入市最后關(guān)頭，佳運補上了一塊拼圖

文/上海進深 魏薇

距離正式入市越來越近，佳運·璟和ONE迎來規(guī)劃調(diào)整。

展廳開放后不久，項目規(guī)劃變更公示，本次調(diào)整主要涉及四個方面：

1、車庫出地面風(fēng)井位置根據(jù)景觀深化調(diào)整。

2、6-1號樓北側(cè)車庫樓梯取消，調(diào)整至10號樓北側(cè)。

3、7-8號樓之間增加景墻。

4、總圖南側(cè)1、12號樓與已建建筑間距勘誤，間距調(diào)整，1、12號樓位置不變。

整體來看，本次調(diào)整幅度并不大，并未涉及樓棟布局、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等核心規(guī)劃變化，更像是項目進入銷售階段前，對景觀、動線、社區(qū)體驗進行的一輪精細化打磨。

其中，最值得關(guān)注的是7、8號樓之間新增的景墻設(shè)計。

這兩棟樓位于社區(qū)北側(cè)，在新增景墻附近同步設(shè)置了一處景觀架構(gòu)，或?qū)⑦M一步強化北側(cè)歸家界面的儀式感。

南側(cè)1、12號樓與已建建筑間距的調(diào)整，則更多屬于圖紙校核。

從公示信息來看，調(diào)整范圍主要集中在1米左右，且樓棟位置沒有變化，對采光、視野等核心居住指標(biāo)影響有限。

調(diào)規(guī)前

調(diào)規(guī)后

公眾質(zhì)疑與兩次被罰

2月初，浦東新區(qū)規(guī)資局對公示期間的質(zhì)疑作出答復(fù)。質(zhì)疑主要集中在四點：

地坪抬高是否違規(guī)、配電站設(shè)置是否合規(guī)、防洪排澇措施是否到位、違規(guī)施工的訴求問題。

官方逐一給出回應(yīng)：

地坪標(biāo)高以周邊道路中心線為基準(zhǔn)加0.3米，符合新規(guī)對半地下停車庫不計容的要求；配電站設(shè)在地上架空層，滿足電力運行標(biāo)準(zhǔn)；項目采用下凹綠地、雨水花園等海綿城市措施，雨水徑流控制指標(biāo)達標(biāo)。至于違規(guī)施工的投訴，則移交相關(guān)部門處理。

今年2月11日，項目建設(shè)公司因“建設(shè)單位未取得施工許可證擅自施工”被處罰9.32萬元；4月22日又因“施工圖設(shè)計文件未經(jīng)審查擅自施工”被罰款20萬元。

兩次處罰，也反映出項目在推進過程中存在一定的搶跑行為。

4月8日，規(guī)資局再發(fā)通知，明確項目保障房配建要求：住宅部分包含5%保障房，裝修標(biāo)準(zhǔn)不低于3000元/㎡，全裝修比例50%，不設(shè)中小套型限制。

佳運璟和ONE的項目進程算是一邊造房子一邊闖關(guān)。

土拍時的高溢價，意味著成本空間從第一天就被鎖緊，再加上兩次行政處罰，工程節(jié)奏不可避免受到影響。

定價壓力

項目的整體進程不快。

回顧拿地端，2025年11月24日，上海第九批次土拍現(xiàn)場，佳運置業(yè)董事長沈仁興親自到場坐鎮(zhèn)、舉牌加價，最終以24.75億元總價、15.76%溢價率拿下了這宗地塊，樓板價36927元/㎡。

彼時的決絕姿態(tài)，說明對這個項目志在必得。

佳運川沙項目包含C05A-17和C05A-18兩幅地塊。

C05A-18地塊是住宅地塊，容積率2.0，建筑高度60m，5%的保障房，裝標(biāo)不低于3000元/㎡，全裝修比例50%，沒有中小套型比例的要求。

C05A-17地塊是餐飲旅館業(yè)用地，容積率1.9。北側(cè)C05A-15地塊是待出讓的商業(yè)地塊，C05A-16地塊目前是酒店。

住宅地塊方案在今年1月中旬公示，將擬建7幢15-17F高層 5幢4F疊墅。

這是浦東川沙首個抬板住宅，抬板高度達到6米，為全市最高。

社區(qū)規(guī)劃有下沉庭院及地下會所，下沉庭院與社區(qū)平面形成了10.3米的內(nèi)外高差，會所配置雪茄館、瑜伽室、泳池等功能。

從產(chǎn)品來看，佳運并不滿足于打造普通改善住宅，而是試圖通過空間營造，將川沙傳統(tǒng)剛改市場向更高階改善市場延伸。

城市展廳已在7月初開放，將推建筑面積約115-140㎡高層，建面約145-275㎡疊墅，預(yù)計三季度入市。

后續(xù)的定價也是一大看點。地塊中約25%的面積為商業(yè)辦公，且必須自持酒店，住宅項目需接近7萬元/㎡才能覆蓋成本。

但在這個以剛需為主的板塊而言，這個售價還是有一定壓力的。