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6月24日，廈門2026年第二批次土拍收官。6宗涉宅地塊全部底價成交，總金額70.39億元。
島內思明將軍祠地塊成交樓面價4.8萬元/㎡，湖里金山地塊3.85萬元/㎡；島外集美三宗地塊樓面價1.6-1.7萬元/㎡，翔安東山地塊1.5萬元/㎡。地價梯度清晰，全線底價。
“硬貨”不少，但仔細看，全是高層。
這引出一個值得深思的問題：2026下半年乃至更遠的未來，廈門核心區還有多少“硬貨”值得等？而在這些“硬貨”里，還有沒有真正意義上的一手別墅？
一、供地收縮：全年僅33公頃商品住宅用地，島內不足14公頃
先看總量。
根據廈門市自然資源和規劃局發布的《廈門市2026年國有建設用地供應計劃》，2026年全市住宅用地計劃供應41公頃，其中商品住宅用地僅33公頃。區域分布上，思明區計劃供應8.21公頃，湖里區計劃供應5.55公頃——島內兩區合計不足14公頃。
對比往年，這個供應量處于歷史低位。全市商品住宅用地33公頃，放在一個正在修復中的市場里，意味著什么？意味著未來兩三年島內新房的增量供應，將被嚴格控制。
官方表述是“合理控制新增房地產供應”。翻譯成白話：島內土地，正在變得越來越少。
二、產品形態斷層：全是高層，無一別墅
再看產品形態。
6月24日土拍的6塊地，島內2塊、島外4塊。全部是高層住宅用地——容積率最低的湖里金山地塊也達到2.1，最高的將軍祠地塊達到3.0。無一涉及低密別墅。
這并非偶然。回顧廈門近年來的土地出讓記錄，五緣灣核心區一線臨海住宅用地自2020年后便再無新增。島內核心區別墅用地，已經連續多年“缺席”。
即便未來有新的住宅用地入市，從供地結構來看，大概率仍是高層為主。低密別墅用地在島內核心區，基本處于“斷供”狀態。
這就是陸拾島所處的土地背景。在可預見的未來，廈門島內核心區，不會再有一手別墅用地出讓。
三、稀缺的“硬貨”：不是所有土地都叫五緣灣頭排
那問題來了：下半年乃至明年，還有沒有值得等的“硬貨”？
有。但“硬貨”的定義需要重新理解。
過去，人們認為“硬貨”是地段好、配套好的地塊。但6月土拍已經給出了答案——將軍祠地塊夠好吧？4.8萬/㎡的樓面價，思明老城核心區，配套成熟。但它能做出別墅嗎？不能。容積率3.0決定了它只能是高層。
金山地塊夠好吧？3.85萬/㎡的樓面價，兩岸金融中心旁。但它能做別墅嗎？同樣不能。容積率2.1，同樣鎖定高層。
真正意義上的“硬貨”，不是“地段好+配套好”，而是“地段好+配套好+產品形態不可復制”。
五緣灣頭排的一手別墅，恰好滿足這三個條件。而陸拾島，是其中唯一在售的選項。
五緣灣板塊現有住宅約2.7萬套，別墅僅315戶，占比約1.1%；一線頭排、東向無遮擋看海的別墅，總計僅47戶。陸拾島的60套院墅，是五緣灣頭排這個“絕版板塊”里最后的增量供應。
四、時間窗口不會一直敞開
土地供應的收縮，往往要過兩三年才會被市場充分感知。但有一類人，對“供需關系”的變化極其敏感——他們就是在資產配置上走在前面的高凈值人群。
6月24日取證后，首批46套房源的去化速度，在廈門頂豪史上都屬少見。簽約周期短、決策速度快、部分客戶一次性配置多套，這些現象集中出現在同一個項目身上，本身就值得深思。
他們的判斷邏輯其實并不復雜：
第一，全年土地供應只有33公頃，島內不足14公頃，這意味著未來兩三年廈門島內新盤的增量供應會明顯減少。
第二，在所有新增供地中，沒有一塊是低密別墅用地。這意味著，即使等到明年、后年，市面上也不會出現第二個五緣灣頭排的一手別墅。
第三，五緣灣頭排的土地已經斷供六年。陸拾島之后，這條海岸線上不再會有新的別墅用地出讓。
所以，當別人還在“等一等、看一看”的時候，他們選擇先走一步。因為他們知道，真正的稀缺資產，不會在市場上停留太久。
五、文仔的總結
2026下半年廈門土拍的前瞻，結論其實很清晰：
第一，土地在變少。全年商品住宅用地僅33公頃，島內不足14公頃，供應量處于歷史低位。
第二，產品在變“高”。所有新增供地都是高層用地，低密別墅用地持續斷供。
第三，一手別墅正在變成“孤品”。五緣灣頭排的院墅，賣一套少一套。
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