步退出，市場迎來新的發展邏輯。

行業發展邏輯迎來明顯調整，看懂市場周期變化，能幫大家更理性規劃家庭資產。

最后有個中立話題，歡迎大家理性交流討論：如果你手里持有二三線或縣城閑置房產，不妨結合自身自住、置換需求理性規劃，是長期持有還是擇機置換，大家可以一起理性聊聊。