空置過(guò)半VS一房難求：租住行業(yè)正在被重新定價(jià)｜2026全國(guó)品質(zhì)租住大會(huì)實(shí)錄

研究員 | 梁秀杰 審校 | 張旭 責(zé)編 | 韓瑋燁

摘要：告別規(guī)模崇拜，租住行業(yè)如何穿越周期，重構(gòu)價(jià)值坐標(biāo)？

同樣地段的兩棟公寓，一棟一房難求，一棟空置過(guò)半。這一反差鮮明的畫面，正在中國(guó)租住市場(chǎng)反復(fù)上演。它指向的并非簡(jiǎn)單的運(yùn)營(yíng)能力差異，而是一個(gè)更深層的行業(yè)真相：當(dāng)市場(chǎng)從“有沒(méi)有”進(jìn)入“好不好”的階段，決定資產(chǎn)價(jià)值的底層邏輯已悄然重置。規(guī)模與速度退潮，產(chǎn)品能否留得住人、運(yùn)營(yíng)能否創(chuàng)造溢價(jià)、資本能否找到退出通道，成為新周期下的核心命題。

7月9日， 由睿 和智庫(kù)主辦的“新周期下的新居住價(jià)值——2026第三屆全國(guó)品質(zhì)租住大會(huì)”北京站在金隅鈺珵大廈舉行。 站在“十五五”的起點(diǎn)上，與會(huì)嘉賓圍繞租住行業(yè)轉(zhuǎn)型、REITs市場(chǎng)演進(jìn)與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)機(jī)遇三大核心議題展開(kāi)深度對(duì)話。在三方交匯處，一場(chǎng)關(guān)于價(jià)值重估的深層博弈已經(jīng)拉開(kāi)序幕。以下為本次大會(huì)的核心觀點(diǎn)與行業(yè)洞察。

北京金隅鈺珵大廈

租住行業(yè)：新周期下的價(jià)值回歸

草創(chuàng)期的喧囂已落幕，租住行業(yè)正步入一個(gè)由"理性"導(dǎo)航的新周期。過(guò)去比的是誰(shuí)拿房更快、規(guī)模更大，現(xiàn)在拼的是誰(shuí)更懂租客、誰(shuí)能把項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)得更精細(xì)。這場(chǎng)轉(zhuǎn)變，考驗(yàn)的是每一家企業(yè)的戰(zhàn)略定力與經(jīng)營(yíng)內(nèi)功。

1、中國(guó)租住行業(yè)已結(jié)束草創(chuàng)期，在新周期下，關(guān)鍵在于“理性”看待投資，精準(zhǔn)捕捉租住市場(chǎng)中的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。這對(duì)企業(yè)的戰(zhàn)略定力和經(jīng)營(yíng)管理能力構(gòu)成了雙重考驗(yàn)。

2、相較“十四五”期間870萬(wàn)套的量化目標(biāo)，“十五五”規(guī)劃綱要已轉(zhuǎn)向“規(guī)范發(fā)展、培育專業(yè)化企業(yè)”，行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)坐標(biāo)系已被重置：過(guò)去比規(guī)模和速度，未來(lái)比綜合運(yùn)營(yíng)能力。

3、結(jié)構(gòu)性供需錯(cuò)配是當(dāng)前市場(chǎng)的核心矛盾。盡管整體租住市場(chǎng)供給量大，但真正能面向未來(lái)5-10年、滿足年輕人多元化需求的高品質(zhì)產(chǎn)品依然稀缺。競(jìng)爭(zhēng)的主戰(zhàn)場(chǎng)，正從總量的規(guī)模化拼殺，轉(zhuǎn)向單體項(xiàng)目在產(chǎn)品與服務(wù)體驗(yàn)上的較量。

4、需求側(cè)的結(jié)構(gòu)性變化。隨著AI發(fā)展和靈活辦公（如“一人公司”）的普及，“家”不再是休息場(chǎng)所，更是工作和社交的延伸；年輕人對(duì)“悅己消費(fèi)”、情緒價(jià)值和生活品質(zhì)的追求，對(duì)居住空間的社交、娛樂(lè)、學(xué)習(xí)功能提出了更高要求。

5、供給端的競(jìng)爭(zhēng)格局日趨多元。面對(duì)個(gè)人房源、分散式機(jī)構(gòu)、保租房等多方供給，運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)必須摒棄同質(zhì)化，依靠產(chǎn)品和服務(wù)的快速迭代來(lái)建立護(hù)城河。

6、在“十五五”存量時(shí)代，租住市場(chǎng)已告別粗放擴(kuò)張。無(wú)論是國(guó)企還是民企，都必須回歸居住本質(zhì)，通過(guò)精細(xì)化的算賬邏輯、極致的空間產(chǎn)品創(chuàng)新、數(shù)字化的服務(wù)賦能以及靈活的資管業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)換，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值與新居住價(jià)值的提升。

規(guī)模的故事講完了，下一步該怎么走？大會(huì)給出的一致答案是：回到產(chǎn)品本身。

7、真正托住資產(chǎn)價(jià)值的核心，不僅局限于運(yùn)營(yíng)手段，更是一套能留得住心的好產(chǎn)品。中海商業(yè)認(rèn)為做好產(chǎn)品定盤星，精細(xì)運(yùn)營(yíng)才能錦上添花。

8、貼合客戶的好產(chǎn)品是資產(chǎn)價(jià)值提升的底層支點(diǎn)，多業(yè)態(tài)聯(lián)動(dòng)和數(shù)字化工具是放大價(jià)值的手段，而服務(wù)好客戶才是真正決定資產(chǎn)增值與否的終極變量。

9、中海商業(yè)提出產(chǎn)品設(shè)計(jì)需兼顧三大關(guān)鍵維度。一是讀懂客戶生活方式，打造能擊中租客需求的居住空間，尤其是Z世代對(duì)社交、學(xué)習(xí)和個(gè)性化的追求。二是在硬件上“耐造”，在地板、臺(tái)面、五金等易損耗部位選用耐用建材以拉長(zhǎng)維修周期。三是設(shè)置可變彈性空間，讓租戶按個(gè)人喜好改造，從而催生強(qiáng)烈的歸屬感和用戶粘性。

10、破解行業(yè)三大共性難題需要針對(duì)性策略。面對(duì)千篇一律的標(biāo)準(zhǔn)化出租房和降價(jià)惡性競(jìng)爭(zhēng)，應(yīng)通過(guò)精準(zhǔn)客戶洞察打造溢價(jià)產(chǎn)品，例如上海真如中海海堂國(guó)際服務(wù)公寓實(shí)現(xiàn)了較周邊白領(lǐng)公寓30%-40%的溢價(jià)。面對(duì)空置率高企的壓力，可通過(guò)產(chǎn)品特色化和社群運(yùn)營(yíng)縮短空置期，如深圳紅山友里項(xiàng)目開(kāi)業(yè)三個(gè)月出租率超60%，目前維持97%。同時(shí)，前期不能為了壓縮成本而選用低質(zhì)材料，否則后期翻新投入更大。

在行業(yè)轉(zhuǎn)型的大潮中，國(guó)企與民企走出了不同的實(shí)踐路徑，卻殊途同歸地指向了同一個(gè)方向——回歸居住本質(zhì)。國(guó)企以長(zhǎng)期主義為錨，肩負(fù)民生責(zé)任；民企以價(jià)值創(chuàng)造為刃，在差異化中尋找突破。

11、首創(chuàng)和園入局長(zhǎng)租的核心邏輯是：讓年輕人租得到、租得起、租得好。這不是一道商業(yè)選擇題，而是一道民生必答題。這一立場(chǎng)決定了國(guó)企在長(zhǎng)租領(lǐng)域的打法與純市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)存在本質(zhì)區(qū)別——更注重長(zhǎng)期主義、穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)和社會(huì)效益，而非短期利潤(rùn)最大化。

12、首創(chuàng)和園的實(shí)踐充分證明，國(guó)企做長(zhǎng)租，既有立足長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略定力，有穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)活力，更有溫暖人心的民生溫度。

13、在體系能力上，首創(chuàng)和園堅(jiān)決摒棄“重建設(shè)、輕運(yùn)營(yíng)”的套路，從品牌勢(shì)能、社區(qū)運(yùn)營(yíng)、收益管理、黨建引領(lǐng)、組織效能、產(chǎn)品設(shè)計(jì)和數(shù)智賦能七大維度全面發(fā)力，迭代升級(jí)，全力打造行業(yè)領(lǐng)先的長(zhǎng)租資管運(yùn)營(yíng)體系。

14、華潤(rùn)有巢呈現(xiàn)出“輕重結(jié)合”的樣本。其發(fā)展模式已從重資產(chǎn)為主轉(zhuǎn)向輕重結(jié)合，并率先完成保租房REITs的首發(fā)與擴(kuò)募。

15、有巢馬橋項(xiàng)目在全國(guó)率先設(shè)立居委會(huì)籌備組，將大型保租房社區(qū)的運(yùn)營(yíng)從傳統(tǒng)公寓管理延伸至城市基層治理，成功探索出“黨支部+居委會(huì)籌備組+黨群服務(wù)站+共治委員會(huì)”的政企共治新模式。

16、應(yīng)對(duì)保租房供應(yīng)洪峰，成都城投臻寓靠數(shù)字化一站式服務(wù)與“輕標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)管控”突圍。一方面，推出“一站式解決方案”，打通成都住建系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)保租房一鍵申請(qǐng)、小程序簽約繳費(fèi)等全流程數(shù)字化、便利化服務(wù)，提升獲客與轉(zhuǎn)化效率；另一方面，建立SOP，通過(guò)培訓(xùn)、工作留痕、月度巡檢、神秘訪客等手段強(qiáng)管控，并與薪酬掛鉤形成閉環(huán)。同時(shí)聚焦租客痛點(diǎn)（如隔音、響應(yīng)慢、維修慢），制定專項(xiàng)處理辦法，切實(shí)提升居住體驗(yàn)。

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17、“全時(shí)租賃社區(qū)”是自如資管為代表的市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓應(yīng)對(duì)保租房沖擊、尋求差異化競(jìng)爭(zhēng)的典型探索，標(biāo)志著國(guó)內(nèi)集中式租賃社區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)，正式從“硬件品質(zhì)比拼”進(jìn)入“全場(chǎng)景運(yùn)營(yíng)能力比拼”的新階段。

18、自如資管推出“全時(shí)租賃社區(qū)”概念，旨在為年輕客戶打造的一天24小時(shí)，一周7天的全場(chǎng)景服務(wù)的租住社區(qū)，實(shí)現(xiàn)時(shí)間維度的產(chǎn)品化、空間維度的場(chǎng)景化、服務(wù)維度的無(wú)縫化三重融合。

19、自如資管做社區(qū)商業(yè)和配套的核心目的不是為了商業(yè)本身的盈利，而是通過(guò)自營(yíng)的高品質(zhì)基礎(chǔ)服務(wù)，為客戶提供“無(wú)法拒絕的居住理由”。這種差異化體驗(yàn)?zāi)軒?lái)更穩(wěn)定的租金和極高的客戶留存率，其帶來(lái)的資產(chǎn)增值遠(yuǎn)大于前期商業(yè)投入的成本。

20、民企的突圍路徑更聚焦“價(jià)值創(chuàng)造”。以摩登小筑為代表，通過(guò)“折疊空間”、“迷你公寓”、“立方艙”等創(chuàng)新設(shè)計(jì)，在降低租客總租金和綜合生活成本的同時(shí)提升項(xiàng)目坪效，以極致的空間效率破解同質(zhì)化內(nèi)卷。

21、靈活辦公/小微辦公的盡頭是“一人辦公”（OPC社區(qū)），本質(zhì)是帶有強(qiáng)辦公色彩的居住產(chǎn)品。摩登小筑戰(zhàn)略聚焦一線城市核心區(qū)閑置/爛尾商業(yè)綜合體的城市更新，用“微型城市生態(tài)系統(tǒng)”對(duì)單一居住行業(yè)進(jìn)行降維打擊。

22、摩登小筑摒棄傳統(tǒng)的“內(nèi)部部門辦活動(dòng)”模式，轉(zhuǎn)而孵化專業(yè)的商業(yè)IP（如健身房、寵物友好、咖啡社群、深夜食堂等），通過(guò)商業(yè)利益驅(qū)動(dòng)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期、系統(tǒng)、高質(zhì)量的社群運(yùn)營(yíng)。

23、產(chǎn)業(yè)與人才，決定長(zhǎng)租公寓的價(jià)值上限。行業(yè)已從“單純擴(kuò)規(guī)模”轉(zhuǎn)向“講品質(zhì)”，需精準(zhǔn)匹配所在城市的產(chǎn)業(yè)升級(jí)和人才結(jié)構(gòu)。前沿產(chǎn)業(yè)區(qū)配高端人才公寓，制造片區(qū)配藍(lán)領(lǐng)公寓，不同城市的不同產(chǎn)業(yè)賽道，需要的是對(duì)人才結(jié)構(gòu)化需求的精準(zhǔn)甄別與產(chǎn)品匹配。

存量資產(chǎn)盤活，聽(tīng)起來(lái)市場(chǎng)空間巨大，但當(dāng)真正下場(chǎng)實(shí)操時(shí)，才會(huì)發(fā)現(xiàn)腳下遍布暗礁。

24、商辦改公寓等城市更新項(xiàng)目看似空間巨大，實(shí)際落地卻面臨經(jīng)濟(jì)賬難算、物理?xiàng)l件受限、政策落地差異三大硬性約束。一線城市每年真正能落地的交易寥寥無(wú)幾。

25、當(dāng)前租住市場(chǎng)的資產(chǎn)持有端呈現(xiàn)明顯的“國(guó)進(jìn)民退”趨勢(shì)，國(guó)企持有大量存量資產(chǎn)，而民企逐漸減少。市場(chǎng)已從“賣方市場(chǎng)”徹底轉(zhuǎn)變?yōu)椤百I方市場(chǎng)”——不缺房源，缺的是優(yōu)質(zhì)運(yùn)營(yíng)方。

26、國(guó)企資產(chǎn)盤活不是能力不足，而是面臨體制性障礙，具體表現(xiàn)為決策、考核、監(jiān)管、結(jié)果四大結(jié)構(gòu)性約束。因此國(guó)企真正缺的不是方案，是有人愿意分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、承擔(dān)結(jié)果。

27、面對(duì)國(guó)資痛點(diǎn)，漫柏提出的核心商業(yè)模式是三方協(xié)同：國(guó)企提供存量資產(chǎn)，漫柏負(fù)責(zé)帶資入場(chǎng)、改造和精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，資本方則負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)合理的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)與退出路徑。這一模式將運(yùn)營(yíng)能力從傳統(tǒng)的賺取服務(wù)費(fèi)，升級(jí)為深度參與資產(chǎn)定價(jià)、資產(chǎn)持有乃至資產(chǎn)退出的全鏈條環(huán)節(jié)。運(yùn)營(yíng)能力不再僅僅是成本項(xiàng)，而是決定資產(chǎn)價(jià)值的關(guān)鍵變量。

28、漫柏已從單一的規(guī)模敘事轉(zhuǎn)向價(jià)值敘事，聚焦于如何通過(guò)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)提升資產(chǎn)本身的現(xiàn)金流能力和長(zhǎng)期價(jià)值。目前穩(wěn)定期出租率超98%，營(yíng)收同比增長(zhǎng)37.2%。

29、極致的運(yùn)營(yíng)不僅解決了去化問(wèn)題，更賦予了資產(chǎn)定價(jià)權(quán)。在市場(chǎng)租金普降的環(huán)境下，漫柏憑借極高的帶看率和滿租狀態(tài)，甚至能實(shí)現(xiàn)逆市漲租，真正做到了用運(yùn)營(yíng)能力支撐資產(chǎn)保值增值。

30、面對(duì)快速變化的市場(chǎng)，“走老路到不了新地方”。無(wú)論是運(yùn)營(yíng)方、資管方、投資方還是供應(yīng)商，都必須打破傳統(tǒng)思維，以創(chuàng)新的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和運(yùn)營(yíng)邏輯，去匹配未來(lái)供需兩端的深刻變化。

新周期下的新居住價(jià)值

2026第三屆全國(guó)品質(zhì)租住大會(huì)

7月30日-31日（上海場(chǎng)）

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REITs與資本：萬(wàn)億藍(lán)圖的現(xiàn)實(shí)溫差

如果說(shuō)租住運(yùn)營(yíng)端正在經(jīng)歷一場(chǎng)“產(chǎn)品力覺(jué)醒”，那么資本端則呈現(xiàn)出另一番景象：遠(yuǎn)期樂(lè)觀，短期審慎。保租房REITs整體跑贏大盤，但內(nèi)部分化已然清晰——運(yùn)營(yíng)能力的差異，正被資本市場(chǎng)精準(zhǔn)定價(jià)。存量盤活的三條路徑各自的門檻，每一扇門的背后，都是一場(chǎng)關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)的博弈。

31、對(duì)于“十五五”期間租賃住房REITs的市場(chǎng)前景，各方呈現(xiàn)出“遠(yuǎn)期樂(lè)觀、短期審慎”的分化態(tài)度。

32、保租房REITs自上市以來(lái)總回報(bào)約22.1%（截至2026年7月3日），跑贏了同期C-REITs總回報(bào)（-15%）及除消費(fèi)外的其他產(chǎn)權(quán)REITs板塊。但內(nèi)部已出現(xiàn)顯著分化，運(yùn)營(yíng)能力的差異正在清晰地映射為資產(chǎn)價(jià)格的分野。

33、REITs的成功發(fā)行并非一次性融資，而是倒逼企業(yè)建立長(zhǎng)期賦能和精細(xì)化運(yùn)營(yíng)體系的開(kāi)始。

34、房地產(chǎn)利好政策短期內(nèi)難以傳導(dǎo)至持有型物業(yè)端。在無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率極低（國(guó)債收益率1.7%-1.8%）且NOI整體通縮的背景下，資產(chǎn)估值缺乏大幅上漲的邏輯支撐。

35、存量盤活的三條路徑進(jìn)展分化明顯，各有核心瓶頸。收儲(chǔ)路徑（交易盤活）早期明顯慢于政策預(yù)期，當(dāng)前雖逐步提速但高度分化。改造路徑（改造盤活）政策通道基本打通，但項(xiàng)目化特征強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)性和審批仍是核心瓶頸，尤其是工改租面臨產(chǎn)業(yè)退出、歷史污染、消防體系等多重硬約束。運(yùn)營(yíng)路徑（運(yùn)營(yíng)盤活）規(guī)模化能力已得到驗(yàn)證，真正的分化在于區(qū)位、產(chǎn)品和客群匹配。整體來(lái)看，“以需定購(gòu)”和“一項(xiàng)目一方案”正在成為行業(yè)共識(shí)。

36、保租房REIT的投資價(jià)值不完全依賴租金上漲，而取決于區(qū)位產(chǎn)業(yè)人口支撐×產(chǎn)品適配度×運(yùn)營(yíng)精細(xì)化×合規(guī)納保紅利四要素疊加。只有能被數(shù)據(jù)證明穩(wěn)定產(chǎn)生現(xiàn)金流的資產(chǎn)，才能在擴(kuò)募中被資本市場(chǎng)接納。

37、聚焦不良資產(chǎn)盤活，資本方采取“長(zhǎng)周期持有賺周期收益+下場(chǎng)改造賺經(jīng)營(yíng)收益”的策略，積極探索高端服務(wù)公寓、青年公寓、養(yǎng)老、月子中心等多種與“住”相關(guān)的多業(yè)態(tài)混合，通過(guò)靈活調(diào)整業(yè)態(tài)精準(zhǔn)定位，攜手頭部運(yùn)營(yíng)商共創(chuàng)價(jià)值。

38、警惕“狼來(lái)了”，重視非標(biāo)與創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)。在挑選運(yùn)管方時(shí)發(fā)現(xiàn)，大型成建制機(jī)構(gòu)往往嫌棄小體量/非標(biāo)項(xiàng)目；而從大機(jī)構(gòu)孵化出的子公司或創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)，因激勵(lì)市場(chǎng)化、做事更用心、精細(xì)化成本控制能力強(qiáng)，反而能帶來(lái)超額收益。同時(shí)，以“F+EPC+O”模式（即融資、設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工、運(yùn)營(yíng)一體化模式）殺入市場(chǎng)的國(guó)字號(hào)單位，正成為不可忽視的競(jìng)爭(zhēng)力量。

39、不同類型的投資機(jī)構(gòu)對(duì)公寓資產(chǎn)的研判邏輯截然不同。追求高回報(bào)的AMC機(jī)構(gòu)難以介入低收益的成熟資產(chǎn)，更傾向于從破產(chǎn)重整中低價(jià)獲取標(biāo)的；而險(xiǎn)資等低成本長(zhǎng)錢雖天然適配，但市場(chǎng)整體仍缺乏足夠多的可成交標(biāo)的。當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)保租房REITs的追捧，很大程度上建立在低利率環(huán)境下固收資產(chǎn)收益走低的背景之上，一旦新興行業(yè)帶來(lái)更優(yōu)回報(bào)，資金的偏好可能會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)移。

40、在實(shí)操層面，存量物業(yè)改造為公寓的路徑也面臨多重約束：公寓業(yè)態(tài)坪效偏低，導(dǎo)致原業(yè)主難以接受價(jià)格折讓；辦公樓等物業(yè)的物理?xiàng)l件（如進(jìn)深過(guò)大、柱距不佳）常常不適合改造；各地納保政策的不確定性進(jìn)一步收窄了可操作空間。綜合來(lái)看，真正能落地改造的項(xiàng)目比想象中稀缺得多。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)：在舊標(biāo)簽下，捕捉結(jié)構(gòu)性機(jī)遇

當(dāng)租住行業(yè)在存量與增量間尋求平衡時(shí)，養(yǎng)老賽道則在更長(zhǎng)的周期中醞釀著結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。“賺錢難”的舊標(biāo)簽尚未撕去，但微妙的變化已然發(fā)生——資產(chǎn)價(jià)格越是承壓，運(yùn)營(yíng)能力越顯金貴。跑通模式的關(guān)鍵，在于能否壓住資產(chǎn)與資金這兩頭核心成本。

41、養(yǎng)老公寓受制于“未富先老”。受人口結(jié)構(gòu)和購(gòu)買力不足制約，養(yǎng)老公寓投資活躍度遠(yuǎn)不及長(zhǎng)租公寓。在房地產(chǎn)下行期，社會(huì)資本對(duì)二線及以下城市的養(yǎng)老項(xiàng)目投入極為謹(jǐn)慎，多需依賴政府民政部門的合作與補(bǔ)貼。

42、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)并非不賺錢，而是需要從投資、設(shè)計(jì)、定位到運(yùn)營(yíng)的全鏈條緊密咬合才能實(shí)現(xiàn)盈利。

43、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)正迎來(lái)“資產(chǎn)越不值錢時(shí)，運(yùn)營(yíng)越值錢”的結(jié)構(gòu)性機(jī)遇，降本的關(guān)鍵在于壓低資產(chǎn)成本和資金成本兩大核心。

44、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期背負(fù)著“賺錢難”的標(biāo)簽，這源自其特殊的成本結(jié)構(gòu)——普遍1:2至1:3的護(hù)老配比，使人力成本成為遠(yuǎn)超能耗的最大支出。但行業(yè)的真實(shí)面貌正在發(fā)生微妙變化：在城市非核心地段，成熟養(yǎng)老項(xiàng)目的租金坪效已開(kāi)始超過(guò)周邊下行的辦公物業(yè)，且剛需護(hù)理型項(xiàng)目展現(xiàn)出更強(qiáng)的抗周期韌性——入住率穩(wěn)定、價(jià)格穩(wěn)步上行。

45、存量資產(chǎn)改造為養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的成功率依然很低。一年看兩三百個(gè)項(xiàng)目，最終具備改造條件的可能僅有一兩個(gè)。判斷標(biāo)的是否可行的核心標(biāo)準(zhǔn)有三：硬件改造成本是否可控、空間格局能否出床效率最大化、租金成本是否被壓低至合理區(qū)間。

46、在商業(yè)模式創(chuàng)新上，針對(duì)康養(yǎng)社區(qū)“賣房”與“賣服務(wù)”的長(zhǎng)期矛盾，一種“醫(yī)養(yǎng)保”金融閉環(huán)模式開(kāi)始出現(xiàn)：通過(guò)將醫(yī)療險(xiǎn)、商業(yè)護(hù)理險(xiǎn)、團(tuán)體年金險(xiǎn)嵌入產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，將客戶對(duì)未來(lái)失能護(hù)理的最大焦慮前置化解，同時(shí)解決運(yùn)營(yíng)服務(wù)的持續(xù)性支付問(wèn)題，在不增加買賣雙方額外負(fù)擔(dān)的情況下實(shí)現(xiàn)閉環(huán)。

47、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合項(xiàng)目高度依賴物理空間，受“城市建設(shè)規(guī)劃”與“行業(yè)主管部門資質(zhì)準(zhǔn)入（如醫(yī)療、長(zhǎng)護(hù)險(xiǎn)牌照）”雙重嚴(yán)格限制。審批部門多、政策管控嚴(yán)，項(xiàng)目推進(jìn)難度成倍增加。

48、在城市更新的新趨勢(shì)下，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合綜合體的重資產(chǎn)機(jī)會(huì)將日益涌現(xiàn)。它要求運(yùn)營(yíng)方具備更高的專業(yè)能力、更強(qiáng)的質(zhì)量管控，以及更靈活的金融工具運(yùn)用能力。

49、養(yǎng)老產(chǎn)品定位需洞察真實(shí)人性。以“問(wèn)道芳華園”為例，高凈值低齡老人抗拒被過(guò)度管控，渴望自由與價(jià)值重塑。因此，產(chǎn)品需弱化“機(jī)構(gòu)感”，強(qiáng)化環(huán)境、配套與自主性，以此實(shí)現(xiàn)逆市漲價(jià)與高去化。

50、養(yǎng)老賽道的市場(chǎng)疆域遠(yuǎn)不止于大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。以社區(qū)為單元、規(guī)模靈活的三級(jí)養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，以及面向活力老人的康養(yǎng)社區(qū)，同樣是值得關(guān)注的方向。

（本文根據(jù)7月9日“新周期下的新居住價(jià)值——2026第三屆全國(guó)品質(zhì)租住大會(huì)”北京站嘉賓現(xiàn)場(chǎng)演講及圓桌對(duì)話整理而成）