北京
這幾天，通州城市副中心板塊的一個新盤正在相關網站報規。趕巧了，這個盤在我寫稿子的時候正好對外公布了案名，熙悅京晏。
先說好，我看熙悅京晏項目報規圖的時候，關于該項目跟大家一樣，就知道一個案名，剩下的都是靠看圖猜的。
給大家說一說我猜測的整體邏輯：
1 熙悅京晏最南排有一棟半樓是小洋房，小洋房的邊戶看上去是兩面寬、中戶看上去是三面寬。
2 小洋房的中戶三面寬比17層左右板樓的三面寬中戶的尺寸要偏小一些。所以能大致猜出來——洋房三面寬的面積應該是90平米左右；
3 同理，板樓的三面寬中戶因為相比較更寬一點，我試著先猜了100平米。
4 洋房的邊戶兩面寬，我做的猜測是80平米不到但也差不多，所以先寫了約80平米。
其他推斷不寫了，因為我按目前猜的戶型面積算總建面，算出來的數據與實際總建面偏差不大。
講這些是為了跟大家說，戶型面積是我蒙的，但數據能對上也就說明大差不差。
基于這個我猜的戶型面積，開始解讀標題——17米南向面寬？通州新一代好房子又突破了。
先看上圖熙悅京晏我用表格畫的4號樓。
這樓實際報規圖里只比北側兩個單元的2號樓稍小一點點，但4號樓是一個單元！
假設2號樓一層的兩單元四戶都是10米面寬，因為此前通州的好房子項目玖樹滿和有同樣為板樓的102平米三居面寬9.6米。
剛才我說了，4號樓一層兩戶，看報規原圖能看出來比一層4戶的2號樓小一點。
如果2號樓層面寬是40米，也就意味著4號樓的層面寬看上去有35米上下。
咱保守點，假設4號樓層面寬34米，因為一層就2戶，那不就是一戶17米面寬么？
4號樓我猜的面積是170平米左右。所以問題來了，上一個有差不多面積的區域內新盤是誰，面寬多少？
我查了一下，運河玖院約180平米的戶型南向面寬約15米。而運河玖院能做到差不多17米面寬的戶型面積是約210平米。
相當于通州最新一代好房子的面寬在同面積段又有所突破。
另外，知道為何此前很多人管熙悅京晏所在的宋莊板塊叫城市副中心北二環么？
熙悅京晏向東、向西均約1公里左右，是兩所耳熟能詳的醫院；
熙悅京晏地塊西側沒多遠，地圖上寫的是——北京市十一學校通州實驗學校；
從熙悅京晏到城市副中心核心區，大致3公里左右。
另外，2026年2月12日，通州區發布了北京市通州區人民政府辦公室關于印發《2026年通州區交通綜合治理行動計劃》的通知。
通知中有這么一條：推動軌道交通M102線規劃建設，加快軌道交通M101線一期工程建設，推動軌道交通22號線通州段基本具備開通條件。
雖然到今天為止M102線還沒有進一步的具體消息，不過大部分的消息都在說這條規劃地鐵線應該會途經宋莊。
再說回熙悅京晏項目本身，這個項目我就給大家重點分析了一個約170平米的大戶型。
但如果我的戶型猜測沒太大問題，那么小區里也有100平米左右三面寬三居以及110平米左右三面寬四居。
雖然我們并不知道熙悅京晏項目未來售價多少，但按現在宋莊板塊4萬元/平米左右的新盤售價看，總價400-500萬差不多能買到100-110平米面積段的戶型產品。
而這類戶型產品看上去又有所升級的新一代好房子，在我看來是值得用本區域老舊小做置換的。
想了解更多通州新盤消息，可以后臺私信。
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