新房賣出全國(guó)第一，廣州、成都樓市為何逆勢(shì)上揚(yáng)

全國(guó)1-5月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比下降16.2%，廣州和成都的樓市卻走出了截然不同的曲線。廣州上半年新房網(wǎng)簽31225套登頂全國(guó)，成都一二手房半年狂賣151302套，兩個(gè)城市同步出現(xiàn)了三年來(lái)罕見(jiàn)的價(jià)格回升。

不是需求突然爆發(fā)，是供應(yīng)先“砍”出了平衡

廣州上半年的樓市數(shù)據(jù)里，有個(gè)數(shù)字比“全國(guó)第一”更值得關(guān)注：新房新增供應(yīng)僅約1.75萬(wàn)套，比2022年下半年直接少了三分之二。另一邊成都更徹底，上半年商品住宅供應(yīng)407萬(wàn)平方米，供求比連續(xù)三年低于1，最近更是落到0.8的低位。

這不是開(kāi)發(fā)商不想賣，而是土地端先踩了剎車。廣州上半年實(shí)際成交宅地僅10宗左右，是2021年同期的20%，而且全是琶洲、白云設(shè)計(jì)之都這類核心區(qū)的小地塊；成都5+2主城區(qū)域出讓住宅用地19宗，比去年同期少了32%，算下來(lái)能形成的新增住宅房源也就約233萬(wàn)平方米。

前幾年新盤靠著高贈(zèng)送、高得房率把二手房按在地上打，今年監(jiān)管一收緊，新盤得房率回歸理性，一二手產(chǎn)品差距縮小后，廣州二手掛牌量連續(xù)9個(gè)月下滑，從去年9月份峰值14.6萬(wàn)套降至今年6月13.7萬(wàn)套，成都二手房更是量?jī)r(jià)齊穩(wěn)，高新區(qū)成交均價(jià)沖到19075元/平方米，還出現(xiàn)了半年漲價(jià)超6%的板塊。

過(guò)去是“供應(yīng)過(guò)剩壓價(jià)”，現(xiàn)在是“收縮供應(yīng)找平衡”。廣州上半年新房網(wǎng)簽均價(jià)約34679元/平方米，同比環(huán)比都漲1.5%，中心區(qū)更是突破6萬(wàn)+，同比上漲約8%；成都二手房3-5月連續(xù)三個(gè)月環(huán)比漲價(jià)，背后都是“少供地、控產(chǎn)品、去庫(kù)存”這套組合拳的效果，不是需求突然變多，而是供應(yīng)端先把過(guò)剩的水分?jǐn)D干了。

成都的“啞鈴型”成交，戳破了樓市一個(gè)大趨勢(shì)

成都上半年賣了31772套新房，200萬(wàn)起的房源占了48%，占比較去年同期提升6個(gè)百分點(diǎn)，千萬(wàn)級(jí)高改房源更是占了成交金額TOP5里的3個(gè)席位。“兩頭熱、中間冷”的啞鈴型行情，其實(shí)是全國(guó)核心城市的縮影。

為什么會(huì)這樣？看人口和產(chǎn)業(yè)就懂了。成都這幾年人口流入一直是全國(guó)前列，剛畢業(yè)的年輕人要?jiǎng)傂璺浚a(chǎn)業(yè)升級(jí)帶來(lái)的高收入群體要改善房，反而中端市場(chǎng)因?yàn)橹脫Q鏈條沒(méi)完全打通顯得冷清。開(kāi)發(fā)商也反應(yīng)過(guò)來(lái)了，前兩年還扎堆做143平方米起步的大戶型，現(xiàn)在小戶型重新回歸主城供貨序列，就是在跟著需求調(diào)整。

廣州其實(shí)也有類似趨勢(shì)，只是表現(xiàn)得更隱蔽。中心區(qū)6萬(wàn)+的新房賣得好，本質(zhì)是改善需求在集中釋放，畢竟核心區(qū)地塊越來(lái)越少，出一塊地就搶一塊，價(jià)格自然扛得住。而外圍區(qū)域雖然沒(méi)那么火熱，但供應(yīng)少了之后，也不會(huì)再出現(xiàn)之前“以價(jià)換量”的混亂局面，上半年成交面積337萬(wàn)平方米拿到全國(guó)第二，靠的就是“核心區(qū)撐價(jià)、外圍區(qū)穩(wěn)量”的結(jié)構(gòu)。

成都還有個(gè)殺手锏，2026上半年全市住宅租售比2.52%，比十年期國(guó)債收益率高0.81個(gè)百分點(diǎn)。這意味著買套房租出去，收益比買國(guó)債還劃算，“租金托底”的優(yōu)勢(shì)，讓二手房?jī)r(jià)格有了支撐，也讓剛需和投資客都有了信心，這也是為什么全國(guó)已有19個(gè)省區(qū)市二手房交易面積超過(guò)新房時(shí)，成都二手房1-6月成交119530套，環(huán)比增加8%的原因。

這波上揚(yáng)不是“牛市重啟”，而是“新周期試錯(cuò)”

廣州、成都樓市回暖，不是全面復(fù)蘇，而是核心城市在探索“縮量提質(zhì)”的新路徑。

廣州上半年土地供應(yīng)少，但全是核心區(qū)小體量地塊，未來(lái)2年新房不僅少，價(jià)格彈性還小，本質(zhì)是“用稀缺性保品質(zhì)”；成都嚴(yán)控新建住宅增量、盤活存量房產(chǎn)資源，甚至算好了“新增供應(yīng)約233萬(wàn)㎡對(duì)應(yīng)成交507萬(wàn)平方米”的比例，走的是“供需精準(zhǔn)匹配”的路子。這兩種模式都有個(gè)共同點(diǎn)：不追求“賣得多”，而是追求“賣得穩(wěn)”。

而且市場(chǎng)分化只會(huì)更明顯。成都下半年雖然有多個(gè)新規(guī)全新項(xiàng)目入市，疊加公積金、部分區(qū)縣購(gòu)房補(bǔ)貼等配套政策持續(xù)落地，但結(jié)構(gòu)性分化會(huì)更突出，不是所有板塊都能漲；廣州也一樣，中心區(qū)和外圍區(qū)的差距會(huì)繼續(xù)拉大，想靠買外圍盤“躺賺”的時(shí)代早過(guò)去了。

廣州和成都的逆勢(shì)上揚(yáng)，不是靠政策刺激出來(lái)的短期行情，而是通過(guò)“控供應(yīng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、強(qiáng)品質(zhì)”，找到了適合自己的樓市新節(jié)奏。對(duì)于其他城市來(lái)說(shuō)，這或許比“全國(guó)第一”的成交數(shù)據(jù)更有借鑒意義。樓市早就過(guò)了“大水漫灌”的階段，能精準(zhǔn)抓住本地需求、守住品質(zhì)底線的城市，才能在筑底期先一步站穩(wěn)腳跟。