萬科半年預告里的自救賬本，110億元盤活背后治理架構正在發生什么？

深圳大梅沙萬科中心。黃指南/攝

本報（chinatimes.net.cn）記者張蓓 黃指南 深圳報道

7月10日，萬科企業股份有限公司披露2026年半年度業績預告，同時公布第二十一屆董事會董事候選人名單。

目前，萬科上半年經營仍處于承壓區間，但整體生產經營保持穩定，核心業務運轉有序。

同步出爐的董事候選名單覆蓋企業管理、資本市場等多元專業背景，被市場解讀為萬科完善治理架構、強化決策能力的關鍵動作，將為其化險與發展兩大核心任務提供制度支撐。

在此前召開的年度股東會上，萬科已明確全年工作主線，提出從戰略聚焦及資源高效轉化、“好房子”體系迭代、深耕城市更新、探索新業務模式、科技應用與數據賦能五大方向集中發力。

盤活為基

在行業深度調整的這些年，一份承壓的業績預告本身并不意外。更值得追問的是，這家公司的經營底盤是否還在正常運轉。

作為房企經營的核心底線，交付能力既是企業信用的直接體現，也是后續銷售可持續的基礎。

上半年，萬科按期保質交付房屋2.3萬套，多個項目到訪交付率超過90%。在“保交房”已成為行業信用底線的背景下，這一數字的意義不僅是2.3萬個家庭拿到了鑰匙——它意味著萬科的項目管理體系仍在有效運轉。

據了解，萬科將360攝像頭、無人機巡場等智慧技術運用到項目工地，讓業主實現“云監工”，并強化運營配套以提升交付體驗。

長期以來，萬科綜合運用多種創新技術，全面加強工程品質全周期管理，提升項目過程管理的精細化水平。

產品端的另一個信號來自去化率。去年萬科18個新開盤項目整體首開去化率超過60%，部分項目超過80%。

今年上半年，南京、徐州、武漢、成都、三亞等地的新開盤項目同樣實現了良好去化。在銷售端整體低迷的市場環境中，這一數據說明萬科“好房子”產品體系正在形成一定的市場辨識度——其已整合形成24項產品標準及520項設計要求，在全國多個項目中推進標準落地。

債務端同樣有進展。上半年，萬科10支公開債券順利獲得債券持有人同意展期。在融資環境整體偏緊的背景下，債券展期意味著其獲得了寶貴的流動性緩沖空間。

與此同時，萬科還在持續推進非主業板塊的退出——2025年完成冰雪業務剝離，今年上半年又陸續啟動了食品等板塊的退出。

存量盤活是另一個關鍵線索。2025年，萬科通過盤活獲取新項目23個，盤活貨值338.5億元，部分項目當年獲取、當年開盤，超額完成銷售目標。

今年上半年已完成10個項目盤活，貨值約110億元。萬科目前已形成規劃及開發條件優化、資源置換、受限資產變現及處置退出等一系列體系化、可復制的運作模式。

一位券商地產固收研究員向《華夏時報》記者表示，在行業出清尚未完成的階段，能夠同時做到“不違約、保交付、去化率維持在行業均值以上”的房企，已經具備穿越周期的基本面基礎。萬科目前的經營狀態，至少說明其核心管理能力和項目運營體系沒有失能。

下一程

如果說化險解決的是“能不能活過今天”的問題，那么發展要回答的是“明天靠什么活下去”。

7月10日披露的第二十一屆董事會董事候選人名單，提供了一條清晰的觀察線索。6名非獨立董事候選人中，除原有深鐵集團的黃力平、雷江松外，新提名的黃宇、姚飛、朱志強、徐恩利均具備深厚的國資平臺管理履歷。

獨立董事陣容同步完成迭代——提名黃亞英、廖子彬、王衛國和楊兆四人為獨立董事候選人，覆蓋法學、財會、資本管理、產業運營等領域。

這份名單釋放的信號指向一個方向，在經歷了一年半的總裁空缺后，萬科的核心管理層正在完成一次徹底的治理架構升級。新一屆董事會成員在企業管理與資本市場領域的復合經驗，有望為化險與發展提供更強的決策支撐。

黃宇的履歷尤其值得關注。其于2017年至2024年任職于深圳市投資控股有限公司，歷任總會計師、副總經理。

在深投控期間，他曾率領團隊發行全國首單10億元“紓困專項債券”，聯合社會資本設立總規模120億元的深投控共贏股權投資基金。

2024年2月至2026年6月，黃宇調任深圳市委金融委員會辦公室副主任、市地方金融管理局副局長。

會計師事務所、金融監管、市屬大型國企三重履歷疊加，財務與資本運作的專業積累，在萬科當前債務和流動性承壓的背景下，構成一項關鍵的變量。

如果說人事調整解決的是“誰來干”，那么戰略方向則指向“干什么”。

在5月29日的年度股東會上，萬科管理層對國務院此前印發的《城市更新“十五五”規劃》給出了明確判斷，《規劃》明確了“十五五”期間要完成的量化指標：城鎮危舊房改造50萬套，老舊小區改造約11.5萬個，城中村改造4000個。

萬科對此的回應是未來將緊抓政策機遇，積極參與城市更新。據了解，《規劃》出臺后，萬科立即組織了專業部門，分項目分條線地進行專題研究，同時對現有儲備項目及準備拓展的項目進行了分門別類的梳理。

這并非從零開始。經過長期實踐，萬科已打造了一系列城市更新項目——廣州永慶坊、深圳南頭古城、大連東關街、東莞記憶等歷史文化名片級標桿項目，以及廣州黃埔新城等綜合片區項目。其積累了“繡花”功夫微改造、綜合招商與運營、多業態協同與全周期運營等多項專業能力。

在科技應用層面，萬科同樣在積累差異化能力。據了解，萬科探索的圖紙大模型及相關產品已成為行業級應用，為近百家行業伙伴提供線上審圖服務。

今年上半年，萬物云自主研發的不動產AI管理大腦“靈石”系統已在深圳福田產業園區、城市街區實現全域落地，由試點應用轉為常態化運營。

從董事會重構到總裁任命，從城市更新政策紅利到科技能力沉淀——萬科的“發展”敘事正在從增量開發轉向存量運營與城市服務。

這并非萬科獨有的戰略選擇，而是整個行業在經歷了深度調整后不得不做出的轉型。

區別在于，當政策窗口打開時，誰手里有現成的項目儲備、成熟的運營能力和可規模化的技術產品。萬科在這幾個維度上的積累，或許才是這份半年報預告之外，更值得持續追蹤的線索。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧