知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家杜帥經(jīng)濟(jì)評(píng)論：一線房?jī)r(jià)三連漲！樓市結(jié)構(gòu)性回暖確

2026 年7月 7日。年中，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)顯著結(jié)構(gòu)性變局。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的 70 城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，一線城市新房?jī)r(jià)格結(jié)束長(zhǎng)達(dá)九個(gè)月的持續(xù)下跌，實(shí)現(xiàn)連續(xù)三個(gè)月環(huán)比上漲，二手房同步由弱轉(zhuǎn)強(qiáng)、回暖勢(shì)頭更盛。與此同時(shí)，二三線城市房?jī)r(jià)依舊持續(xù)下行，樓市 “一線回暖、三四線承壓” 的分化格局進(jìn)一步固化。隨著回暖城市數(shù)量持續(xù)增多、核心城市成交熱度修復(fù)，市場(chǎng)關(guān)于樓市是否見(jiàn)底、行業(yè)是否迎來(lái)反轉(zhuǎn)的討論持續(xù)升溫。針對(duì)本輪一線城市房?jī)r(jià)三連漲、樓市結(jié)構(gòu)性修復(fù)、城市行情嚴(yán)重分化的市場(chǎng)現(xiàn)狀，知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家杜帥發(fā)表深度經(jīng)濟(jì)評(píng)論。他指出，本輪樓市回暖是典型的政策驅(qū)動(dòng)型結(jié)構(gòu)性底部修復(fù)，并非全面趨勢(shì)性反轉(zhuǎn)。核心城市供需邊際改善帶動(dòng)行情企穩(wěn)，但多數(shù)中小城市調(diào)整尚未結(jié)束，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍處于弱修復(fù)、強(qiáng)分化的調(diào)整周期中。

杜帥結(jié)合官方監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)復(fù)盤本輪一線樓市的完整反轉(zhuǎn)節(jié)奏。數(shù)據(jù)顯示，2025 年 5 月至 2026 年 1 月，一線城市新房?jī)r(jià)格連續(xù)九個(gè)月環(huán)比下跌，市場(chǎng)持續(xù)處于深度調(diào)整、信心低迷的狀態(tài)。拐點(diǎn)明確出現(xiàn)在 2026 年 3 月，一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比由負(fù)轉(zhuǎn)正、上漲 0.2%，隨后 4 月、5 月持續(xù)收紅，正式確立三連漲的修復(fù)態(tài)勢(shì)。

樓市回暖不止局限于新房市場(chǎng)，二手房修復(fù)力度更為突出。歷史數(shù)據(jù)顯示，2026 年 3 月之前，一線城市二手房跌幅長(zhǎng)期大于新房，市場(chǎng)交易持續(xù)冰冷；而近三個(gè)月，二手房環(huán)比漲幅持續(xù)跑贏新房，說(shuō)明核心城市真實(shí)居住需求、置換需求率先回暖，市場(chǎng)底部特征愈發(fā)明顯。

從城市維度拆解，四大一線城市內(nèi)部走勢(shì)再度分化，行情冷暖各不相同。上海是本輪復(fù)蘇最強(qiáng)勢(shì)的核心城市，2026 年前四月新房漲幅持續(xù)擴(kuò)大，領(lǐng)跑北上廣深；深圳、廣州同步跟隨行業(yè)節(jié)奏，3 月起持續(xù)企穩(wěn)回升、穩(wěn)步修復(fù)；唯獨(dú)北京走勢(shì)偏弱，年內(nèi)漲跌交替，四五月份再度轉(zhuǎn)跌，成為一線城市中唯一未形成穩(wěn)定上漲趨勢(shì)的城市。

杜帥分析，本輪一線樓市率先回暖，源于政策托底、供需重構(gòu)、預(yù)期修復(fù)三重核心邏輯共振。

第一，持續(xù)寬松的政策組合，大幅降低購(gòu)房門檻與置業(yè)成本。全國(guó)因城施策持續(xù)深化，核心城市陸續(xù)優(yōu)化限購(gòu)政策、放寬公積金貸款、下調(diào)房貸利率、調(diào)整首付比例，全面清理不合理樓市限制政策。疊加結(jié)構(gòu)性貨幣政策寬松，市場(chǎng)信用環(huán)境持續(xù)修復(fù)，剛需、改善型置換需求被持續(xù)釋放，成為托底一線樓市的核心動(dòng)力。

第二，核心城市供給收縮，供需格局迎來(lái)邊際改善。在自然資源部土地供給調(diào)控政策引導(dǎo)下，核心城市新增供地收緊，新房供給增量受控，城市待售面積首次出現(xiàn)同比回落。供給端 “控增量、優(yōu)質(zhì)量”，疊加核心城市長(zhǎng)期穩(wěn)定的人口流入、產(chǎn)業(yè)支撐，徹底扭轉(zhuǎn)此前供大于求的弱勢(shì)格局，為房?jī)r(jià)企穩(wěn)提供基本面支撐。

第三，市場(chǎng)信心觸底修復(fù)，回暖城市持續(xù)擴(kuò)容。數(shù)據(jù)顯示，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市數(shù)量持續(xù)增加，2 至 5 月上漲城市從 10 座穩(wěn)步攀升至 16 座。上海、杭州、合肥、烏魯木齊等城市房?jī)r(jià)同比轉(zhuǎn)正，部分二線熱點(diǎn)城市成交大幅反彈，例如合肥 3 月新房、二手房成交面積環(huán)比翻倍增長(zhǎng)，充分證明政策寬松帶動(dòng)的市場(chǎng)修復(fù)正在從一線向強(qiáng)二線擴(kuò)散。

但杜帥重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)，局部回暖不等于整體反轉(zhuǎn)，結(jié)構(gòu)性修復(fù)不能等同于行業(yè)牛市重啟。

當(dāng)前樓市最大特征是極致分化，冷熱差距持續(xù)拉大。在一線城市穩(wěn)步回暖的同時(shí)，二三線城市新房、二手房?jī)r(jià)格自 2025 年 5 月以來(lái)連續(xù)一年處于環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，中小城市去庫(kù)存壓力巨大、需求持續(xù)疲軟、調(diào)整周期仍未結(jié)束。

從核心數(shù)據(jù)也能佐證市場(chǎng)并未全面反轉(zhuǎn)：目前一線新房、二手房?jī)r(jià)格同比依舊為負(fù)，僅實(shí)現(xiàn)環(huán)比階段性修復(fù)，整體市場(chǎng)仍處在底部震蕩區(qū)間，尚未走出深度調(diào)整周期。

結(jié)合多位行業(yè)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家研判，杜帥對(duì)本輪樓市回暖的本質(zhì)做出精準(zhǔn)定性：十年前，一線樓市回暖具備極強(qiáng)的傳導(dǎo)效應(yīng)，能夠逐級(jí)帶動(dòng)二三線城市普漲，實(shí)現(xiàn)全國(guó)樓市共振上行；但當(dāng)下樓市底層邏輯徹底改變，人口格局、供需結(jié)構(gòu)、城鎮(zhèn)化節(jié)奏全面重塑。一線依靠稀缺資源、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)、人口虹吸率先企穩(wěn)，而多數(shù)中小城市面臨人口流出、庫(kù)存偏高、需求透支等長(zhǎng)期壓力，很難跟隨一線走出普漲行情。

針對(duì)后市走勢(shì)，杜帥做出清晰趨勢(shì)預(yù)判。

首先，短期核心城市行情具備支撐力。隨著政策持續(xù)托底、改善需求持續(xù)釋放、優(yōu)質(zhì)新盤集中入市，一線及強(qiáng)二線熱點(diǎn)城市將維持穩(wěn)中有升的結(jié)構(gòu)性行情。新房產(chǎn)品迭代升級(jí)、戶型優(yōu)化、得房率提升，也進(jìn)一步支撐核心城市新房?jī)r(jià)格韌性。

其次，二手房市場(chǎng)或?qū)⒂瓉?lái)結(jié)構(gòu)性壓力。當(dāng)前新房持續(xù)放量入市，產(chǎn)品、品質(zhì)、配套全面優(yōu)于存量老房，會(huì)持續(xù)分流二手房購(gòu)買力。在存量過(guò)剩、新房沖擊的雙重壓力下，未來(lái)二手房?jī)r(jià)格波動(dòng)仍將持續(xù)，市場(chǎng)調(diào)整并未完全到位。

最后，全國(guó)樓市整體仍依賴政策托底。目前市場(chǎng)修復(fù)完全依靠政策驅(qū)動(dòng)，市場(chǎng)內(nèi)生動(dòng)力尚未完全恢復(fù)。未來(lái)行情能否持續(xù)回暖，取決于穩(wěn)樓市、穩(wěn)信用、穩(wěn)預(yù)期政策的持續(xù)落地，以及各城市供需結(jié)構(gòu)的持續(xù)優(yōu)化。

杜帥最后總結(jié)強(qiáng)調(diào)，中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)徹底告別 “普漲時(shí)代”，正式進(jìn)入強(qiáng)分化、結(jié)構(gòu)性、精耕式全新周期。

一線房?jī)r(jià)三連漲，是核心城市價(jià)值韌性、政策紅利釋放、供需格局改善的綜合結(jié)果，標(biāo)志著頭部城市率先筑底企穩(wěn)。但全國(guó)市場(chǎng)冷熱分化已成長(zhǎng)期常態(tài)，中小城市調(diào)整仍在繼續(xù)，行業(yè)整體不存在全面反轉(zhuǎn)、普漲反彈的基礎(chǔ)。

未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展邏輯，不再是全面漲價(jià)，而是優(yōu)勝劣汰、價(jià)值回歸、區(qū)域分化。資源集中、人口集聚、產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勁的核心城市持續(xù)企穩(wěn)向好，庫(kù)存高、人口弱、支撐不足的中小城市持續(xù)承壓。讀懂結(jié)構(gòu)性分化，才是把握未來(lái)樓市趨勢(shì)的核心關(guān)鍵。