閔行樓市不行了？

上個月說寶山樓市全面火爆（《上海樓市最火爆的地方》），引發了很多關注

周六有客戶來公司聊天，講到這篇文章時提出了一個問題：閔行樓市是不是不行了？

看那篇文章的數據閔行確實不太好，跟寶山一比就是渣渣

寶山拿出13個樓盤，10個熱銷；閔行拿出6個樓盤，2個熱銷

新房數量、銷售情況寶山都遙遙領先

寶山金茂滿譽5月底開盤，當天賣光；金茂錦棠7月初上市，觸發積分，很多人沒搶到房子

閔行呢？很久沒聽到閔行有什么熱點樓盤了

客戶說他不太敢買閔行了，新房賣不動，說明大家不認可

而且閔行發展速度也慢了，最近沒什么動作

這幾年就建了一個前灣印象城，其他的辦公樓、商場好像都沒建

你看看人家寶山，剛建好海上世界、美蘭湖金地廣場，南大萬象匯、寶山站合生匯也快建好了

閔行熄火，寶山猛干，沒幾年寶山就超過閔行了

首先要解釋一下，閔行新房賣得沒那么差

前幾天寫寶山的文章時，（《上海樓市最火爆的地方》），恰好閔行幾個新房在臨界點上

6月24日閔行新房去化率

熱盤標準是去化60%，保利都匯和煦、象嶼天譽蘭香剛好卡在線上，都是50-60%之間

一周后再拉數據，閔行4個新房超過60%，看起來好點了

7月3日閔行新房去化率

當然結論沒變化，寶山新房就是比閔行賣得好

閔行有些三四年的新房還在賣，賣不動

7月3日閔行新房去化率

最直接的原因是，寶山拿出了最優質的地塊搶奪市區剛需，閔行這個市場階段性斷供

寶山賣得好的新房在南大、顧村、美蘭湖、共康、楊行，300-700萬的剛需是主力

大虹橋熄火，客戶都流向了寶山

閔行承接市區剛需的是前灣、浦錦街道，現在都沒房

剛需樓盤就保利都匯和煦、象嶼天宸雅頌，賣得還湊合

跟寶山同類小區相比，這些項目有點遠

閔行近一點金虹橋、春申、莘莊、七寶，跟寶山不是一個市場

動不動1000多萬，跟市區差不多了，屬于中產市場

上海最火的是剛需、豪宅，中間的中產市場反而一般

置換鏈沒啟動，市場還沒傳遞到中產

閔行這些1000多萬的房子，大市場不太好，不如寶山的剛需活躍

閔行項目自身也不抗打，問題很多

天安一號靠外環，安高海印華庭位置不好，還靠近污水廠

古北99、古北悅公館都是出租轉售，房子都有些問題，古北悅公館的戶型簡直不能看，還3梯8戶

沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格，閔行價格又太貴

天安一號之前賣9萬，現在逆市漲到10萬

吳涇招商1872原來賣5萬多，現在象嶼天譽蘭香洋房要7萬，別墅要10萬

市場這么差還硬往上拔，這你受得了嗎

你看看人家寶山，降價搶市區剛需

之前的舊規住宅佳運瑞璟灣賣6.5萬，沒地鐵，荒得不行

現在上市的金茂滿譽，雙地鐵，成熟區，新規產品贈送面積還多，高層住宅只要6.4萬

這要再不火，天理難容

當然硬幣都有兩面，新規住宅降價，寶山之前的新房就不好賣了

淞南的招商序、江灣金茂府，到現在也沒賣完

閔行的主力剛需市場沒貨，中產市場項目有問題 ，整體就熄火了

等前灣后面再開新房，浦錦附近新房上市，閔行也有可能爆火

閔行新房沒那么火，主要還是樓市本身的問題

不是因為閔行發展慢

寶山人放棄了全面開花，聚焦在幾個區域，確實取得了成就

美蘭西湖片區建成，南大全面落地，肉眼可見的從荒地變成高樓大廈

十年一劍，終于到了摘果子階段

這些實打實的利好，是大家愿意花幾百萬在寶山的信心

閔行這兩三年沒有開發新片區，沒有新規劃出來，聲音小了一些

十五五閔行的發展中心還是前灣、大零號灣

梅隴新中心、景洪路TOD還沒到開發時間，十五五規劃提都沒提

閔行現在不太敢建辦公樓，莘莊商務區很多樓還空著，甚至徐家匯也有樓空著

再建辦公樓建了也沒太大意義，無非是復制另一個空著的莘莊商務區

前灣、大零號灣現階段主要是充實產業

今年前灣地區有正大天晴全球研發總部、先聲藥業研發中心建好，大零號灣有國際智能醫療創新中心、寧德時代未來能源研究院等等

閔行聚焦產業過去幾年看到了成果，經濟增速上海第三

超過黃浦，成為上海第二經濟大區

種瓜得瓜種豆得豆，聚焦建辦公樓，辦公樓就建的好

聚焦發展經濟，經濟發展的就好

現在建辦公樓跟發展經濟是兩回事，辦公樓已經產生不了價值

產生價值的是人

商辦一體，沒建太多辦公樓，就沒建太多大體量商業

閔行中部商場過剩，密度比徐匯還高

前灣有了印象城，南部大零號灣確實缺個地標商業

紫葉廣場沒什么人，吳涇寶龍、滿天星廣場、星火廣場定位都不高

這些商業配套，對不起動不動7萬10萬的房價

商業一直是閔行優勢，其實不影響全局

大家對閔行抱怨最多的是醫院少，經常得往徐匯跑

閔行這幾年重點在解決這個問題，建了華山醫院、中山醫院，龍華醫院、瑞金醫院在建

連同之前的仁濟醫院、兒科醫院等，基本覆蓋了閔行全境

除了徐匯、黃浦、楊浦這樣的醫療大區，誰也不好意思再說閔行醫院不行

閔行最近規劃少，新房少，在網上聲音就小了，其實沒閑著

閔行新房確實遇到點問題，但不能說閔行樓市不行了

城市發展是階段性的，每個階段有每個階段的任務

幾年前閔行前灣大出風頭，古美一帶新房連續觸發積分時，寶山正在積蓄力量

現在輪到寶山摘果子了

長期來看，決定房地產市場的還是經濟發展

當地居民能賺到錢，市場才能健康

閔行經濟發展快，積累了很多購買力，樓市就會有托底力量

市區剛需是靠不住的，沒有忠誠度，有新的規劃區域出來就一窩蜂沖過去

區域樓市長期穩定發展，還是靠當地客戶

那寶山會不會超過閔行?

一萬個不會

寶山跟閔行是完全不同的市場，不存在誰取代誰誰超過誰

寶山的剛需樓盤很多都賣給市區過來的剛需，閔行剛需樓盤更多的是面向本地

象嶼天譽蘭香別墅賣10萬，洋房賣7萬，都是當地上班的人在買

市區客戶根本過不來

閔行面向市區的新房，莘莊、春申、古美、金虹橋、七寶等等，寶山同價位的樓盤基本沒有

面向的客戶不同，講誰超過誰是沒意義的

大家各司其職，都有美好的未來

當然區域發展只是新房能不能買的因素之一，具體還要綜合判斷