北京
文/上海進深 魏薇
距離正式入市越來越近，佳運·璟和ONE迎來規劃調整。
展廳開放后不久，項目規劃變更公示，本次調整主要涉及四個方面：
1、車庫出地面風井位置根據景觀深化調整。
2、6-1號樓北側車庫樓梯取消，調整至10號樓北側。
3、7-8號樓之間增加景墻。
4、總圖南側1、12號樓與已建建筑間距勘誤，間距調整，1、12號樓位置不變。
整體來看，本次調整幅度并不大，并未涉及樓棟布局、產品結構等核心規劃變化，更像是項目進入銷售階段前，對景觀、動線、社區體驗進行的一輪精細化打磨。
其中，最值得關注的是7、8號樓之間新增的景墻設計。
這兩棟樓位于社區北側，在新增景墻附近同步設置了一處景觀架構，或將進一步強化北側歸家界面的儀式感。
南側1、12號樓與已建建筑間距的調整，則更多屬于圖紙校核。
從公示信息來看，調整范圍主要集中在1米左右，且樓棟位置沒有變化，對采光、視野等核心居住指標影響有限。
調規前
調規后
公眾質疑與兩次被罰
2月初，浦東新區規資局對公示期間的質疑作出答復。質疑主要集中在四點：
地坪抬高是否違規、配電站設置是否合規、防洪排澇措施是否到位、違規施工的訴求問題。
官方逐一給出回應：
地坪標高以周邊道路中心線為基準加0.3米，符合新規對半地下停車庫不計容的要求；配電站設在地上架空層，滿足電力運行標準；項目采用下凹綠地、雨水花園等海綿城市措施，雨水徑流控制指標達標。至于違規施工的投訴，則移交相關部門處理。
今年2月11日，項目建設公司因“建設單位未取得施工許可證擅自施工”被處罰9.32萬元；4月22日又因“施工圖設計文件未經審查擅自施工”被罰款20萬元。
兩次處罰，也反映出項目在推進過程中存在一定的搶跑行為。
4月8日，規資局再發通知，明確項目保障房配建要求：住宅部分包含5%保障房，裝修標準不低于3000元/㎡，全裝修比例50%，不設中小套型限制。
佳運璟和ONE的項目進程算是一邊造房子一邊闖關。
土拍時的高溢價，意味著成本空間從第一天就被鎖緊，再加上兩次行政處罰，工程節奏不可避免受到影響。
定價壓力
項目的整體進程不快。
回顧拿地端，2025年11月24日，上海第九批次土拍現場，佳運置業董事長沈仁興親自到場坐鎮、舉牌加價，最終以24.75億元總價、15.76%溢價率拿下了這宗地塊，樓板價36927元/㎡。
彼時的決絕姿態，說明對這個項目志在必得。
佳運川沙項目包含C05A-17和C05A-18兩幅地塊。
C05A-18地塊是住宅地塊，容積率2.0，建筑高度60m，5%的保障房，裝標不低于3000元/㎡，全裝修比例50%，沒有中小套型比例的要求。
C05A-17地塊是餐飲旅館業用地，容積率1.9。北側C05A-15地塊是待出讓的商業地塊，C05A-16地塊目前是酒店。
住宅地塊方案在今年1月中旬公示，將擬建7幢15-17F高層 5幢4F疊墅。
這是浦東川沙首個抬板住宅，抬板高度達到6米，為全市最高。
社區規劃有下沉庭院及地下會所，下沉庭院與社區平面形成了10.3米的內外高差，會所配置雪茄館、瑜伽室、泳池等功能。
從產品來看，佳運并不滿足于打造普通改善住宅，而是試圖通過空間營造，將川沙傳統剛改市場向更高階改善市場延伸。
城市展廳已在7月初開放，將推建筑面積約115-140㎡高層，建面約145-275㎡疊墅，預計三季度入市。
后續的定價也是一大看點。地塊中約25%的面積為商業辦公，且必須自持酒店，住宅項目需接近7萬元/㎡才能覆蓋成本。
但在這個以剛需為主的板塊而言，這個售價還是有一定壓力的。
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