今明兩年，剛需買房如果不想后悔，牢記這7字：“買邊、買中、不買四”！

最近，樓市又迎來(lái)重大利好——

個(gè)人（不含個(gè)體工商戶中的一般納稅人，下同）將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照3%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

舉個(gè)簡(jiǎn)單例子，假設(shè)一套價(jià)值300萬(wàn)元的房子，原增值稅15萬(wàn)元，新政后只要6萬(wàn)元，直接省了9萬(wàn)！

不過(guò)，考慮到普漲時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，所以現(xiàn)在買房更要謹(jǐn)慎，如果選錯(cuò)，踩坑砸手里淪為“不動(dòng)產(chǎn)”。那么，普通人該如何做出明智決策呢？?jī)?nèi)行人總結(jié)價(jià)值百萬(wàn)的經(jīng)驗(yàn)，牢記7字真言：“買邊、買中、不買四！”

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戶型上：優(yōu)選邊戶

所謂邊戶，就是指樓盤兩邊的戶型，包括東邊戶和西邊戶。

很多人總說(shuō)，邊戶隔熱保溫差，外墻容易滲水…其實(shí)這些根本就不值得擔(dān)憂，這些小問(wèn)題靠防水處理、窗簾和遮陽(yáng)設(shè)施就能解決。而邊戶的優(yōu)點(diǎn)天天能享受到：

①通風(fēng)采光好、視野成開(kāi)闊

邊戶是三面都靠近外面，這種戶型的房子采光通風(fēng)更好，可以讓室內(nèi)的光線更好，空氣流通也更加順暢。尤其是邊戶因?yàn)闆](méi)有連廊或者電梯井等遮擋物，視野和安全性上都更有優(yōu)勢(shì)。

②戶外空間大

邊戶有更大的陽(yáng)臺(tái)或者露臺(tái)，對(duì)于喜歡花花草草的人來(lái)說(shuō)，有了更多的改造空間，可以打造成私人空中花園，晾曬衣物也更加方便。

如果你是一個(gè)比較注重情調(diào)的人，還可以在陽(yáng)臺(tái)上放置桌椅，每天下班回來(lái)，邊喝茶邊欣賞城市的風(fēng)景，特別愜意！

③噪音小、隱私好

邊戶只有客廳的沙發(fā)墻是和隔壁公用的，其他都是獨(dú)有的墻體，所以不會(huì)受到周圍鄰居的噪音干擾。再加上邊戶遠(yuǎn)離電梯和樓梯口，門前經(jīng)過(guò)的人少，相對(duì)比較安靜，隱私性也更強(qiáng)。

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樓層上：優(yōu)選中間層

所謂的中間層，指的就是整棟樓的中間樓層，這些樓層被稱之為黃金樓層，主要因?yàn)樗鼈儽鹊蜆菍雍透邩菍拥膬?yōu)勢(shì)多多：

①采光與避風(fēng)雙重優(yōu)勢(shì)

住在中間層，既沒(méi)有住在低樓層受建筑物或者植被的遮擋影響采光，中間層光線更陽(yáng)充足。

也沒(méi)有住高樓那樣一到大風(fēng)天氣家里就呼呼作響、坐在家里都能感受到樓梯的輕微晃動(dòng)，中間層住著更安心。

②噪音影響小

中間層既沒(méi)有低樓層的噪音大，也不會(huì)像住在高樓層那樣長(zhǎng)期要忍受水壓不穩(wěn)定的煩惱。

住中間層沒(méi)有什么噪音，日常休息更安靜。

③電梯依賴低，緊急情況更從容

雖然高樓層噪音小，但是出行特別依賴電梯，尤其是一旦出現(xiàn)地震火災(zāi)等突發(fā)情況時(shí)，逃生難度大增。

如果是中間樓層則不同，緊急情況時(shí)更容易快速撤離，消防云梯也夠得著，自救外援都更容易。

而低樓層雖然逃生容易，但采光通風(fēng)差，受噪音影響也更大。所以，相比高低樓層，中間樓層不僅享受了更多優(yōu)勢(shì)，還避免了高低層的所有缺點(diǎn)，綜合來(lái)看，中間層居住體驗(yàn)更佳。

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樓盤上：四不買

這4種房子再便宜也不建議買：

一不買：步梯房

之前很多人因?yàn)閷?duì)房企暴雷的擔(dān)憂，所以紛紛將目光轉(zhuǎn)向老小區(qū)步梯房，畢竟這種房子現(xiàn)買現(xiàn)賣，公攤小、物業(yè)費(fèi)便宜，總價(jià)還更低。

然而真到住以后才發(fā)現(xiàn)，步梯房房的坑多到讓人吃驚，而且貶值還更快：

1、出行不便

步梯房每天都得爬樓，出行特別麻煩，不管是搬家還是上超市購(gòu)物回來(lái)，扛東西都特別麻煩。

雖說(shuō)現(xiàn)在都在討論加裝電梯，但為此事，往往樓上業(yè)主和一樓吵得不可開(kāi)交，安裝和運(yùn)營(yíng)電梯也是一筆不小的開(kāi)支。

2、房屋結(jié)構(gòu)和公共設(shè)施老舊

步梯房建設(shè)時(shí)間比較早，如今不管是結(jié)構(gòu)還是戶型都不太符合現(xiàn)代需求，尤其是公共設(shè)施面臨“超齡服役”問(wèn)題，維護(hù)成本隨著時(shí)間的推移而增加。

3、房產(chǎn)價(jià)值下降

隨隨著老齡化趨勢(shì)，人們?cè)絹?lái)越依賴電梯。步梯房相較于電梯房，未來(lái)的升值潛力可能較小。而且，步梯房的老房子通常沒(méi)有停車位，讓很多年輕人紛紛遠(yuǎn)離它。

二不買：超高層

有機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，擁有30層以上超高層住宅的城市，重慶排第一名，武漢排第二。

常常聽(tīng)人說(shuō)，超高層最終命運(yùn)是淪為貧民窟，這不是危言聳聽(tīng)，實(shí)在是這種住宅有太多無(wú)奈現(xiàn)實(shí)：

①維護(hù)成本太高

超高樓住戶多，設(shè)備設(shè)施使用頻率高，故障維護(hù)壓力大，需要耗費(fèi)的資金就更多。隨著時(shí)間的推移，很多超高層怕是等不到70年，資產(chǎn)價(jià)值就會(huì)迅速下降。

2、安全問(wèn)題令人擔(dān)憂

消防云梯一般只能到18層左右，超高層住宅越高，在出現(xiàn)火災(zāi)地震突發(fā)情況時(shí)，逃生難度就更大。

更何況，據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)有超過(guò)20萬(wàn)棟高層住宅，其中一半以上沒(méi)有配備自動(dòng)的消防設(shè)施，而配備了的也不一定達(dá)標(biāo)。這也就預(yù)示著很多超高層居住安全堪憂。

③拆遷難

超高層住戶多，拆遷安置成本更高，未來(lái)拆遷舊改都是個(gè)大難題，更何況，住建部早幾年前就已經(jīng)出臺(tái)“限高令”，限制建造18層以上的建筑，這也預(yù)示著未來(lái)超高層拆遷更是難上加難。

三不買：法拍房

這兩年大環(huán)境等因素影響，導(dǎo)致法拍房增多，很多人覺(jué)得這是撿漏的最佳時(shí)機(jī)。然而買入以后才發(fā)現(xiàn)坑太多。

比如有的法拍房存在抵押，欠物業(yè)費(fèi)、已經(jīng)出租等情況，如果這些問(wèn)題沒(méi)有調(diào)研情況就貿(mào)然進(jìn)場(chǎng)，怕是會(huì)陷入風(fēng)險(xiǎn)中。

四不買：商住公寓

商住公寓不建議買，核心有幾個(gè)方面：首先這種住宅公攤大，各種稅收太高，難轉(zhuǎn)手；

其次，商住公寓住戶多、人員復(fù)雜，安全性不足。

此外，商住公寓隔音差，居住體驗(yàn)不好，再加上水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)更貴，這種房居住成本和舒適性都大打折扣，買來(lái)將來(lái)轉(zhuǎn)手遙遙無(wú)期。

總之，從今以后，不管你在大城市還是小城市，買房首要考慮的就是品質(zhì)，如果馬虎選擇，以后住不舒服，還轉(zhuǎn)不出去，砸手里變不動(dòng)產(chǎn)，后悔都沒(méi)用。