北京
四年連虧、存量高企、項目滯銷，千億國資城投終于對地產(chǎn)板塊全面“刮骨療毒”。
6月24日，總資產(chǎn)超4000億元的廣州城投集團旗下核心地產(chǎn)平臺——廣州城投地產(chǎn)完成營銷體系全方位改革，通過架構重組、市場化引才、業(yè)務模式迭代，正式打響存量去化、業(yè)績脫困攻堅戰(zhàn)。此次調(diào)整也是新任董事長履職半年以來，集團落地地產(chǎn)專項攻堅的核心動作。
營銷體系全面重構，市場化團隊接棒
本次改革徹底打破原有分散銷售體系，整合品牌策劃、多支銷售團隊，全新成立品牌營銷中心，搭建住宅銷售、大宗交易、租賃運營、客戶服務四大板塊，建成一體化營銷中臺。業(yè)務邏輯也從傳統(tǒng)“賣房回款”，轉向開發(fā)銷售+持有運營雙輪驅動，貼合城投城市運營轉型戰(zhàn)略。
團隊層面完成核心市場化迭代，引入擁有中海、碧桂園、合景泰富等頭部房企履歷的資深營銷負責人羅康，出任營銷中心總經(jīng)理，統(tǒng)籌全盤銷售與大宗資產(chǎn)交易。原有核心營銷管理層同步定崗調(diào)崗，權責更加清晰，徹底告別傳統(tǒng)國企營銷模式。
告別建房思維，深耕資產(chǎn)運營
2025年12月履新的集團董事長鄭洪偉，為深陷困境的地產(chǎn)板塊定下全新轉型基調(diào)。集團明確摒棄傳統(tǒng)城建開發(fā)老路，重點布局新城建、新能源、新材料等五大新賽道，目標打造“國內(nèi)一流未來城市綜合運營商”。
針對地產(chǎn)業(yè)務沉疴，管理層提出“新官理舊賬”，要求旗下地產(chǎn)、城更平臺直面歷史問題，跳出單純建房思維，實現(xiàn)從“建造房屋”向經(jīng)營資產(chǎn)、服務城市升級，落地建管運營一體化模式。同時，將地產(chǎn)脫困、存量盤活列為2026年集團核心攻堅任務。
經(jīng)營壓力、四年連虧，2025年巨虧近30億
本輪改革的背后，是廣州城投嚴峻的經(jīng)營現(xiàn)狀。數(shù)據(jù)顯示，2022—2025年集團歸母凈利潤連續(xù)四年虧損，且虧損幅度逐年擴大，2025年單年虧損達29.27億元，超過前三年虧損總和。
其中地產(chǎn)業(yè)務是主要拖累項。2025年廣州城投地產(chǎn)凈利潤虧損6.37億元，在集團12家子公司中虧損規(guī)模位列第二，板塊經(jīng)營壓力凸顯。
庫存積壓嚴重，去化周期超25年
相較于短期虧損，超長的庫存去化周期是最大隱患。截至2025年末，廣州城投地產(chǎn)剩余可售面積高達358.6萬平方米，其中商業(yè)存量占比近七成；而全年僅完成銷售13.91萬平方米。按此速度靜態(tài)測算，全部存量去化需要25.8年，資金沉淀壓力巨大。
旗下核心在售項目滯銷問題尤為突出：2020年斬獲的廣州單價地王項目東園公館，去化率不足30%；2022年取證的領南府，四年去化率剛突破50%。高位拿地、現(xiàn)樓滯銷的困境，長期壓制板塊盈利能力。
國資地產(chǎn)進入存量攻堅時代
目前，城投地產(chǎn)營銷改革已全面落地，市場化打法、存量盤活、提速去化成為全年核心任務。但受制于高地價庫存、樓市復蘇乏力、商業(yè)去化艱難等多重因素，板塊扭虧脫困仍面臨不小挑戰(zhàn)。
此次廣州城投大刀闊斧改革，也是全國國資城投的縮影：粗放開發(fā)時代徹底落幕，精細化運營、存量盤活、市場化改革，已成為國企地產(chǎn)突圍的唯一路徑。
作者：石鋒
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