房企有房有地，布局算力中心，再造市場增長路徑，是否是出路？

千萬不要讓風險繼續再聚集在上個周期的炸點里了！

在"AI算力中心“建設上，巨頭其實已經分化，首先從全球角度來看，2025年規劃的”算力中心“到現在還有60%左右還沒開工，但AI上游芯片這里，則似乎一直在向算力中心銷售，中間的差異，目前尚無獨立第三方做詳細驗證，唯一可以確認的是從英偉達到海力士都在開始向中小客戶伸出“金融方案”的橄欖枝，市場正在預防下游巨頭“資本支出性”預期放緩帶來的增量空白。

這點，也可以從黑石出售全球最大算力中心開出來，美國的資本巨頭們已經開始全面進入套現“算力中心”股權階段，今年夏季，全美多家數據中心建設及運營企業正聯合投行，計劃出售公司價值數百億美元的多數股權，其中包括 Netrality 數據中心、DataBank、Edged、EdgeCore 數字基礎設施等企業。

因此，身處行業內的人，和身處行業外的人感覺心態開始相反，墻內的更希望趁著當前算力需求持續旺盛，數據中心成為熱門資產的時候，盡早變現！

而在這個變盤節點上，中美的房企似乎都想拜托“地產估值”進入“算力估值”，因為在他們看來實際上這種基建模式、資產結構是高度相似的，甚至業務流、工程上的難度都相似。

比如，美國最大住宅光伏和儲能設備供應商Sunrun正在推進所謂的“分布式AI數據中心”試點，同時，公司首席執行官瑪麗·鮑威爾周一表示，對于參加這項計劃的用戶而言，每個月有可能靠賣算力獲得數百美元。

而在A股，大名城（600094）、德祥地產（00199.HK）、粵港灣智算（01396.HK）、電子城（600658.SH）、科新發展（600234.SH）等中小房企也紛紛將算力作為新業務方向，其中萬通發展更是“成妖”，不管有沒有錢搞，也不管后續業務周期能否實現，反轉房企確實在嘗試算力相關的上下游行業里尋找新的投資機遇。

不過，他們大概率還是希望在”算力大基建“上復刻一次”房地產熱潮“，至少現在的股價拉上去，萬一不行，還能“減持”，兩相來看，一點壞處都看不到！

不過，房地產行業進入存量持續調整期后，“第二增長曲線” 確實是每年的開卷大考。

當下，我國和美國相比，隨著 AI 算力需求爆發，“算電協同” 被納入新基建工程，幾萬億的國家訂單市場，確實讓算力中心一夜之間成了資本市場眼中的房企轉型標準答案，不談其后續是否可能重新產生“大基建”的周期結構問題，至少在當下，其確定性的真金白銀是放在房企眼前的蛋糕。

所以，網上才有投資者頻頻質問：“你們有閑置土地、有閑置物業，為什么不做算力中心？”現在唯一要回答的，其實是手握房與地的房企，布局算力中心真的是一條穩妥的出路嗎？

從行業基本面看，算力正處于高速增長期，IDC 數據顯示， 去年中國智算規模達159萬PFlops，位居全球第二，而2026 年“算電協同” 也首次寫入政府工作報告，政策紅利與市場需求雙重加持，確實是地產下行周期中為數不多的高景氣賽道。

而在上個周期下，大量商辦物業、產業園區和閑置土地去化困難，改造成數據中心機房確實能夠直接盤活存量資產！

在這個過程里，房企有成熟的工程建設能力，也能快速完成機房土建與配套改造，更關鍵的是，算力資產在資本市場享有遠高于地產的估值，長期合約、穩定現金流、抗周期的屬性，既能拉升上市公司估值，也能打開融資渠道，只要現金流回來了，那么一切問題都會解決。

所以，我們看到粵港灣智算通過并購切入算力賽道后，2025 年算力收入占比達 61.5%，2026 年上半年斬獲 150 億元長期訂單，還獲得深圳福田國資 8 億元入股，而德祥地產也通過配售新股募資投向算力業務，融資能力顯著優于傳統地產板塊。

此外，大名城采取 “重資產投建 + 輕資產運營” 雙平臺模式，在福建已經落地 2000PFLOPS 智算中心，粵港灣智算通過并購直接獲取成熟運營能力，電子城以參股方式參與項目，萬通發展則向上游硬件環節延伸。

但在這個過程里，我們要看到，相對美國房地產的分布式方案，我們目前還是聚焦在集合中心模式，但供需錯配下，市場目前存在資源配置問題，全國智算中心 GPU 平均利用率實際不足 30%，西部算力樞紐利用率 20%-30%、頭部東部集群 75%，大量機柜處于空轉或低負荷狀態，也就是說，算力中心要賺錢，要么西算東送，要么扎根東部，而這些地區的一線地塊，本身售價不菲。

所以，房企真正應該關注的是名下大量的社區與商業物業中分布式的增量機會，把算力的錢共享給用戶，才能帶動經濟循環。

所以，房與地只是入場券，絕非核心競爭力！算力行業并非穩賺不賠的風口！

何況，房企還存在一定的能力圈的根本錯配，算力中心的核心價值在運營而非土建，房企若只擅長蓋房子，最終只能淪為賺取微薄租金的 “算力房東”，雖然這對于當下的房企而言也不錯了！

其次，算力硬件迭代周期僅 3-5 年，遠快于地產項目的回收周期，意味著機房剛建成，設備就可能面臨技術落后，企業需要持續大額投入更新硬件，折舊與維護成本會持續吞噬現金流，同樣的教訓其實在新能源電池行業已經出現過了一次。

更不容忽視的是電力與合規瓶頸。集中式數據中心是能耗大戶，我國雖然電網發達，但連阿里這樣的巨頭，都在考慮和電網集團合作配置小型核電站，國內一樣還是有能耗指標緊張、區域電力承載力有限的問題，并非有地就能建起算力中心。

綜上，房企布局算力并非不能做，但絕不能抱著 “有房有地就能躺贏” 的心態盲目重倉重資產，更不應該“湊概念割韭菜”。

我個人感覺，房企還是優先做 “算力房東” 的輕資產模式更靠譜，將閑置商辦、產業園區改造為標準數據機房，出租給專業算力運營商或云廠商，收取穩定租金與物業費。

同時，探索分布式邊緣算力的差異化機會才是正路，不能再讓上個周期的風險在原有節點再膨脹一次了！

說到底，算力不是房企轉型的 “萬能解藥”，對房企而言，要清醒認知自身能力邊界，不盲目追逐風口、不硬扛重資產風險，以存量資源對接專業能力，走輕資產、差異化、協同化的路徑，否則，風口過后，只怕是又多了一批閑置的機房和貶值的硬件，重演地產去化的舊困境，那時，硬件可扛不住周期的速度！