北京城建，齊占峰掌舵有方

文/北京進深 林振興

北京樓市上半年，太魔幻了。

但要說誰是最讓人跌破眼鏡的“黑馬”，北京城建絕對榜上有名。

它剛收官的上半年成績單，足夠炸裂：一舉包攬北京住宅平層、別墅網簽套數雙料冠軍。

左手，龍樾海序開盤僅半個月，狂銷668套；右手，北京合院登頂北京別墅套數銷冠。

高低產品線雙雙爆單，屬實贏麻了。

這背后的變化，離不開掌舵手齊占峰。

在此之前，京城地產圈，對齊占峰的名字并不熟悉。他履歷中，甚至沒有任何地產項目的操盤經驗。

畢業于中國礦業大學企業管理專業的齊占峰，從北京雪花電器到北京城市排水集團，從北京地鐵運營到到首都公路發展集團，再到北京城建集團總會計師，他干了數十年的財務。

去年7月，這位算賬老手，成為上市房企的掌舵人。

在城建發展召開2026年工作研討會上，他開出了9字新藥方：控風險、去庫存、優增量。

? 控風險：財務出身的他，絕不允許資金鏈出問題，拿地必須算得過賬來。

? 去庫存：不管是別墅還是有故事的安置房，只要能回籠現金，價格好商量。

? 優增量：拿地即營銷，把開發周期卷到極致。

這套組合拳打下來，直接把北京城建從佛系守成的國資房企，變身為“狼性十足”的市場黑馬。

財報數據，同樣印證他的藥方成效：

2025年，城建發展實現營業收入302.81億元，同比增長19.02%，歸屬股東凈虧損縮窄至4.13億元。

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新官上任三把火。齊占峰上位董事長后，城建發展在拿地上簡直像開了外掛。

去年短短兩個多月，城建發展在豐臺、昌平、東城連落三子。

幾乎不到一個月就斬獲一個新項目，地塊總金額超77億元。

雖然猛拿地，但他絕非無腦沖。財務出身的老法師，審慎底色極強，帶著極強的算賬意識進場。

首戰打出一張安全牌，選擇了抱團戰術。

先是去年9月，城建發展拉上了兄弟住總、北京建工，以29億元底價拿下了豐臺岳各莊地塊，打造嘉棠璟樾。

緊接著10月底，城建發展又跑到了昌平，和銘嘉（昌平國資）牽起了小手，以28.09億元底價拿下東小口地塊，打造龍樾海序。

穩扎穩打的合作布局之外，齊占峰也有單槍匹馬硬剛的時候。

城建發展獨自殺入朝陽，爭搶太陽宮地塊。雖然失利，但勇氣可嘉。

東邊不亮西邊亮。朝陽斗不過，齊占峰轉頭就把目光鎖定在東城。

在天壇旁地王爭奪戰中，經過近40輪的較量，城建發展擊敗中海，斥資20.28億元，搶到祈年大街地塊。

別看溢價不高，它的住宅樓面價卻高達10.36萬元/㎡，一舉刷新了北京宅地單價紀錄。

今年上半年，齊占峰的拿地節奏絲毫未松。

5月28日，城建發展以底價22億元，拿下石景山黃莊村地塊。

與拿地同一時間亮相的是項目案名：龍樾璟序。

這個操作對于城建發展而言，簡直就是活久見。因為在京城地產圈，它是開發進度上的“控節奏大師”，周轉速度常年偏保守。

但齊占峰上位后，徹底打破了這種慢節奏。

他旗幟鮮明地提出“拿地即營銷”，“以銷售為龍頭，前置營銷工作，結合客戶定位與產品設計一體化推進，加快產品周轉，加速項目去化。”

一邊在京內核心區猛攻，另一邊北京城建也沒放過外圍機會。

據小道消息稱，順義仁和R4線臨河站旁邊的地塊，齊占峰也盯上了。

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地拿到了，戲才剛開場。

齊占峰上位后的第二刀，砍向了速度——快周轉、快回款，提高項目流速，縮短項目周期。這才是他真正的劇本。

豐臺嘉棠璟樾項目上，齊占峰有自己的小心思，他讓出操盤權，交給對片區更熟悉的北京建工。

北京建工此前打造的熙華臺項目，在豐臺積累了超高口碑和客群基礎，能最大程度縮短磨合周期、降低試錯成本。

這一招“借力打力”，直接打響了新官上任的熱銷第一槍。

3月22日，嘉棠璟樾開盤，勁銷266套。目前，項目累計已完成223套網簽，去化超五成，均價7.8萬/㎡。

成交金額超21.2億元，地價覆蓋率超73%，成為豐臺上半年名副其實的成交金額銷冠。

既不用太操心，又快速回籠了資金，這筆賬，齊占峰算得太精了。

如果說嘉棠璟樾是“放權試水”，那昌平龍樾海序，就是齊占峰親自抓的“親兒子”。

開盤前，他專門跑到項目營銷中心，深度審核設計規劃、成本管控、工程建設，從產品打磨到客戶定位全程把關。

5月16日開盤，僅一個半月時間，截止6月底，龍樾海序網簽668套，均價5.44萬/㎡，成交34.89億，地價覆蓋率超124%，排名北京新房成交金額榜第三。

668套！這是什么概念？它是北京上半年成交套數最多的項目。

齊占峰的“快跑”策略，在這里得到了最極致的驗證。

另一個石景山的兄弟盤——龍樾璟序，也趁熱推出。

它更是刷新了北京城建多項開發速度紀錄：

3天公布項目規劃方案；12天取得市園林綠化局行政許可決定書；14天取得多規合一會商意見；15天取得建設工程規劃許可證。

當下三大剛改盤全速快跑的同時，城建去年拿下的東城祈年大街地王，卻異常安靜。拿地7個多月，不見報規圖。

表面看，祈年大街這塊地，位置簡直封神——皇城根下，天壇北門，溜達到天安門廣場也就半小時。

但背后，藏著兩個“硬骨頭”：

一是，地段太好，得小心翼翼兼顧文物保護；

二是，其中的四合院產品，必須整院售賣，不能拆開。

隱形規劃要求一大堆，進度自然快不起來。所以，在交出最終答卷之前，齊占峰只能默默地埋頭解題。

慢，是為了更穩。

與其倉促出爐浪費絕版土地價值，不如沉下心來打磨產品。

看似靜默的背后，是北京城建對頂豪產品的極致堅守，也是齊占峰不盲目求快、只為精品賦能的長遠布局。

從放權合作到親自督戰，從極限提速到靜心雕琢，齊占峰正在用一套“快慢結合”的組合拳，重塑城建發展。

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齊占峰心里非常清楚，房企想要穩增提質，不能只靠新增貨值撐場面，盤活存量、清空庫存、甩掉沉淀資產，才是真正的增收利器。

于是，他開始了左手賣新房，右手去庫存。

當然，想要庫存去的快，降價就是最簡單粗暴的殺手锏。

順義的北京合院，首當其沖。

自2017年開賣，2018-2020年，它別墅的成交均價基本都在4萬元/㎡以上，巔峰時期甚至飆到45,711元/㎡。

市場迭代、庫存積壓后，北京合院的去化節奏逐漸放緩。為快速盤活沉淀多年的存量貨值、回籠資金，齊占峰果斷調整營銷策略，走親民路線。

從去年8月，齊占峰接手城建發展后，北京合院畫風突變，跌到了2萬 /㎡。

這一刀砍下去，效果立竿見影。

上半年，北京合院憑借網簽44套，成交金額3.15億元，沖上了北京別墅成交套數TOP1。

江湖傳言，順義每賣三套別墅，就有一套是北京合院。這就是“以價換量”的極致威力。

如果說北京合院是降價翻盤，那順義仁和鎮的裕龍灣，則上演了京城樓市罕見的“安置房逆襲”神話。

項目5月27日開盤，勁銷3.5億、195套。目前網簽171套，成交額約3.18億元。

裕龍灣跟大興禧悅興城一樣，有著相似的出身，最初對接東城安置房。

據業內人士透露，由于安置對象沒過來，最后它轉化成商品房銷售。

項目背后的“三角關系”，也很耐人尋味：

在股權上，裕龍灣明明是城建發展的盤，卻是大龍控股在吆喝賣房，甚至還請來了龍湖做代建。

雖然裕龍灣在產品上，跟現在的“好房子”新盤比確實落后了一截。

但有一說一，它的價格是真的香，成交均價20768元/㎡

什么概念？每平兩萬出頭。在當地，這簡直是價格屠夫。

裕龍灣的鄰居，位于項目西北方向，是城建發展的另一個樓盤——星悅時光。

星悅時光更是爭氣，上半年成交232套，霸榜1-6月順義區普宅成交套數top 1。

目前，星悅時光網簽671套，去化率超77%，成交均價約3.4萬/㎡，成交額超19.65億元，地價覆蓋率165%。

星悅時光，完全是另一種打法——靠產品力與黑科技出圈。

其中，星悅時光77㎡三居，得房率約78%，贈送面積21平米；實際使用面積變成98平米，實際使用率105%。

什么概念？按照大多數項目80%左右的得房率計算，一套建筑面積約77㎡的三居，星悅時光的實際可用面積將比一般情況多出35㎡。

若以3.4萬/㎡計算，這部分額外面積的價值相當于119萬元。

當然，也不是所有的城建老盤都能去化這么順。

昌平國譽燕園，或許是扎在齊占峰心里的一根刺，二期朗潤取證一年，還沒有網簽數據。

為此，6月12日，齊占峰親自下沉項目一線調研督戰，針對項目去化難題，給出明確攻堅方向：把握好開發節奏，抓住客戶關注點，充分挖掘產品價值，盡快去化交付，形成營收，用有限的資源創造更多價值。

最重要的是，“把錢花在客戶和業主的關注點上。”