上海頂豪“德比” 中海、嘉佰道兩大“30萬+”豪宅項目同日開盤

觀點網 7月11日，徐匯濱江迎來了上海樓市近年罕見的頂豪“德比戰”。

同處于徐匯龍華板塊的中海云錦華庭二批次與嘉佰道·徐匯選擇在同一天開盤，且集中選房地點均設于上海西岸美高梅酒店。

兩張預售證的先后亮相，將徐匯濱江的新房價格推向了新高度。

據悉，嘉佰道·徐匯于7月1日率先取證，聯排別墅均價30.25萬元/平方米的消息尚未被市場完全消化。中海云錦華庭緊隨其后，憑借最高32.82萬元/平方米的備案單價，一舉刷新了上海全市的新房單價紀錄。

上海頂豪市場，由此正式邁入“30萬+”時代。

地王基因

中海云錦華庭本批次推出的產品，在數量結構和戶型面積上與競品形成了差異化競爭。

據預售信息顯示，該項目二批次共44套，含34套大平層與10套別墅（6聯排+4疊拼）。其中，聯排別墅面積段跨度404-472㎡，最高單價為32.8萬元/平方米，最貴一套總價觸及約1.5億元。

大平層部分，面積在280至350㎡區間，精裝標準對標中海旗下高端產品線。

從土地指標層面看，中海云錦華庭的容積率為1.5。更低密意味著項目內部建筑間距更寬、庭院面積更大、居住密度更低，這也是城市別墅產品中的核心溢價點。

該項目在總圖排布上未做小高層/高層，全盤疊拼僅4套，并未走“疊拼為主”的常規低密路線。

這一產品邏輯與相鄰板塊的嘉佰道·徐匯存在差異。嘉佰道·徐匯容積率為1.59，產品形態為三套聯排搭配主力小高層。

從周邊供應格局觀察，中海云錦華庭所處的云錦路一帶，正逐漸形成徐匯濱江頂豪居住帶的西翼。

項目周邊分布有保利濱江天珺、御江廷等多個項目，以高層改善為主。低密別墅一脈此前僅有云錦東方。

值得關注的是，周邊西岸夢中心、龍華會已投入運營，西岸金融城首開地塊亦于2025年開街，云錦路沿線商業能級仍在持續抬升。未來一到兩年內，云錦路沿線的商業配套或將進入密集兌現期。

中海云錦華庭的底氣，首先源自其“地王”身價。2025年10月20日，在上海第八批次集中土拍中，中海地產以總價44.65億元競得徐匯濱江WS5單元188N-I-21地塊，成交樓面價約14.85萬元/平方米，溢價率10%。

這一價格不僅刷新了徐匯濱江板塊的樓面價紀錄，更成為上海成交樓面價排名第二的單價地塊。

地塊出讓面積約2萬平方米，容積率僅1.5，建筑限高30米。地塊位于內中環之間，距黃浦江僅約800米，毗鄰龍華寺、西岸藝術中心及西岸美術館等公共文化設施。

2026年6月26日，中海云錦華庭迎來首次開盤，第一批次推出30套建面約257至411平方米的洋房，備案均價20.6萬元/平方米。

據悉，首批5000萬元起步的頂豪產品在不到兩周時間內取得七成去化，印證了市場對徐匯濱江核心地段低密產品的認可度。

頂豪“德比戰”

徐匯濱江聯排別墅的備案單價已從云錦東方三期的約29.8萬元/平方米，經嘉佰道·徐匯的30.25萬元/平方米，進一步推高至中海云錦華庭的32.8萬元/平方米。

兩家開發商的基因差異為這場頂豪之爭增添了看點。中海是央企陣營中的頭部房企，在滬深耕數十年，豪宅開發鏈條成熟，資金成本和抗周期波動能力具備系統優勢。

嘉佰道背后的宸嘉發展，2020年才在香港成立，內地總部設于上海，實控人為國華人壽掌門人、資本大佬劉益謙。

宸嘉發展董事長為劉益謙女婿陳佳，總裁崔帥曾任中海地產上海公司總經理，核心團隊多為中海系老將。

兩家企業獲取土地的成本和拿地節奏也不相同。宸嘉發展于2024年12月30日經過101輪激烈競拍，擊敗保利發展、招商蛇口和越秀地產聯合體、徐匯城投和中海地產聯合體等競買方，以總價43.82億元奪得嘉佰道·徐匯所在地塊，即徐匯區S030501單元N06-22地塊，樓面價12.6萬元/平方米，溢價率40%，這一溢價率在2024年上海土地市場中屬于偏高水平。

中海地產云錦華庭所在的WS5單元188N-I-21，是在2025年10月上海第八批次土拍中競得，雖僅溢價10%，樓面價卻達14.85萬元/平方米。?

從入市節點的選擇來看，兩大項目幾乎同步亮相。2026年上半年，上海一手豪宅市場成交量雖較2025年同期有所回落，但頂級稀缺產品的熱度不減。尤其在城市別墅這一細分賽道上，供應的稀缺性始終是核心定價錨。

在徐匯濱江，低密度、內中環、成規模開發的宅地供應已近尾聲，存量項目進入收官階段后，新增供應將更為有限。兩大項目選擇在供應斷檔尚未完全顯現之前入市，客觀上占據了市場窗口期。

盡管兩大項目同時站上30萬+臺階，但各自瞄準的客群并不完全重疊。中海云錦華庭以257平方米起步的大平層與400平方米級聯排組合為主力，聯排套均總價落在一億元上下。產品設計偏重家庭居住功能，戶型內部配置地下多功能空間、獨立車庫、庭院花園與露臺系統，在尺度感和私密性上接近獨棟別墅的居住體驗。

嘉佰道·徐匯則采取了不同的產品策略。三套聯排別墅在項目中的占比有限，主力產品為建面100至122平方米的小高層，取證均價約17.53萬元/平方米。

這一面積段在徐匯濱江次新市場中供應相對有限，區域內次新房掛牌房源大多集中在150平方米以上，120平方米左右的高品質新房供應較少。

嘉佰道·徐匯的小高層總價區間在1800萬至2200萬元，對應的是有明確地段需求、但對居住面積要求相對靈活的改善型客戶。

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