廣東
廣州上半年土拍，完美收官。
6月30日，海珠區琶洲中二區AH041208地塊、番禺區洛浦街BA0206303地塊正式出讓。
這兩塊地有多火？一宗代表著廣州豪宅的天花板延續，一宗則是稀缺到"逆天"的斷供30年首發。
開拍前，市場都在屏息以待。
其中琶洲地塊吸引了保利發展、中海、招商、綠城、越秀、建發、中鐵置業7家房企報名；洛浦地塊則有保利發展、中海、綠城、國貿4家房企報名。
來看看最終結果：番禺區洛浦街BA0206303：競價74輪，國貿最終以總價102861萬元、樓面價1.88萬元/㎡拿下；
海珠區琶洲中二區AH041208地塊：競價88輪，越秀地產最終以總價137498萬元、樓面價6.07萬元/㎡拿下，沖進廣州土拍樓面價TOP5。
先說琶洲這塊地。出讓宗地面積9060㎡，計算容積率建筑面積22650㎡，容積率2.5，總起拍價約9.4億元，起拍樓面價4.15萬元/㎡。
光看樓面價，可能有人會說：這么貴？
別急，往下看你就懂了。
這塊地的位置，可以說是含著金湯匙出生的。它就坐落在琶洲核心區域，旁邊就是板塊豪宅標桿保利天悅，一路之隔就是抖音華南總部，科技互聯網氛圍濃厚，豪宅氣質拉滿。
周邊還有萬勝圍地鐵站、萬勝廣場、保利廣場等配套加持，離江邊也不遠，未來高層單位或可坐擁江景。
更值得一提的是，這塊地此前還經歷了一輪"降容提質"的調規：容積率從4.1下調到2.5，限高從100米降到80米，總建面也從約4萬㎡腰斬到2.26萬㎡。
這意味著什么？說白了，就是要做低密度的改善型小高層，對標好房子建設標準。
那4.15萬元/㎡的起拍價，到底貴不貴？
用周邊數據來對照一下。地塊旁邊的保利天悅，目前二手住宅掛牌均價已經達到14萬+/㎡，價格常年堅挺。
再看2024年10月底保利以59億元拿下的保利天奕項目，當時成交樓面價4.25-4.3萬元/㎡（未扣除配建），這次琶洲新地的起拍價還要更低一些。
而保利天奕去年五一開盤，首開銷售額就突破30億元，到年底更是以58.2億元成交金額、489套網簽、7.18萬㎡成交面積，拿下海珠三料冠軍。
所以琶洲今天賣的這宗地，無論是產品還是價格，想象空間都足夠大。
如果說琶洲地塊是貴氣逼人，那南浦島這塊地，就是“久旱逢甘霖”。
地塊最大的亮點是什么？這是南浦島斷供30年后，首次有宅地出讓！稀缺性直接拉滿。
要知道，南浦島常住人口超12萬，約為二沙島的40倍，四面環江、親水宜居，河涌湖泊遍布，步行幾分鐘就能到江畔，是不少廣州人心中的寶藏小島。
可惜的是，目前島上沒有新房在售，住的都是廣州碧桂園、麗江花園、南浦海濱花園等老牌大型小區。
樓齡雖老，但價格很香，二手掛牌普遍2-3萬元/㎡，成交最低還能見到1字頭，剛需上車很合適。
這塊地的素質同樣能打：
第一，位置不差。
地鐵2號線南浦站走過去就200米（來源：百度地圖），2站到海珠，3站到南站。海珠灣隧道一通，開車10分鐘到南洲。
第二，引入優質公辦教育資源。
地塊配建一個42班九年制學校（18班小學+24班初中）。
圈內都在傳，這次大概率要引入番禺的教育天花板。（注：最終以官方信息為準）
番禺區洛浦街BA0206303地塊規劃愿景示意圖
第三，總價可控的“小而美”。
計容建面只有5.47萬平，名義樓面價約1.21萬/㎡。
這種小體量意味著開發周期極短、資金占用低。
業內預測，未來大概率以3字頭入市。
第四，江景資源。
地塊北側更靠近珠江，而且北側規劃的是學校，學校限高只有30米。
這意味著，未來住宅的中高層可以直接跨越學校，毫無遮擋地俯瞰開闊的珠江大幕，甚至能遠眺廣州塔和市中心CBD雙景觀。
今天國貿拿下地塊，樓面價也才1.88萬元/㎡，相信南浦島置換客期待拉滿了。
兩宗地拍出后，對各自板塊的影響，可不只是成交那么簡單。
先看琶洲。目前板塊內保利天奕一、二期已基本清盤，網簽率超九成；琶洲南TOD一期也在清貨，二期貨量也不多了。
這宗新地的推出，正好對接板塊新一輪供貨缺口?？梢灶A見，地塊拍出后將進一步鞏固琶洲的高端豪宅形象，穩定甚至抬升板塊價格預期，對琶洲樓市信心無疑是一劑強心針。
再看南浦島。
這宗30年首發宅地順利成交，將打破島上"只有老房子"的局面，帶來稀缺的新房供給，有望提振板塊信心，帶動周邊二手房價值重估，給那些想改善又舍不得離開小島的居民，一個全新的選擇。
價格上的想象空間也不小。
據克而瑞數據，番禺區2026年新房成交均價大致在3.2-3.5萬元/㎡區間（如2026年5月成交均價34909元/㎡，含商品房口徑），而南浦地塊樓面價僅1.88萬元/㎡，未來新房定價的彈性空間相當大，性價比有看點。
隨著兩宗地成交，廣州上半年土拍也正式落幕。
與去年同期相比，足足增加了120+億元，同比翻了一倍多。
更讓人意外的是，2025上半年廣州賣了19宗涉宅地，而今年上半年只賣了10宗，但落袋金額依舊實現飛躍式增長。
這背后，得益于廣州土拍歷史上的總價次新高——馬場地塊的成交。
2026年上半年廣州涉宅地出讓金額的大幅增長，本質上是一宗標桿地塊驅動的結構性躍升，而非市場全面回暖的信號。
真正判斷廣州土地市場是否進入持續復蘇通道，需重點觀察：
1、下半年政府是否持續推出核心區優質地塊；
2、除頭部央企/國企外，民營房企是否重返拿地市場。
至于下半年廣州還會賣哪些靚地，大家不妨參考：今年廣州推這93宗涉宅地！金融城、環市路、萬博都有份
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