業績創七年新低：誰懂千億國企福州城鄉建總集團的痛？

2026進入下半場，各條戰線都在總結半場成績。

福州樓市也不例外。當福州建總地產有限公司（以下簡稱建總地產）在炒作“我們是（半年度）冠軍”，福州城市觀察者“說商道市”覺得，是時候藉由年度報告、信用評級報告、票據募集說明書等走近更為真實的福州市城鄉建總集團有限公司（以下簡稱福州城鄉建總集團）這家千億國企了（注：其商品房業務目前多數由下屬企業建總地產具體經營）。

NO.1｜兩大核心財務指標“雙降”

城鄉建總總營收一夜跌回8年前

1991年，福州城鄉建總集團從閩江三橋起步，從此，造橋、修路、打通城市脈絡，成為這家市屬國企最深的烙印。

作為福州市重要的基礎設施建設主體，福州城市建設投資集團有限公司的重要子公司，福州城鄉建總集團主要從事市政基礎設施代建、片區綜合開發與改造、房地產開發、工程施工和貿易等業務，倉山區連江南路136號建有建總大廈。截至2025年底，資產總額達1336億元。妥妥的千億國企。

不查不知道，一查嚇一跳。

“說商道市”連續查閱了數年的福州城鄉建總集團財報，不難得出結論，這兩年福州城鄉建總集團日子并不好過，其最大表征即兩大核心財務指標“雙降”。

先來看營業總收入。依據財報，福州城鄉建總集團總營收自2023年創下212億+的歷史最高紀錄后，逐年下滑，2025年僅為51億，較上年同期減少83億，降幅高達62.04%。

這一數值，甚至不到峰值期的1/4。創下最近7年來，也就是2019年以來的最低值，僅略略高于2018年的50.37億。

進入2026年，營收頹勢未減。1-3月，總營收19.81億，同比跌6.56%。

再看利潤。財報稱“盈利能力下降風險”。

福州城鄉建總集團凈利潤自2020年達到峰值8.15億元后，震蕩下滑。2024年凈利潤2.24億，僅為峰值期的不到三成，創下自2013年來的歷史最低；2025年凈利潤雖增至4.52億，但拉長時間軸來看，這一數值在最近12年，也僅高于2024年，為歷史第二低。

2026年1-3月，營業利潤為7253.68萬元，較上年同期減少12851.9萬元，降幅63.92%；利潤總額為7340.82萬元，較上年同期減少12653.4萬元，降幅63.29%；凈利潤為6279.94萬元，較上年同期減少13652.26萬元，降幅68.49%。財報給出解釋“主要系房地產項目”。

NO.2｜城鄉建總有點撕裂

營收創新低負債總額卻連創新高

企業核心財務指標不應只限于營業收入與利潤。

“說商道市”注意到，近三年又一期（即指2023年-2025年及2026年一季度，下同），福州城鄉建總集團經營性現金流量凈額分別為-7.2億、-67億、-31億和-30億。

經營性現金流量凈額為負的主要原因是為滿足日常經營所需的經營活動現金流出較多所致。

與此同時，福州城鄉建總集團負債總額接連創下新高！近三年又一期，其負債總額分別為532.45億元、641.94億元、736.59億元和738.59億元，呈不斷增長趨勢。其資產負債率也攀至新高。

根據披露，截至2026年3月末，福州城鄉建總集團待償還有息債務495.22億元，其中短期借款2.32億元，一年內到期的非流動負債有息部分8.42億元，其他應付款有息部分218.23億元，長期借款166.5億元，長期應付款有息部分99.75億元。

綜上，在“說商道市”看來，當下的福州城鄉建總集團，正處于“沒錢”與“需要花錢”的雙重夾擊。

能說什么呢？

其苦不堪說，其痛難言停！

NO.3｜城鄉建總轉型下的生存之道

盈利靠房地產更靠財政補貼

在關注了幾大核心財務指標后，“說商道市”嘗試尋找背后的原因。

從公司營業收入結構看，福州城鄉建總集團這幾年最大的變化即營收的最大頭從貿易變成了房地產，雖然房地產業的營收也是起起伏伏。

2023年，貿易板塊營收171.84億，獨占集團營業總收入的逾八成。2024年，降至堪堪過半。2025年降至4.97億，占比甚至還不到10%。

關于這點，“說商道市”深以為然，貿易業務走量但毛利率極低（注：福州城鄉建總集團貿易業務毛利率常年僅在1%-2%），看似城投型公司提升公司營收及現金流水平的優選，實則對城投公司市場化轉型后自主經營能力的提升十分有限。

問題是，早干嘛去了？！當初石更要湊那熱鬧干啥？！就只是為了做數據？！

與此同時，房地產業在福州城鄉建總集團的業務版圖里權重不斷上升。房地產板塊占營業收入比重已從2023年的14.44%增至2025年的66.38%。

不僅如此，房地產板塊同時還是福州城鄉建總集團的主要營業利潤來源。近三年又一期，房地產板塊營業毛利潤為5.85億元、5.3億、15.88億及2.07億，分別占營業總毛利潤的50%、53%、81%、68%。也就是說，最近這幾年，福州城鄉建總集團過半的營業毛利潤是由房地產貢獻的。

但毛利潤并不等同于凈利潤。財報披露，福州城鄉建總集團凈利潤還來源于片區開發業務形成的其他收益。若政策、環境或價格對該行業造成影響，將可能給公司的經營情況帶來較大沖擊。

近三年又一期，福州城鄉建總集團凈利潤分別為4.85億、2.24億、4.52億和0.6279億。其中，其他收益主要為2.42億、2.23億、9.74億和0.0039億。

據悉，福州城鄉建總集團是福州市區內重要片區綜合改造開發主體，片區綜合改造收益以財政補貼的形式計入其他收益科目，形成公司的利潤來源，對公司利潤的貢獻較大。

依上述數據，2025年，財政補貼甚至占到了當年凈利潤的215%。

以何立身？何以立身？“說商道市”的理解是，千億國企福州城鄉建總集團靠房地產更靠財政補貼活著。

NO.4｜“已完工商品房項目去化情況一般”

保障房、商品房多存貨

不過，若你依前述認定建總地產居功至偉，卻又大錯特錯。

根據財報，福州城鄉建總集團的房地產板塊，分成商品房及保障房。其中，商品房業務目前多數由下屬企業建總地產具體經營，保障房業務主要由集團本部經營。

數據顯示，保障房業務貢獻的毛利潤皆高于商品房。譬如，2025年保障房業務毛利潤有12億，是商品房的3倍還多；2026年1-3月，保障房業務毛利潤有2億，是商品房的40倍還多。

也就是說，福州城鄉建總集團的主要營業利潤來源之一是房地產沒錯，但是，其中貢獻最大的是保障房業務，主要由集團本部經營，而建總地產具體經營的商品房業務仍有極大提升空間。

這在福州城鄉建總集團2026年度第一期中期票據募集說明書上可印證“除上述子公司外，發行人（即指福州城鄉建總集團）不存在近一年資產、凈資產、營業收入或凈利潤任一指標占比超過35%以上的重要子公司。”

上述子公司，指的是福建省榕圣建設發展有限公司（原名“福建省榕圣市政工程股份有限公司”），主營業務為建設工程施工，是福州城鄉建總集團工程施工運營主體，2025年度實現營業收入31.35億，占比集團總營收61%。

這不啻為是對建總地產的一種打臉。

值得玩味的還有：福州城鄉建總集團2023年商品房毛利率達64.75%，保障房2025年毛利率達76.85%，皆遠超市場行情。

所以，福州城鄉建總集團這是被低估了？

財報稱，由于福州城鄉建總集團流動資產中存貨占比較大，主要是已完工及正在開發的保障房、商品房項目。

近三年又一期，存貨分別為128.07億元、183.20億元、259.51億元和281.98億元，占總資產比重分別為11.45%、14.91%、19.42%和20.98%。

福州城鄉建總集團2025年跟蹤評級報告（注2025年12月出具）言及業務經營分析，“公司已完工商品房項目去化情況一般，商品房及保障房項目建設規模及待投資規模均大，未來資金支出壓力大，去化情況有待關注”。

這不啻為是對建總地產的再一次打臉。

另據福州城鄉建總集團2026 年度第一期中期票據募集說明書披露，流花溪畔（一期）去化率15.75%，流花溪畔（二期）去化率23.81%，建總·雍璽灣去化率15.9%，梧桐公館（即建總·烏山梧桐序）去化率11.89%。

依舊是巨大的打臉！

NO.5｜任重道遠的城鄉建總

近年，福州市對市屬重點國企進行戰略性重組，是為了適應福州新一輪發展，在更高起點上加快建設閩江口金三角經濟圈的客觀需要和戰略舉措。旨在通過整合、改造、提升，實現強強聯合、做大做強，致力打造福州國企的航母。

但翻閱了數年財報，有點失望的福州城市觀察者“說商道市”得對福州城鄉建總集團及福州城鄉建總集團黨委書記、董事長陳華，福州城鄉建總集團黨委副書記、總經理黃崢，說一句，“任重道遠！”

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