百億押注東小口，城建發展拉上了自家兄弟做“搭子”

一路之隔的龍樾海序開盤熱銷，城建發展趁熱打鐵，瞄準了昌平東小口二期地塊。但45億元起始價、100億元總投資上限，對當前“錢袋子并不寬裕”的城建發展而言并非小數目。于是，其擬與關聯方住總開發以50%:50%對等聯合、限定自身借款不超過50億元。

這家國企為什么瞄準東小口區域，并且選擇以這樣的姿勢入場？

趁熱打鐵，聯合競買背后的資金賬

7月11日，城建發展公告披露，擬與關聯方住總開發以50%：50%的股權比例組成聯合體，參與北京市昌平區東小口二期地塊的競買，項目整體地價款及后續開發建設資金總額度不超過100億元。目前這一關聯交易已獲董事會審議通過，但尚需提交公司股東會審批。

北京市規劃和自然資源委員會官網顯示，東小口二期地塊將于7月16日正式進入線下競價環節。該地塊用地面積約5.64萬平方米，建筑規模約13.81萬平方米，容積率2.45，土地競買起始價45億元。

圖/北京市規劃和自然資源委員會官網截圖

東小口二期地塊緊鄰城建發展正在開發的龍樾海序項目（即東小口一期），周邊路網便捷、配套完善。龍樾海序于今年5月開盤即實現熱銷，這也成為城建發展在此積極拿地的最大理由。

龍樾海序地塊于2025年10月由城建發展與北京銘嘉聯合體以28.09億元底價摘得。龍樾海序共規劃12棟住宅樓，超800套房源。5月16日，開盤認購589套。這樣的銷售速度在當下市場是難得的熱盤。

昌平東小口板塊位于北五環外三區交界處，這決定了它能同時吃到海淀和朝陽的外溢紅利。周邊近五年沒有新房供應，改善需求積累充分，競品壓力小。更關鍵的是，二期緊鄰一期，施工組織、營銷團隊、客戶資源均可復用，開發效率具備先天優勢。有了一期打底，二期拿地的確定性顯然更高了。

對于二期地塊，城建發展表示，考慮東小口二期投資較大，本次公司與住總開發聯合參與競買，符合公司整體發展戰略，不會對公司財務狀況和經營成果產生不利影響。

根據合作方案，城建發展與住總開發以現金形式支付競買保證金和后續地價款。競得土地后，雙方共同申請設立具有獨立法人資格的項目公司，負責具體開發運作。

在資金安排方面，項目后續開發建設所需資金首先由項目公司通過向金融機構申請開發貸款融資方式解決，不能解決的，由各方股東按照股權比例對應金額同時、同條件向項目公司提供資金支持。其中，城建發展對項目公司總借款額度不超過50億元。

此舉也透露出城建發展當前的錢袋子并不寬裕。從其2025年年報來看，銷售端“造血”能力減弱。2025年公司銷售金額140.39億元，同比下降三成，經營活動現金流凈額驟降至6.23億元；歸母凈利潤虧損4.13億元，疊加計提資產減值損失，進一步侵蝕了家底。

對此，業內人士認為，城建發展要獨自吞下東小口二期這塊體量不小的土地，確實有些吃力，聯手拿地是為分攤風險。

從競爭到聯合，一盤棋下的關聯交易

此次聯合拿地構成關聯交易。住總開發系住總集團全資子公司，住總集團為城建發展控股股東城建集團全資子公司。

早在2019年，北京城建集團與北京住總集團實施合并重組。但下屬涉房業務公司存在的同業競爭問題一直存在。2025年11月，北京城建集團黨委常委、副總經理張鎖全兼任住總集團黨委書記、董事長，被視為進一步強化地產板塊統籌、推動深度融合的一次安排。

值得注意的是，根據公告，城建發展已與城建集團、住總集團簽訂《委托經營管理協議》，委托城建發展對住總開發的經營權進行管理。據悉，這也是為了解決同業競爭問題，2023年9月，住總集團將包括住總開發在內的8家涉房子公司經營權，統一委托給城建發展管理。

公告顯示，過去12個月內，城建發展與住總開發未發生關聯交易。但與另一關聯人北京金第及北京建邦憬瑞曾按48%:10%:42%的投資比例合作，以29億元競得北京豐臺區岳各莊村地塊。

關于東小口二期地塊的競爭熱度，市場判斷存在分歧。從有利因素看，地塊緊鄰熱銷盤龍樾海序，市場接受度已獲驗證，且東小口板塊近五年無新增供應，改善需求積累充分，具備較強的去化確定性，這無疑會吸引頭部房企的關注。但是，45億元的起始價和最高100億元的總投資體量在當前市場環境下門檻偏高，對房企的資金實力和周轉能力構成考驗。

在市場分析人士看來，上半年北京土地市場分化明顯，昌平區域成交地塊均以底價出讓。綜合來看，東小口二期地塊大概率不會出現上半年豐臺、通州核心地塊那樣上百輪競價的激烈爭奪。城建發展憑借一期項目的協同優勢和成本控制能力，在競爭中占據主動，其他房企若要參與，需在資金成本和利潤空間之間作出權衡。

新京報貝殼財經記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟

校對 楊利