盤點(diǎn)丨?133個推薦項(xiàng)目、3322億元擬發(fā)售基金！基礎(chǔ)設(shè)施REITs全量復(fù)盤

7月7日，國家發(fā)改委基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目信息系統(tǒng)正式上線運(yùn)行，意味著國內(nèi)REITs項(xiàng)目申報(bào)推薦環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)全流程信息化、標(biāo)準(zhǔn)化線上管理。2025年9月12日，國家發(fā)改委印發(fā) ?782號文?，同步推出這套專屬項(xiàng)目管理系統(tǒng)，搭建起覆蓋項(xiàng)目申報(bào)、進(jìn)度管控、存量備案的線上閉環(huán)管理體系。數(shù)字化管理平臺落地后，有效化解了行業(yè)長期存在的項(xiàng)目信息分散、推進(jìn)進(jìn)度不透明、存量資產(chǎn)底數(shù)模糊等痛點(diǎn)，為REITs常態(tài)化申報(bào)、規(guī)范化運(yùn)作、高質(zhì)量擴(kuò)容筑牢制度與技術(shù)雙重支撐。

截至2026年6月末，依托該系統(tǒng)公開的權(quán)威全量數(shù)據(jù)，自2021年首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市落地以來，國家發(fā)改委累計(jì)向證監(jiān)會正式推薦 ?133個? 基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目（含15單擴(kuò)募項(xiàng)目），整體擬發(fā)售基金總額達(dá) ?3322.20億元?。

本文統(tǒng)一全文數(shù)據(jù)口徑：文中133個項(xiàng)目均為發(fā)改委歷年全部正式推薦項(xiàng)目，涵蓋上市、待發(fā)行、交易所在審、終止四類全周期狀態(tài)；行業(yè)語境下狹義“儲備項(xiàng)目”，專指取得發(fā)改委推薦、尚未遞交交易所申報(bào)的遠(yuǎn)期標(biāo)的，全文兩類概念嚴(yán)格區(qū)分。

從存量資產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)來看，國內(nèi)REITs各細(xì)分賽道發(fā)展分化明顯，已形成差異化供給梯隊(duì)。截至2026年6月末，各賽道累計(jì)推薦項(xiàng)目數(shù)量及對應(yīng)擬發(fā)售基金總額分別為：?產(chǎn)業(yè)園區(qū)30個（擬發(fā)售基金總額：482.18億）、交通基建20個（1057.40億）、消費(fèi)基建20個（554.50億）、能源基建19個（438.84億）、倉儲物流17個（325.92億）、保障性租賃住房16個（195.35億）、新型基建4個（156.31億）、市政基建3個（37.11億）、水利設(shè)施3個（56.24億）、生態(tài)環(huán)保1個（18.35億）?。

從體量結(jié)構(gòu)拆分，產(chǎn)業(yè)園、交通、消費(fèi)三大賽道構(gòu)成市場基本盤，合計(jì)擬發(fā)售基金總額占比超63%，是現(xiàn)階段存量資產(chǎn)盤活的核心載體；能源、倉儲物流賽道存量儲備充足，后續(xù)擴(kuò)募落地空間廣闊，構(gòu)成市場第二梯隊(duì)；保租房、新基建、市政、水利、生態(tài)環(huán)保等賽道以特色補(bǔ)充資產(chǎn)為主，整體市場規(guī)模偏小。

區(qū)域格局：合規(guī)與運(yùn)營能力拉開區(qū)域盤活差距

結(jié)合各省市項(xiàng)目申報(bào)及落地情況來看，國內(nèi)基建REITs存量盤活呈現(xiàn)出明顯的區(qū)域不均衡特征。區(qū)域項(xiàng)目落地效率、儲備規(guī)模差異，核心取決于兩大要素：一是地方存量資產(chǎn)的歷史合規(guī)完備程度，二是區(qū)域市場化運(yùn)營體系的成熟水平。整體來看，國內(nèi)REITs項(xiàng)目呈現(xiàn) ?“東部地區(qū)落地領(lǐng)跑、中部地區(qū)儲備充足但轉(zhuǎn)化偏弱、西部及北方內(nèi)陸遠(yuǎn)期潛力突出”? 的區(qū)域發(fā)展格局。

（一）東部城市群

東部沿海發(fā)達(dá)省市依托扎實(shí)的存量資產(chǎn)基礎(chǔ)、成熟的市場化運(yùn)營主體、完善的合規(guī)體系，項(xiàng)目申報(bào)落地效率遙遙領(lǐng)先，是當(dāng)前市場短期新增供給的核心來源。

其中長三角、珠三角、京津冀三大城市群項(xiàng)目儲備規(guī)模穩(wěn)居全國前列，?廣東、北京、上海、江蘇、浙江?五省市項(xiàng)目儲備及擬發(fā)售基金總額領(lǐng)跑全國，分別落地22單、18單、14單、11單、11單推薦項(xiàng)目，對應(yīng)擬發(fā)售基金總額517.79億元、339.44億元、209.55億元、317.11億元、327.37億元。

分片區(qū)來看，長三角（上海、江蘇、浙江、寧波）累計(jì)36個推薦項(xiàng)目，賽道布局全面，擴(kuò)募項(xiàng)目供給充足，區(qū)域內(nèi)超六成項(xiàng)目已完成上市或進(jìn)入交易所審核階段，存量資產(chǎn)迭代速度領(lǐng)跑全國。

珠三角（廣東、深圳）累計(jì)22個推薦項(xiàng)目，核心聚焦產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流、商業(yè)消費(fèi)類優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，依托本地優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營資源，擴(kuò)募項(xiàng)目落地集中，底層資產(chǎn)現(xiàn)金流穩(wěn)定性優(yōu)勢顯著。

京津冀（北京、天津、河北）累計(jì)25個推薦項(xiàng)目，重點(diǎn)覆蓋保租房、消費(fèi)、新能源、倉儲物流賽道，資產(chǎn)合規(guī)基礎(chǔ)扎實(shí)，上市標(biāo)的體量可觀。

此外，計(jì)劃單列市廈門獨(dú)立落地4個推薦項(xiàng)目，以市政停車場、保障性租賃住房資產(chǎn)為主，作為東南沿海特色細(xì)分板塊，不納入珠三角統(tǒng)計(jì)口徑。

（二）中部省份

湖北、湖南、河南、山東等中部省份基礎(chǔ)設(shè)施存量資源豐富，入庫推薦項(xiàng)目數(shù)量可觀，核心儲備覆蓋高速、水利、新能源、產(chǎn)業(yè)園等主流賽道。但受限于區(qū)域市場化運(yùn)營機(jī)制不完善、存量資產(chǎn)合規(guī)整改不到位等現(xiàn)實(shí)問題，區(qū)域內(nèi)多數(shù)項(xiàng)目僅完成發(fā)改委推薦入庫，尚未啟動交易所申報(bào)流程，資產(chǎn)證券化轉(zhuǎn)化效率明顯落后于東部沿海地區(qū)，短期落地增量有限，但中長期存量盤活空間值得期待。

（三）西部及北方區(qū)域

川渝、廣西、云南、山西、內(nèi)蒙古等西部及北方內(nèi)陸地區(qū)，REITs儲備資產(chǎn)高度集中于風(fēng)電、光伏新能源及高速公路資產(chǎn)，資源稟賦優(yōu)勢突出。不過此類資產(chǎn)普遍存在土地、環(huán)評、并網(wǎng)等合規(guī)手續(xù)繁瑣、培育周期長的問題，疊加區(qū)域市場化運(yùn)營能力相對薄弱，目前僅有少量項(xiàng)目進(jìn)入交易所審核環(huán)節(jié)，短期難以形成規(guī)模化上市供給，區(qū)域資產(chǎn)以遠(yuǎn)期儲備為主，中長期增量潛力充足。

道復(fù)盤：行業(yè)分化加劇，成熟賽道主導(dǎo)擴(kuò)容

依據(jù)2025版REITs底層資產(chǎn)行業(yè)清單，國內(nèi)公募REITs合規(guī)投資范圍共計(jì)13個細(xì)分賽道。基于133個全量官方推薦項(xiàng)目復(fù)盤結(jié)果，行業(yè)賽道落地分化態(tài)勢十分明顯，僅10個賽道實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目落地及儲備，剩余3個賽道暫無申報(bào)突破，整體形成“成熟賽道規(guī)模化落地、新興賽道逐步破冰、空白賽道長期培育”的發(fā)展格局。

（一）十大賽道落地：分層明確，構(gòu)成市場供給主體? ?1. 交通基礎(chǔ)設(shè)施（20個，對應(yīng)擬發(fā)售基金總額1057.40億元）?：作為市場整體擬發(fā)售基金總額規(guī)模最大的核心賽道，底層資產(chǎn)以高速公路、跨海通道、機(jī)場配套收費(fèi)公路等特許經(jīng)營類資產(chǎn)為主，大額單體項(xiàng)目集中特征突出，其中蜀道集團(tuán)雅瀘高速單項(xiàng)目擬發(fā)售基金總額170.96億元，為全清單體量最大標(biāo)的。依托法定收費(fèi)權(quán)支撐，賽道現(xiàn)金流測算標(biāo)準(zhǔn)、收益穩(wěn)定性強(qiáng)、抗周期能力突出，是REITs市場的核心壓艙石資產(chǎn)。賽道儲備充足、落地節(jié)奏有序，既有成熟上市標(biāo)的，也包含大量在審及遠(yuǎn)期儲備項(xiàng)目，短期增量充足、中長期成長空間廣闊。?2. 消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施（20個，對應(yīng)擬發(fā)售基金總額554.50億元）?：2023年消費(fèi)REITs試點(diǎn)放開后，賽道進(jìn)入快速擴(kuò)容階段，底層資產(chǎn)涵蓋購物中心、奧特萊斯、大型農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場等多元商業(yè)業(yè)態(tài)，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)持續(xù)豐富。其中首衡農(nóng)副農(nóng)貿(mào)市場擬發(fā)售基金總額84.16億元，為賽道單體規(guī)模最大項(xiàng)目。賽道業(yè)態(tài)差異化特征明顯，不同商業(yè)業(yè)態(tài)的出租率、現(xiàn)金流表現(xiàn)分化顯著，行業(yè)整體處于持續(xù)完善、穩(wěn)步擴(kuò)容的成長周期，標(biāo)的覆蓋上市、在審、儲備、終止全生命周期。 ?3. 產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施（30個，對應(yīng)擬發(fā)售基金總額482.18億元）?：賽道為全市場推薦項(xiàng)目數(shù)量最多的細(xì)分領(lǐng)域，全國布局廣泛，市場化產(chǎn)業(yè)運(yùn)營主體參與積極性極高。底層資產(chǎn)覆蓋科創(chuàng)孵化器、先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)園、生物醫(yī)藥園區(qū)等多元產(chǎn)業(yè)載體，精準(zhǔn)匹配各區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級與實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求。作為盤活存量工業(yè)載體、降低企業(yè)融資成本、賦能區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級的重要工具，產(chǎn)業(yè)園REITs在存量盤活體系中占據(jù)核心地位，持續(xù)為市場輸出成熟可上市標(biāo)的，遠(yuǎn)期儲備資源充沛。 ?4. 能源基礎(chǔ)設(shè)施（19個，對應(yīng)擬發(fā)售基金總額438.84億元）?：賽道資產(chǎn)結(jié)構(gòu)持續(xù)迭代升級，從傳統(tǒng)水電、生物質(zhì)能源，逐步延伸至風(fēng)電、光伏新能源，近期更是實(shí)現(xiàn)火電資產(chǎn)申報(bào)突破，大幅拓寬了能源REITs的底層資產(chǎn)邊界。早期傳統(tǒng)能源項(xiàng)目大多完成上市落地，京能光伏順利落地?cái)U(kuò)募；近兩年風(fēng)光新能源項(xiàng)目集中入庫，華能、華潤電力火電項(xiàng)目成功申報(bào)，實(shí)現(xiàn)賽道品類重大突破。其中三峽清潔能源項(xiàng)目已完成注冊生效，是市場短期核心新增供給，賽道整體成長動能充足。?5. 倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施（17個，對應(yīng)擬發(fā)售基金總額325.92億元）?：賽道匯聚京東、順豐、普洛斯等頭部市場化運(yùn)營主體，商業(yè)模式成熟、底層現(xiàn)金流穩(wěn)定，市場認(rèn)可度極高。依托存量資產(chǎn)擴(kuò)募通道支撐，倉儲物流資產(chǎn)可實(shí)現(xiàn)持續(xù)打包上市、迭代擴(kuò)容，是市場滾動增量的核心賽道。當(dāng)前標(biāo)的狀態(tài)多元，既有已落地?cái)U(kuò)募項(xiàng)目，也涵蓋待審核、問詢、遠(yuǎn)期儲備及終止案例，市場迭代特征顯著，完整項(xiàng)目明細(xì)詳見附件。?6. 保障性租賃住房（16個，對應(yīng)擬發(fā)售基金總額195.35億元）?：賽道項(xiàng)目高度集中于一線及強(qiáng)二線核心城市，以人才公寓、安居型租賃物業(yè)為核心底層資產(chǎn)，具備強(qiáng)民生屬性，租金現(xiàn)金流波動小、收益確定性高，是低風(fēng)險(xiǎn)偏好機(jī)構(gòu)的核心配置標(biāo)的。賽道標(biāo)的覆蓋全生命周期，上市、在審、儲備、終止案例齊全，資產(chǎn)抗波動能力突出、配置價值穩(wěn)定。 ?7. 新型基礎(chǔ)設(shè)施（IDC算力，4個，對應(yīng)擬發(fā)售基金總額156.31億元）?：作為數(shù)字經(jīng)濟(jì)的核心載體，算力數(shù)據(jù)中心是近兩年關(guān)注度快速攀升的新興增量賽道。目前潤澤科技、萬國數(shù)據(jù)首發(fā)項(xiàng)目已成功上市，潤澤科技擴(kuò)募項(xiàng)目處于待審核階段，賽道已形成“上市 + 在審 + 儲備”的梯度格局。現(xiàn)階段賽道存量標(biāo)的體量有限，伴隨國內(nèi)數(shù)字基建持續(xù)加碼、算力產(chǎn)業(yè)規(guī)模化發(fā)展，算力REITs有望成為市場中長期核心增量板塊。 ?8. 水利設(shè)施（3個，對應(yīng)擬發(fā)售基金總額56.24億元）?：賽道以原水供水、公用水利工程為核心資產(chǎn)，具備極強(qiáng)的抗周期屬性，供水收費(fèi)機(jī)制成熟，現(xiàn)金流長期穩(wěn)定可預(yù)期，屬于優(yōu)質(zhì)穩(wěn)健型配置賽道。目前已實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目上市落地，同時保有在審及遠(yuǎn)期儲備標(biāo)的，整體經(jīng)營波動小、供給節(jié)奏平穩(wěn)。 ?9. 市政基礎(chǔ)設(shè)施（3個，對應(yīng)擬發(fā)售基金總額37.11億元）?：市政資產(chǎn)已納入合規(guī)申報(bào)清單，但整體申報(bào)體量偏小，核心涵蓋城市供熱、公共停車場兩類經(jīng)營性物業(yè)。受城市規(guī)劃調(diào)整、公共服務(wù)定價機(jī)制約束，此類資產(chǎn)合規(guī)整改、前期培育周期更長，短期增量供給有限。賽道已形成上市、在審、儲備分層格局，細(xì)分賽道特色鮮明。?10. 生態(tài)環(huán)保基礎(chǔ)設(shè)施（1個，對應(yīng)擬發(fā)售基金總額18.35億元）?：目前賽道僅有北京首創(chuàng)污水處理廠項(xiàng)目完成發(fā)改委推薦并上市落地，城鎮(zhèn)污水處理設(shè)施運(yùn)營模式標(biāo)準(zhǔn)化、市場化程度高，服務(wù)費(fèi)現(xiàn)金流穩(wěn)定可靠。但賽道近兩年無新增入庫及遠(yuǎn)期儲備項(xiàng)目，市場供給稀缺，僅作為行業(yè)特色補(bǔ)充型細(xì)分賽道。 ?（二）三大空白賽道：政策全面放開，落地約束仍存

?文旅基礎(chǔ)設(shè)施、養(yǎng)老設(shè)施、其他基礎(chǔ)設(shè)施三大品類?，雖已納入2025版REITs合規(guī)資產(chǎn)清單，政策層面完全放開申報(bào)，但截至2026年6月末，暫無項(xiàng)目完成省級上報(bào)、獲得國家發(fā)改委正式推薦，行業(yè)尚未實(shí)現(xiàn)首單突破。整體來看，三類資產(chǎn)落地瓶頸集中在三點(diǎn)：一是盈利穩(wěn)定性不足，文旅資產(chǎn)受客流、季節(jié)影響波動大，養(yǎng)老設(shè)施投資周期長、回本速度慢；二是合規(guī)門檻偏高，文旅資產(chǎn)涉及生態(tài)、文物、用地多重約束，養(yǎng)老設(shè)施備案、合規(guī)整改流程復(fù)雜；三是長期現(xiàn)金流難以匹配REITs審核要求。因此三大賽道短期難以形成有效供給，是未來行業(yè)重點(diǎn)培育的增量方向。

項(xiàng)目全周期：分層落地，市場供給節(jié)奏穩(wěn)健

國家發(fā)改委REITs信息系統(tǒng)僅公示項(xiàng)目入庫推薦基礎(chǔ)信息，未同步更新交易所申報(bào)、問詢、注冊、發(fā)行、終止及多輪擴(kuò)募迭代等后續(xù)動態(tài)，無法完整呈現(xiàn)項(xiàng)目全生命周期進(jìn)展。為實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)全面復(fù)盤，本文交叉核對滬深交易所全部公開公告，補(bǔ)充完善申報(bào)板塊、申報(bào)類型、最新推進(jìn)狀態(tài)三大核心維度，對133個全量推薦項(xiàng)目完成精細(xì)化分層，覆蓋儲備、審核、上市、終止全業(yè)務(wù)鏈條，形成當(dāng)前市場覆蓋面最全、對賬精度最高的項(xiàng)目臺賬，七大狀態(tài)層級清晰、數(shù)據(jù)完整無誤。

（一）已上市項(xiàng)目

截至2026年6月末，國內(nèi)累計(jì)上市基礎(chǔ)設(shè)施REITs共?94只?，其中上交所?63只?、深交所?31只?。分年度上市節(jié)奏來看：2020年3只、2021年13只、2022年13只、2023年23只、2024年23只、2025年18只、2026年1只。其中10只存量產(chǎn)品已完成擴(kuò)募落地，是擴(kuò)募配套制度落地后，市場存量資產(chǎn)擴(kuò)容的核心支撐。

（二）注冊待發(fā)行

現(xiàn)僅華泰三峽清潔能源REIT?已完成全流程審核，取得證監(jiān)會注冊批復(fù)，是市場確定性短期新增供給，證券代碼508059，批復(fù)文號證監(jiān)許可 (2026) 1390號，基金于7月7日發(fā)布合同生效公告。該產(chǎn)品為契約型封閉式基建REIT，存續(xù)期20年、全程封閉運(yùn)作，滿足上市條件后將在上交所掛牌交易。

（三）交易所已受理

標(biāo)的涵蓋首發(fā)、擴(kuò)募兩類項(xiàng)目，申報(bào)材料通過交易所初審并正式受理，即將進(jìn)入首輪問詢審核階段。公募REITs擴(kuò)募項(xiàng)目審批鏈路清晰，整體流程為：省級發(fā)改初審→國家發(fā)改委正式推薦→交易所受理問詢→證監(jiān)會注冊→份額發(fā)行上市。當(dāng)前已受理項(xiàng)目包括：廣州發(fā)展清潔能源（首發(fā)）、華潤商業(yè)杭州蕭山萬象匯（二次擴(kuò)募）、招商蛇口光明產(chǎn)業(yè)園及南油倉儲（二次擴(kuò)募）、華潤商業(yè)昆山萬象匯（首次擴(kuò)募）。

（四）交易所已問詢

現(xiàn)有?14個項(xiàng)目?均已取得發(fā)改委推薦意見并報(bào)送交易所（滬深交易所各7單），是未來一年市場核心增量儲備，目前均處于深度審核階段，中介機(jī)構(gòu)正根據(jù)監(jiān)管反饋意見補(bǔ)充完善申報(bào)材料。具體包括：華能燃煤發(fā)電、華潤電力燃煤發(fā)電、粵海水務(wù)水利、菜鳥物流倉儲、杭州安居保障性租賃住房、蜀道集團(tuán)雅瀘高速、中國建筑租賃住房、嘉澤新能新能源、天津臨港港口、山東鐵投路橋、西安高科產(chǎn)業(yè)園、廈門火炬產(chǎn)業(yè)園、湖北交投楚天高速、晉中公投瑞陽供熱項(xiàng)目。其中?蜀道雅瀘高速擬發(fā)售基金總額170.96億元?，為全清單單體規(guī)模最高項(xiàng)目。

（五）擴(kuò)募待審核

京東倉儲物流擴(kuò)募、潤澤科技數(shù)據(jù)中心擴(kuò)募兩單項(xiàng)目已拿到發(fā)改委推薦意見，現(xiàn)處于監(jiān)管審核階段，屬于中期重點(diǎn)落地的存量擴(kuò)容標(biāo)的，也是?782號文?常態(tài)化擴(kuò)募機(jī)制下的典型增量資產(chǎn)。

（六）發(fā)改推薦待申報(bào)

當(dāng)前?12個項(xiàng)目?已完成發(fā)改委正式推薦，完全符合REITs基礎(chǔ)申報(bào)條件，但截至2026年6月末尚未向交易所提交申報(bào)材料，屬于市場中長期確定性遠(yuǎn)期儲備資產(chǎn)。具體包括：龍地倉儲物流、溫州公用水利、鵬瑞利消費(fèi)基建、江天數(shù)科IDC、上實(shí)租賃住房、廈門市政停車場、首衡農(nóng)貿(mào)、陶邑發(fā)展消費(fèi)、魯商集團(tuán)消費(fèi)、金鷹商業(yè)消費(fèi)、武漢高科產(chǎn)業(yè)園、武漢天河機(jī)場第二公路通道項(xiàng)目。

（七）申報(bào)終止項(xiàng)目

全市場累計(jì)5個項(xiàng)目完成發(fā)改委推薦并報(bào)送交易所后終止審核，覆蓋消費(fèi)、產(chǎn)業(yè)園、倉儲、保租房、風(fēng)電多大賽道，是極具參考價值的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)樣本，分別為天虹股份消費(fèi)基建、北京電子城產(chǎn)業(yè)園、深圳萬緯物流、建信保租房、金風(fēng)科技贛州風(fēng)電項(xiàng)目。項(xiàng)目終止主要分為兩類情形：一是企業(yè)基于資產(chǎn)整合、戰(zhàn)略調(diào)整主動撤回；二是未按時完成問詢回復(fù)、申報(bào)材料過期失效，觸發(fā)交易所自動終止。當(dāng)前REITs審核標(biāo)準(zhǔn)持續(xù)趨嚴(yán)，從傳統(tǒng)的資質(zhì)合規(guī)核查，轉(zhuǎn)向?qū)?現(xiàn)金流穩(wěn)定性、持續(xù)運(yùn)營能力、估值合理性、資產(chǎn)長期可持續(xù)性的全方位綜合核驗(yàn)?。

市場核心邏輯與行業(yè)深度啟示

?第一，擴(kuò)募制度持續(xù)優(yōu)化，行業(yè)構(gòu)建首發(fā)與擴(kuò)募雙輪驅(qū)動的成熟發(fā)展模式。? 782號文大幅放寬擴(kuò)募限制，縮短首發(fā)與擴(kuò)募間隔、簡化申報(bào)流程、推行優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目優(yōu)先審核，打通了存量資產(chǎn)持續(xù)盤活的長效機(jī)制。當(dāng)前多大賽道均已落地多輪擴(kuò)募項(xiàng)目，標(biāo)志著常態(tài)化擴(kuò)募從政策落地轉(zhuǎn)向?qū)嵸|(zhì)落地，未來上市REITs將依托存量擴(kuò)容機(jī)制迭代底層資產(chǎn)、整合存量資源，成為實(shí)體資產(chǎn)盤活的常態(tài)化金融工具。

?第二，政策放開與項(xiàng)目落地存在周期錯配，行業(yè)結(jié)構(gòu)化分化格局持續(xù)固化。? 2025版資產(chǎn)清單實(shí)現(xiàn)13大賽道全覆蓋，政策端已全面放開試點(diǎn)范圍，但受底層資產(chǎn)合規(guī)短板、現(xiàn)金流穩(wěn)定性約束、市場化運(yùn)營能力差異等現(xiàn)實(shí)因素影響，僅交通、園區(qū)、消費(fèi)、倉儲等成熟賽道實(shí)現(xiàn)規(guī)模化落地，文旅、養(yǎng)老等賽道仍處于長期培育階段。短期市場新增供給仍將集中于成熟賽道，新興賽道增量將循序漸進(jìn)、穩(wěn)步釋放。

?第三，監(jiān)管審核邏輯全面升級，持續(xù)運(yùn)營能力成為項(xiàng)目申報(bào)核心門檻。? 5單項(xiàng)目終止案例充分說明，僅依靠資產(chǎn)權(quán)屬合規(guī)、政策背書已無法通過全流程審核。現(xiàn)階段交易所審核核心關(guān)注點(diǎn)，聚焦于底層資產(chǎn)長期現(xiàn)金流穩(wěn)定性、市場化可持續(xù)運(yùn)營能力、估值合理性及資產(chǎn)長期可持續(xù)性，資產(chǎn)實(shí)際運(yùn)營質(zhì)量，直接決定項(xiàng)目申報(bào)成敗與產(chǎn)品長期存續(xù)價值。

?第四，市場供給梯度分層清晰，行業(yè)擴(kuò)容節(jié)奏平穩(wěn)可控。? 133個發(fā)改委全部推薦項(xiàng)目合計(jì)擬發(fā)售基金總額3322.20億元，存量基礎(chǔ)設(shè)施盤活潛力廣闊。短期、中期、遠(yuǎn)期標(biāo)的依次銜接、分批上市，可規(guī)避二級市場集中供給沖擊，行業(yè)擴(kuò)容具備長期可持續(xù)性。

后市展望

從市場落地節(jié)奏來看，短期交易所在審的首發(fā)、擴(kuò)募項(xiàng)目將持續(xù)落地釋放增量，高速、消費(fèi)、保租房等成熟賽道將持續(xù)提供穩(wěn)定供給，支撐行業(yè)穩(wěn)健擴(kuò)容。中長期維度，算力IDC、新能源、水利等新型基建將接力成為核心增長主力，疊加空白賽道資產(chǎn)逐步培育成熟、合規(guī)體系持續(xù)完善，國內(nèi)REITs資產(chǎn)與產(chǎn)品矩陣將持續(xù)豐富，持續(xù)發(fā)揮?盤活存量資產(chǎn)、降低實(shí)體杠桿、拓寬低成本融資渠道、助力綠色轉(zhuǎn)型與產(chǎn)業(yè)升級?的核心效用。

整體而言，發(fā)改委REITs專屬信息系統(tǒng)常態(tài)化運(yùn)行疊加782號文擴(kuò)募新政落地，徹底終結(jié)了行業(yè)碎片化、非標(biāo)準(zhǔn)化的發(fā)展階段，推動國內(nèi)基建REITs邁入?申報(bào)管理可追溯、儲備可量化、擴(kuò)容常態(tài)化、運(yùn)營專業(yè)化?的高質(zhì)量發(fā)展新階段，行業(yè)整體發(fā)展范式實(shí)現(xiàn)根本性升級。

附：國家發(fā)改委基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 項(xiàng)目信息系統(tǒng) 133 個推薦項(xiàng)目完整清單，涵蓋項(xiàng)目名稱、申報(bào)主體、所屬行業(yè)、擬發(fā)售基金總額、推薦日期、申報(bào)類型、上市交易所及當(dāng)前狀態(tài)全維度信息。

附：發(fā)改委REITs項(xiàng)目系統(tǒng)133個推薦項(xiàng)目完整清單，包含項(xiàng)目名稱、屬地主體、行業(yè)、擬發(fā)售基金總額、推薦日期、申報(bào)板塊、交易所與上市狀態(tài)。

數(shù)據(jù)說明：1、本文基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來源于國家發(fā)改委基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目信息系統(tǒng)，統(tǒng)計(jì)區(qū)間為2020年12月至2026年6月末，覆蓋133個發(fā)改委正式推薦項(xiàng)目（含15單擴(kuò)募項(xiàng)目），數(shù)據(jù)完整無遺漏；

2、項(xiàng)目申報(bào)板塊、申報(bào)類型、最新推進(jìn)狀態(tài)由本文交叉比對滬深交易所公開公告獨(dú)立整理；

3、行業(yè)賽道分類嚴(yán)格依據(jù)《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目行業(yè)范圍清單（2025年版）》；

4、政策依據(jù)為發(fā)改辦投資〔2025〕782號、發(fā)改投資〔2023〕236號等官方文件。

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