四川
給大家提個醒，目前這個樓市環境，最要謹慎考慮長期沒成交的小區，特別是掛牌量大體量，但一個季度以上沒成交數據的小區。
之所以寫文章提醒，是因為最近還真有不少購房者，因為看上的房源價格比小區最低掛牌價還便宜，覺得撿漏想買。
你真要買房，能撿漏肯定沒問題，但關鍵現在感覺很多人分不清什么是真撿漏和假撿漏。
有些人看上的撿漏房源，完全就是去接盤的。
現在二手房最大的問題，已經不是跌價了，是很多小區長期零成交，導致價格已經沒有公信力了。
我問你，長期沒成交，掛牌價有什么用？
你們要清楚，市場是有篩選機制的，特別是下行市場，新房還能依靠營銷資源賣，但二手房想要成交，完全就是拼能力拼價格。
這幾年市場下行，很多小區價格一降再降，有些小區哪怕位置差，價格便宜都還有大把成交。
還是以前那句老話，沒有不能買的房子，只有不能買的價格。
舉兩個成都的例子。
我拉了一下最近，成都小區成交量排行，青白江、陽光城，是不是位置并不好？
青白江，這么多年了，地鐵都沒有，又在認可度最低的北邊，聽湖九園，五千多塊錢單價，最近三十天，還是賣了十多套二手出去。
龍泉驛陽光城，也是算龍泉驛邊緣板塊，足球村兩三千塊錢一平，三十天也能賣十多套。
那些掛牌量大，還幾個月沒成交量的小區，是真有問題。
小區能長期沒有成交意味著什么？
意味著，這類小區，在目前的階段，不符合主流市場選擇，要么就是價格不合適，要么就是沒自住需求。
這類小區，基本不存在撿漏的機會，只有繼續接棒站崗的風險。
沒成交，就是沒降到位。
（特別說一下，小區掛牌量少的除外，很多小區就幾個十多個掛牌，長期沒成交，也算情有可原。）
目前，可以做到常態化成交，且具備連續性的小區，不能說這些房子就值得買，但起碼可以證明這些房子，有真實的購房群體，風險沒那么大。
看清楚，不看偶爾撿漏成交，要看持續性常態化成交。零星成交不算有效流通，只有穩定成交，才證明小區具備接盤群體、符合現階段真實市場定價。
高掛牌零成交的核心，不是房子本身的問題，而是小區已經失去了被市場認可的交易價值，不是拋售過剩，是前期買入群體集體被套牢了。
現在包括未來的樓市，有人接盤才是最關鍵的關鍵。
看一個小區情況。我給你們一個簡單粗暴可以參考的公式。
存量風險指數=小區總掛牌量÷季度成交量（掛牌量要確保在30套以上，太少了沒意義）
如果算出來，數值大于80，你就要謹慎了，不是說不能買，是要盡可能砍價。
如果是數值大于120，或者直接一個季度以上零成交，建議再觀望一下。
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