指數基金再迎“新玩家”入局

導語：新獲批的公募REITs指數基金有望成為新的理財替代品。

7月份公募基金將迎來首批公募REITs指數基金。

根據證監會官網顯示， 6月17日，首批由易方達、華夏、南方、中金四家基金公司集體上報的4只中證REITs全收益指數證券投資基金已正式獲批，并于7月1日開始正式發售。

REITs基金（Real Estate Investment Trusts，不動產投資信托基金）是由專業機構經營管理，主要投資于能產生穩定租金收入的不動產項目（如寫字樓、商場、物流園、基礎設施等），并將絕大部分收益定期以分紅的形式分配給投資者的標準化金融產品。

REITs基金為投資者提供了穩定分紅的配置型產品，讓普通投資者也能“像收租一樣”參與不動產投資，并獲取穩定收益。

7月1日開始正式發售的4只REITs指數基金將緊密跟蹤中證REITs全收益指數，底層標的包含超50只優質的REITs基金。

此次REITs指數基金的獲批，不僅填補了國內REITs指數基金的空白，更是REITs發展的一個里程碑。

截至今年6月份，恰好是我國公募REITs正式發行5周年。

01公募REITs當前境況

國內的公募REITs起步較晚，發行初期曾一度火爆出圈。

多只產品一日售罄。由于個別基金大幅超額募資，最終導致公眾配售比例以最低僅1.5%的比例配售。

然而2022年后REITs基金由于受宏觀經濟波動影響，尤其是房地產預期轉弱，致使部分園區出租率下滑、租金單價出現負增長。投資者開始重估底層資產收益。

致使二級市場上市交易的REITs基金收益下滑，后續新發產品遇冷，甚至出現募集失敗或大幅下調募集規模的情況。

直至2024年2月，證監會發布會計類4號文，明確REITs權益屬性、允許FVOCI記賬，為長期資金入市去除制度障礙；疊加無風險利率持續下行導致資產荒加劇，REITs作為高分紅資產的比價優勢凸顯，市場由此開啟理性回歸。

此后隨著化債推進及部分行業經營邊際改善，REITs基金開始在波動中企穩回升。

盡管公募REITs經歷了發展波折，但在發行后的5年間依然通過增加產品數量及規模實現了快速躍升，截至今年6月底，REITs規模超2000億。

并且當前正處于擴容加速期。

6月18日，4單商業不動產REITs在上交所掛牌上市；6月25日，市場又有6單商業不動產REITs獲批。

短短數日內，已有10單商業不動產REITs進入投資者視野。

02 公募REITs的配置優勢

公募REITs為投資者提供了具備穩定現金流的投資產品。但它和具備分紅能力的紅利基金等具有本質差異。

相比美國公募REITs，國內公募REITs在產品設計上具有一定的特色。

REITs收益依賴底層資產運營現金流，受政策擴容驅動明顯，而紅利基金受企業經營周期與權益市場波動影響更大，兩者的相關系數較低。

公募REITs的總回報本質上由兩部分構成：資本利得（價格變動）+分紅收益。

截至2026年6月底，公募REITs近一年平均派息率約5.37%，而同期10年期國債收益率僅約1.73%，息差超過360BP，REITs在當前低利率環境下具備顯著的配置價值。

其次，雖然REITs在國內起步較晚，但國內REITs普遍采用“公募基金+ABS”雙層封閉式架構，底層資產以高速、倉儲、保租房、產業園等剛需基建為主。

國內已上市的REITs多為優質基礎設施項目，租金和收費收入方面相對穩定。

并且我國監管強制每年分配90%以上可供分配現金流。國內REITs杠桿管控更嚴格、底層現金流可預測性強。

從近幾年基金的收益情況可以看出來，REITs分紅收益率顯著高于債券和銀行理財，在低利率環境下具備顯著配置價值。

尤其產權類年均分派率4%-5%，優質產業園和倉儲物流可達5.5%以上；經營權類可達7%-10%，部分優質高速公路REITs分派率甚至超過10%。

此次新獲批的4只公募REITs指數基金緊密跟蹤REITs指數，底層持倉覆蓋超50只REITs產品。單只3億元上限，合計募集12億元，將為REITs市場的流動性注入新的活水。

值得注意的是，此次公募REITs指數基金對個人投資者實行持有7天以上免贖回費的產品設計。

為短期交易者提供了充足的便利，在滿足投資者流動性需求的同時，也降低了短期申贖成本。

03 REITs發展趨勢

截至6月底，國內已成立公募REITs共計93只，目前仍處于產品與規模同步擴張的階段。

從國內REITs的發展路徑來看，隨著底層資產類型不斷豐富、擴募機制逐步完善以及投資者結構持續優化，未來市場仍有較大的增長空間。

中國REITs市值占GDP比重目前僅約0.2%，而美國為4.9%、日本為2.6%。若以美國成熟市場為參照，中國REITs市場遠期規模有望達到萬億級別。

近年來，REITs市場持續擴容。

從2021年至2026年，整體規模年復合增長率（CAGR）超過55%，已成為中國資本市場中增長最快的資產類別之一。

在資產荒背景下，REITs的配置價值進一步凸顯。

隨著傳統固收資產收益率中樞下行、優質信用債供給收縮，機構資金對“低波動+穩定現金流”資產的需求持續提升。

REITs底層資產具備準固收屬性，同時疊加權益屬性帶來的通脹對沖能力，使其在大類資產配置中的“替代性收益資產”角色逐步強化，成為險資、銀行理財及長期資金的重要配置方向之一。

在發行機構方面，頭部公募基金已形成差異化布局。

其中，華夏基金在REITs領域具備明顯領先優勢，目前管理REITs產品20只，規模達445.99億元，占全市場約21%。

其在REITs產品運營與資產管理方面積累的經驗，也為其在相關指數產品管理中提供了堅實基礎。

中金基金是REITs市場的早期參與者與重要推動力量，旗下中金普洛斯REIT、中金安徽交控REIT等產品在相關指數中均為前五大權重成分。

易方達基金與南方基金則作為公募行業頭部機構，在被動指數基金管理方面具備較強優勢，擁有成熟的指數復制與產品運營體系。

對此次獲批的4只指數型REITs基金，四家管理人共同形成了“2+2”的差異化競爭格局。

一方面，華夏基金與中金基金作為REITs市場的早期參與者與深度管理者，更偏向“REITs專業派”，依托較早的市場實踐與底層資產運營經驗，在指數跟蹤精度、成分券動態調整以及分紅管理等方面具備一定先發優勢。

另一方面，易方達基金與南方基金則作為指數基金領域的頭部機構，更偏向“指數基金巨頭”，憑借龐大的指數產品管理規模與成熟的被動投資體系，在費率競爭、渠道覆蓋以及二級市場流動性管理方面優勢更為突出。

整體來看，這種“專業深耕+規模運營”的雙軌格局，有望在競爭中持續推動產品創新與機制優化，進一步提升市場效率，并在長期為投資者帶來更具性價比的配置選擇。

未來REITs制度體系有望在產品結構、投資約束與配套機制上持續優化，通過優化產品結構與適度放寬杠桿約束，提升整體運作效率與資產配置靈活性。

同時，隨著稅收中性安排的逐步落地以及底層資產類型的不斷豐富，REITs市場的廣度與深度也有望進一步擴展，長期制度紅利釋放空間巨大。