英格卡購物中心中國區(qū)總裁朱潔敏：商場未來拼什么？

出品/聯(lián)商網

撰文/陳寧輝

2026年，中國商業(yè)地產的存量競爭進入深度分化階段。消費需求快速迭代、項目同質化內卷加劇、雙碳與ESG理念全面滲透行業(yè)，以往靠地段紅利、流量營銷、規(guī)模擴張的經營邏輯徹底落幕，行業(yè)核心賽道正式轉向精細化運營、社區(qū)價值深耕與綠色可持續(xù)發(fā)展。

在行業(yè)整體增長承壓的背景下，英格卡購物中心旗下全國薈聚項目卻呈現(xiàn)出另一番景象，客流與銷售額連續(xù)多年保持穩(wěn)健增長；截至2025財年，中國十家薈聚的整體出租率保持在97%以上。

這不是一個單純靠規(guī)模化就能贏來的結果。日前，聯(lián)商網采訪了英格卡購物中心中國區(qū)總裁朱潔敏，以探究新消費時代下英格卡購物中心的經營邏輯。

立足“人”的需求

過去幾年，中國購物中心行業(yè)經歷了一輪激烈的同質化競爭。體驗業(yè)態(tài)從“差異化武器”變成了“標配內卷”，餐飲占比越來越高，一些社區(qū)商業(yè)甚至做成了美食城。

面對周期性變革下的行業(yè)現(xiàn)狀，朱潔敏用“考驗”來概括：“消費者想要得到的產品和體驗，以及市場動態(tài)正以前所未有的速度演變。這對大家都是持續(xù)的考驗。”

因為在英格卡購物中心的理念中，當下行業(yè)最大的風險來自于瞬息萬變的節(jié)奏，而最大的機遇也恰恰藏在這種變化中。

“破局的關鍵在于能否始終立足于‘人’的需求”。朱潔敏給出的解法并非心血來潮，事實上這屬于英格卡集團的商業(yè)DNA。英格卡集團創(chuàng)始人英格瓦·坎普拉德在上世紀70年代就說過：“對顧客有益的事，從長遠來看對我們也有益。”

“這句話在今天依然適用，未來也將如此。”朱潔敏說。

在薈聚的運營邏輯里，“對顧客有益”被策劃成了一系列具體的、甚至有些“反商業(yè)常識”的決策。比如，拿出大量面積做免費的兒童托管空間“薈聚寶貝”，為4到10歲的孩子提供專業(yè)看護；比如，持續(xù)升級停車系統(tǒng)，做智慧停車——這些投入不會帶來直接的租金回報，但“很多顧客會因為停車方便而選擇來這里”。

朱潔敏把這種邏輯歸結為一句話：“體驗并不是一個孤立的要素，而是整體的呈現(xiàn)。所以，在英格卡購物中心，真實的體驗涵蓋了設計、便捷性、客戶服務，甚至包括顧客如何駛入停車場或通過公共交通抵達。”

北歐基因的在地化理解

英格卡購物中心的底色，是北歐。

但北歐基因在中國市場的成功秘訣，并非復制。過去試圖將北歐生活方式，帶進中國的商業(yè)項目和品牌并不少，但并非個個成功。問題不在于北歐理念本身，而在于如何將一種源于特定地理和社會環(huán)境的生活哲學，轉化成中國消費者能夠感知、愿意買單的具體體驗。

薈聚在中國給出的的策略，是與本地化的融合。

例如，西安薈聚的建筑外立面融入了古城墻的質感，內部卻是斯堪的納維亞式的開放布局；上海薈聚的“北歐小鎮(zhèn)”主題屋頂空間，被放置在一個超大型城市綜合體的頂部，形成某種都市與自然、東方與西方的對話。

更深層的本地化融合，體現(xiàn)在對“社區(qū)”的理解上。

英格卡購物中心每年發(fā)布的《社區(qū)生活報告》，基于全球五個國家超過5000位顧客的訪談，中國是其中之一。

6月11日，最新版《玩趣向前：社區(qū)生活報告》發(fā)布，重點關注成年人在公共空間中的玩樂需求、社交連接與社區(qū)生活體驗。英格卡購物中心希望更深入地理解顧客對玩樂與社交的真實需求，并將這些洞察轉化為更具溫度、更有參與感的聚會體驗，為社區(qū)注入活力。

“我們希望能深入了解社區(qū)的變化，并隨之調整我們的融合計劃，”朱潔敏說，“幫助人們茁壯成長，企業(yè)蓬勃發(fā)展，最終回報社區(qū)。”

這種洞察落實到運營層面，呈現(xiàn)出一種“去標準化”的租戶策略。在武漢薈聚，可以看到九州上醫(yī)館——一家本地中醫(yī)連鎖；西安薈聚引入了水木和足浴；上海薈聚有“年之糕”；長沙薈聚則有范定一采耳。這些品牌沒有一個屬于“全國連鎖網紅”，但每一個都切中了當地消費者真實的、日常的需求。

“邀請深受本地民眾喜愛的在地文化特色品牌入駐。”朱潔敏把這歸納為薈聚差異化競爭力的重要組成部分。

此外，英格卡購物中心與宜家家居的協(xié)同關系，也為本地化提供了另一層支撐。雙方每年聯(lián)合舉辦“煥新生活設計節(jié)”，2026年已經是第五屆，已經在今年四月起至五月初于旗下十城薈聚購物中心舉行。

朱潔敏表示，宜家的供應鏈能力和產品洞察，與英格卡購物中心的空間運營能力形成互補。“我們與宜家共享我們的文化、我們的價值觀和我們的愿景。”

可持續(xù)發(fā)展的價值

在雙碳戰(zhàn)略引領下，綠色租賃、低碳運營成為行業(yè)熱點，英格卡購物中心更是將可持續(xù)發(fā)展定為核心品牌基因。

據朱潔敏介紹，截至2025年，中國所有薈聚項目已實現(xiàn)100%可再生電力使用，西安薈聚更是率先做到100%可再生能源供應。在建筑認證方面，無錫、北京、武漢、長沙四家薈聚獲得了LEED運營與維護金級認證，西安和上海則拿到了更高層級的鉑金認證。

從商業(yè)經營角度上看，這些改造需要投入且短期內無法直接帶來租金溢價，但英格卡購物中心看中的則是長期價值。

朱潔敏表示，“更低的排放讓我們的資產組合更有韌性。循環(huán)解決方案與顧客產生新的連接，包容性空間增強了社區(qū)信任并提升了本地參與度。與合作伙伴攜手推進可持續(xù)實踐，為零售創(chuàng)造長期價值。”

關鍵在于，英格卡購物中心在可持續(xù)發(fā)展價值正在被越來越多的利益相關方所接受。

在租戶端，英格卡購物中心推動的《綠色租賃條約》，截至2025財年已在十家薈聚中獲得超過60%的租戶簽署。這意味著業(yè)主和租戶在能源使用、綠色裝修和日常運營中形成了某種共擔成本、共享收益的協(xié)同關系。

在消費者端，“薈聚綠色能量”小程序提供了一個觀察切口。顧客通過綠色出行、自帶杯、參與可持續(xù)活動等行為獲取積分，再用積分兌換樹苗或綠色產品。截至2026年4月，這個小程序已經積累了超過31萬會員，積分消耗率達到70%，遠超行業(yè)基準。

“我們明顯感受到，顧客將薈聚和可持續(xù)發(fā)展緊密關聯(lián)，”朱潔敏表示，“現(xiàn)在中國越來越多的人，尤其年輕一代，非常關注并且樂于參與可持續(xù)的生活方式。”

更值得注意的是，英格卡購物中心與URW聯(lián)合成立的可持續(xù)零售指數協(xié)會（SRIA），正在將這套邏輯推向租戶端的前臺。可持續(xù)零售指數（SRI）評估工具對零售品牌的可持續(xù)表現(xiàn)進行標準化評級，第一階段已覆蓋時尚零售品牌，目標是在2027財年讓中國區(qū)通過評級的租戶銷售占比達到6%。

從綠色租賃到SRI評級，從顧客端的小程序激勵到業(yè)主端的可再生電力改造，英格卡購物中心正在搭建一個“業(yè)主-租戶-消費者”三方參與的可持續(xù)閉環(huán)。

英格卡的長期主義

如果說英格卡購物中心的管理哲學有一條主線，那就是長期主義。在英格卡購物中心的實際操作中，長期是一個有具體含義的時間尺度。

朱潔敏在采訪中提到的兩個時間節(jié)點，一個是2030年（自身運營碳排放減少80%），一個是2050年（減少至90%以上）。這兩個數字對應的投資周期，已經超過了絕大多數商業(yè)項目的回收周期。

在這個時間尺度上，很多“短期成本”和“長期回報”的賬本會發(fā)生翻轉。停車系統(tǒng)改造、公共空間讓渡、綠色能源替代——這些在季度KPI考核中看不到回報的投入，在十年或二十年的資產持有周期中，會變成護城河的一部分。

這也解釋了為什么薈聚可以在行業(yè)普遍收縮的時候，依然保持97%以上的出租率，并持續(xù)推進無錫薈聚的升級改造計劃。

“英格卡購物中心始終將中國視為重要的戰(zhàn)略市場之一，”朱潔敏說，“我們致力實現(xiàn)長期增長，不斷貼近本土需求，提供更加觸手可及、可持續(xù)的服務和體驗。”

當被問及對中國商業(yè)地產未來兩到三年的判斷時，她給出的答案出人意料地篤定：“只要我們堅持立足‘人’的需求，持續(xù)創(chuàng)造有價值的體驗，就能在變化中找到自己的節(jié)奏。”

這種篤定的背后，是一個長期主義的競爭邏輯——不追逐短期風口，不模仿同業(yè)競品，而是用更長的時間周期來消化更高的前期投入，用更深的本地化來建立品牌忠誠度，用更耐心的資產持有來等待可持續(xù)投入的復利回報。

在行業(yè)深陷同質化內卷、追逐短期流量的當下，英格卡購物中心在中國的發(fā)展，以社區(qū)共生破局、以綠色運營筑底、以本土深耕賦能，在存量競爭中走出了高質量差異化路徑。

回到朱潔敏在采訪中談到創(chuàng)始人那句“對顧客有益的事，從長遠來看對我們也有益。”時的自信能量，可以明白為何英格卡購物中心依然看好中國商業(yè)地產市場的原因，不是更快地拓展，而是更耐心地堅持。

堅持，恰恰是最珍貴的品質。

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