廣東
國家統(tǒng)計局說：廣州房價連漲三個月了。
評論區(qū)說：我家的怎么還在跌？
兩句話放在一起，就知道現(xiàn)在的樓市有多分裂。
官方數(shù)據(jù)顯示，5月廣州一手房房價環(huán)比漲0.2%，二手漲0.1%
但打開二手房交易平臺一看，有些小區(qū)掛牌價腰斬再腰斬，業(yè)主掛牌兩年都沒賣出去。
在這個節(jié)點，到底是誰在漲價呀！？
出于好奇，樂居君統(tǒng)計了全市11區(qū)，近半年各區(qū)域漲幅前三的二手小區(qū)。
漲得好的，什么類型都有：改善盤、剛需盤、別墅、房改房……不是只有豪宅在漲，也不是只有核心區(qū)在動。
備注：只選取有3套以上成交的小區(qū)，散盤及無有效成交的項目不計算數(shù)據(jù)證明，確實有一批小區(qū)在逆市上揚，而且漲幅還挺扎眼：
例如：
白云·新市花園一期，漲幅86%，樓齡已近30年；
增城·僑建御灣谷，漲幅117%，打破了“郊區(qū)漲不動”的魔咒；
從化·方圓明月山溪，漲幅73%，成交均價僅5455元/㎡；
但越是夸張的數(shù)字，越要冷靜拆解。
每一個樓盤漲幅數(shù)字的背后，都藏著不同的邏輯。
第一類：低基數(shù)反彈，"漲幅"是被前期跌出來的。
這一類樓盤，基本都位于遠郊區(qū)。例如從化的方圓明月山溪，增城的太陽城巧克力，花都的怡雅花園等。
他們的共同點都是成交均價低，甚至不破萬元/㎡。
從高位深跌之后觸底回升，哪怕只是修復一部分跌幅，反映在"漲幅"百分比上也會非常夸張。
例如太陽城巧克力最新成交的建面約85㎡兩房，總價不到66萬元，單價僅7696元/㎡。
類似的房源，去年成交價不過4736元/㎡，甚至朝向還更好，只是不帶裝修。
第二類：結(jié)構(gòu)性拉動，優(yōu)質(zhì)房源成交"抬"高了小區(qū)均價。
二手房小區(qū)的"成交均價"，本質(zhì)上是一段時間內(nèi)實際成交那幾套房的平均值——它統(tǒng)計的不是小區(qū)里所有房子，而是"恰好賣出去的那些"。
當一個小區(qū)里樓層好、戶型正、朝向佳的優(yōu)質(zhì)房源集中成交時，哪怕小區(qū)整體價值沒怎么變，算出來的成交均價也會被明顯抬高，漲幅自然就上去了。
例如漲幅高達117%的增城·僑建御灣谷，在近半年成交了多套別墅房源，成交價在1.2-1.4萬元/㎡之間，拉高了小區(qū)的整體成交均價。
而同一個小區(qū)的洋房產(chǎn)品，單價不過幾千元/㎡。
第三類：板塊兌現(xiàn)型，配套落地帶來的價值重估。
有些新規(guī)劃板塊，隨著各類配套逐步落地，區(qū)域價值逐漸凸顯，從而使得周邊樓盤房價回暖。
例如黃埔top3漲幅中，保利拾光年和萬科幸福譽都位于知識城板塊，近年板塊內(nèi)的產(chǎn)業(yè)、教育、商業(yè)都有較大的進展。
隨著板塊從圖紙變成實景，房價的支撐也一點點扎實起來。
第四類：核心區(qū)優(yōu)質(zhì)項目，成交量價逐漸企穩(wěn)
真正值得關注的，是越秀東湖豪苑（均價55576元/㎡，漲45%）、荔灣御景壹號B區(qū)（均價50830元/㎡，漲37%）這一類。
它們的共同點是：位于各區(qū)域的核心，有獨特優(yōu)勢加持，例如學位、江景等。
像越秀東湖豪苑位于新河浦歷史文化街區(qū)，東距離東湖地鐵站只要約300米。
學位更是它的王牌，對口東山培正小學，除了自身實力硬外，在小升初中還有30%的機會能通過集團直升進入培正中學。
廣州樓市這一輪的回暖，是真實發(fā)生的。
但同樣是房價上漲，不同小區(qū)的上漲邏輯，千差萬別。
有些小區(qū)漲，是因為它值這個價；有些漲，是因為它之前跌過頭了。
在買房時，千萬不要只盯著數(shù)字，不然下一個“接盤俠”，很可能就是你......
漲幅會騙人，但地段、學位、配套這些"硬通貨"不會。
看懂一個小區(qū)為什么漲，永遠比它漲了多少更重要。
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