浙江
之江花園曾因是馬鞍山實(shí)驗(yàn)小學(xué)、安陽實(shí)驗(yàn)中學(xué)學(xué)區(qū)房而房價(jià)高企，巔峰期單價(jià)逼近2萬元/㎡，是典型的學(xué)區(qū)房代表。
然而今日，該小區(qū)山茶花3幢一套建筑面積134.52㎡的房源以低價(jià)被司法拍賣。房子起拍價(jià)為72萬元，吸引了3名競(jìng)買人參與，最終以底價(jià)72萬元成交，折合單價(jià)約5352元/㎡。
該房源位于總高6層住宅樓的2層，為中間套戶型，格局為三室兩廳兩衛(wèi)一儲(chǔ)藏室一陽臺(tái)，目前已騰空。
據(jù)查詢，之江花園上一套法拍房成交記錄為2019年7月。彼時(shí)成交的“牡丹花1幢2單元203室”，建筑面積135.71㎡，成交總價(jià)為204萬元，折合單價(jià)約15032元/㎡。
時(shí)隔七年，本次成交房源在樓層、面積相近的情況下，成交價(jià)格較當(dāng)時(shí)大幅回落，差價(jià)接近132萬元，市場(chǎng)變化令人關(guān)注。
之江花園歷年法拍行情
造成這一顯著價(jià)差的原因，除房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的大環(huán)境外，更核心的因素在于學(xué)區(qū)房溢價(jià)能力的持續(xù)削弱。
之江花園房價(jià)在2017年至2021年間經(jīng)歷明顯上漲，其價(jià)格支撐主要來源于學(xué)區(qū)政策帶來的市場(chǎng)需求。然而，隨著學(xué)區(qū)房預(yù)期轉(zhuǎn)變，此前由學(xué)區(qū)屬性帶來的溢價(jià)已經(jīng)消退，房價(jià)回調(diào)成為必然。
與此同時(shí)，之江花園作為建成已逾20年的老舊小區(qū)，整體居住品質(zhì)一般，社區(qū)環(huán)境、設(shè)施設(shè)備等方面難以與新建商品住宅競(jìng)爭(zhēng)。隨著學(xué)區(qū)溢價(jià)弱化，其市場(chǎng)吸引力進(jìn)一步下降，流動(dòng)性亦隨之收緊。
目前，該小區(qū)二手房市場(chǎng)掛牌均價(jià)已普遍回落至1萬元/㎡左右。以建筑面積約100㎡的三房戶型為例，市場(chǎng)報(bào)價(jià)多在100萬元出頭。
因此，當(dāng)本套法拍房以明顯低于市場(chǎng)行情價(jià)起拍時(shí)，便迅速引發(fā)關(guān)注。這一價(jià)格水平也表明，當(dāng)前購房者對(duì)該小區(qū)的心理預(yù)期已較此前明顯降低，本次成交亦被視為市場(chǎng)“撿漏”心態(tài)的集中體現(xiàn)。
來源：阿里資產(chǎn)平臺(tái)
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