丁彥皓：這一輪房地產行情的演變路徑與投資邏輯

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這一輪房地產行情的演變路徑與投資邏輯

文\丁彥皓-可信財商

一、第四輪房地產行情已經開啟，且來勢兇猛，但是呈現兩大特征

無論交易量，還是房價走勢都能夠得出第四輪房地產行情已經開啟，且來勢兇猛，決定這一輪房價上漲的因素有四，即

1、 多年房價深度調整與基本面穩步提升的嚴重背離最終形成了估值與基本面“戴維斯雙擊”的獲利機會

2、 中國經濟急需通過人為急速推高房價來解決前期發展所集聚的頑疾，為未來的發展騰挪空間

3、 政府的持續政策供給，取締系列限制措施，釋放需求，加大金融支持等都在全力人為推高房價

4、 包括中美在內的全球主流經濟體集體同頻貨幣寬松與人民幣匯率進入升值周期后的增量貨幣推動

但是，這一輪房地產行情相對前三期呈現兩大特征，即

1、 結構化，即曾經的房地產行情是全國城市普漲，而這一輪僅拘泥于長三角、珠三角以及北京等極少數基本面穩步提升的地區，其他地區淪為旁觀者，甚至犧牲者

2、 城市協同導致紅利最大的釋放點在核心城市的周邊附屬城市，曾經的房地產行情從核心城市的核心地區呈“漣漪狀”向外延伸，而單位面積所承載財富的成本過高導致產業、資本與人才向周邊低房價的附屬城市外溢，形成凈流入，推高了基本面

二、市場與人為因素共同推動了這一輪房價的上漲

由于前期調控過度導致整個房地產行業處于休克狀態，僅憑市場很難短期啟動，最終不得不逼迫政府通過各類措施，甚至直接下場收房的形式人為激活新一輪房地產行情，目前的主流人為拉房價的措施有五，即

1、 卡死供給，取消各類限制措施，最大化釋放潛在需求，形成供嚴重小于需的失衡

2、 降首付、降利率以及加大公積金貸款額度等措施實施金融支持

3、 通過降稅費來降低交易成本

4、 政府與城投公司、國企開發商對倒天價拍賣核心地區迷你地塊，面粉推著面包漲價，人為拉升房價

5、 《求是》雜志、中國房產報、經濟時報等官媒密集唱多房地產，讓社會形成預期

確實，上海、北京、深圳、杭州以及蘇州已經拍出了歷史上的天價地王，尤其上海與深圳的新拍樓板價都突破了10萬/平米，上海頂級老洋房的房價突破100萬/平米，頂豪大平層的房價已經達到了48萬/平米，且這一行情剛剛開啟，大概率上海的頂豪大平層價格將會整體突破100萬/平米

其實，這一輪房地產行情有三大目標，即

1、 通過人為急速拉升房價，出清前期發展所積淀的系列頑疾，為下一輪發展騰挪空間

2、 政府通過高價賣地、稅收以及國企開發商的凈利潤，將社會財富收歸地方政府，化債與激活土地財政，釋放地方政府對經濟發展的推動力

3、 人為推高房價，擴張社會資產負債表，釋放社會的潛在消費潛力，迭代高科技產業與推動經濟發展

三、長三角、珠三角以及北京成為這一輪房地產行情最大的獲益點，在長三角地區，準確的說是拘泥于上海以西、無錫以東、蘇州以南以及杭州以北這塊曾經的吳越之地

政府對房地產行業的任何推動政策必須基于基本面穩步提升的基礎上，盲目人為推高基本面持續走衰地區的房價，最終只能形成資產泡沫，擾亂經濟發展與收割高價購房者的財富，得不償失

而決定房地產基本面的因素主要有三，即

1、 所在地區的產業附加值

2、 人口與資本的凈流入

3、 基礎設施的完善度

事實目前中國經濟的增量正在從曾經的勞動密集型產業向高科技產業轉型，高科技產業已經成為推動經濟發展，形成增量的主導力量，而相對勞動密集型產業，高科技產業最大的特征就是產業分布與紅利釋放的“聚集”，即少數地區與少數群體成為高科技產業紅利的獲益者，其他地區與群體淪為旁觀者，甚至犧牲者，且這一趨勢還在持續加劇

這就意味著，長三角、珠三角以及北京成為這一輪房地產行情最大的獲益點，諸如成都、武漢等中部極少數城市適度獲益，其他的地區更多是個旁觀者，甚至犧牲者，與這一輪行情毫無關系

在長三角地區，準確的說是拘泥于上海以西、無錫以東、蘇州以南以及杭州以北這塊曾經的吳越之地，主要囊括上海、杭州、蘇州、寧波、紹興、無錫、嘉興以及湖州

四、高房價會逼迫大量的產業、資本與人才會逐步流向周邊低房價地區，形成增量流入，提升當地房地產的基本面與推高房價，具有極大的投資價值

上海、杭州以及蘇州等核心城市核心地區目前面臨最尷尬的困境是單位面積所承載的財富過高導致成本上升，嚴重的擠壓了企業的毛利率，也讓新進入者看不到希望，突破了其努力奮斗能夠爭取到的最高限

最終高房價會逼迫大量的產業、資本與人才會逐步流向周邊低房價地區，形成增量流入，提升當地房地產的基本面與推高房價，具有極大的投資價值

事實在過去20多年中，上海的房價上漲呈現從核心地區向周邊逐步蔓延的態勢

房產投資不是緊盯房價漲不漲，而是要基于五點，即

1、不是追求基建與產業聚集的完美，而是尋求基本面能夠立即提升的“缺陷”，最理想的狀態是買入立即遷移，且大發展墳地周邊的房產

2、賺取買賣價差，即不是簡單的漲與不漲，而是要尋求上漲的空間

3、明確變現路徑，即通過出讓的方式讓下一個接盤俠接盤，還是通過高評高貸，將其抵押給銀行，獲取更多的貸款用于其他領域的投資

4、房地產相對股市投資最大的優勢就是能夠獲得更大比例的杠桿，扣除高杠桿的房地產投資收益遠不及股市，所以房地產投資必須杠桿越高，期限越長越有優勢

5、高租售比，即通過租金覆蓋按揭貸款，降低還貸壓力

五、上海核心地區的頂級豪宅與一般老百姓毫無關系，對一般的家庭而言，最佳的選擇是尋求即將爆發的新城，低價買進，與其共同成長

理論上，在央行印鈔機核動力增程式日夜不息的工作下，上海核心地區的頂級豪宅將會受增量貨幣的推動持續上漲，但是基本面提升空間有限導致房價漲幅遠不及周邊基本面得以大幅提升的地區，另外，杠桿率、租售比都可以忽略不計

但是對核心地區頂級豪宅購買者而言，其之所以選擇斥巨資購買的關鍵是在房價繼續上漲后通過高評高貸的形式從銀行獲得更多的低息貸款，用于其他領域的投資，另外，也是其商業活動的一個增信，并非試圖通過賣給下一個接盤俠

這就意味著，上海核心地區的頂級豪宅與一般老百姓毫無關系，這類房產的購買者至少要具備能夠輕松騰挪數億資金的實力

對一般的家庭而言，最佳的選擇是尋求即將爆發的新城，低價買進，與其共同成長，必須卡主兩大前提，即

1、 暫時存在基本面的缺陷，但是確定未來會急速完善，評估這一完善的進程主要基于四點，即

（1） 所處的位置，即必須緊鄰上海、杭州、蘇州這類核心城市

（2） 基礎設施持續完善，降低與周邊核心城市交通的成本與提升便捷性

（3） 房價要足夠低，與周邊核心地區形成絕對的差距

（4） 要有確定性的政策支持與發展規劃

2、 買入價要足夠低，確保能夠85%的足額杠桿與房租覆蓋按揭貸款

六、真正能夠在短期內急速推高房價受四大因素決定，符合上述條件的最佳選擇就是青吳嘉高新區與湖州南太湖新區

投資的本質是高杠桿賺取未來發展的紅利，是個“賭”未來，而非追求當下完美的選擇，一味尋求當下的完美最終只能為前期紅利獲益者的變現高位接盤，是個財富被收割的行為

城市的演變主要基于地理位置、成本高低以及國家政策，任何城市都會發展飽和，一旦飽和必然單位面積所承載的成本過高，導致產業、資本與人才的外流，最終在發展飽和的核心地區形成產業、資本與人才的動態平衡，未有增量的注入，自然遏制了房價的上漲

但是，核心地區的房價上漲除了基本面的提升外，還有增量貨幣投放的推動，呈現房價的貨幣現象，最終會持續推高房價，形成賺錢效應，讓太多的人潛意識覺得具有投資價值，但是提升幅度遠不及基本面大幅穩步提升的地區，這也是過去20年上海陸家嘴房地產的投資收益遠不及周邊地區的關鍵

其實，真正能夠在短期內急速推高房價受四大因素決定，即

1、 房價在社會平均可支配收入能夠支撐的范疇內，讓太多的人能夠實現，而非頂級財富精英的小眾游戲，即上海的房價在6萬以內會急速上漲

2、 基本面存在不足，但會急速提升，持續完善

3、 要與核心城市緊鄰，且具有極大的低成本優勢以及便捷的交通

4、 要有明確的政策支持與發展規劃，具備制度優勢，確保有規劃的規模產業、資本與人才的凈流入

符合上述條件的最佳選擇就是青吳嘉高新區與湖州南太湖新區

重倉青吳嘉高新區蘇州吳江園區的房地產，搶占上海、杭州與蘇州等核心城市發展紅利的外溢

文\丁彥皓-可信財商

一、持續的產業、資本與人才增量流入讓嘉興、湖州與蘇州的吳江地區的房地產基本面穩步大幅提升，最終成了當前最具潛力的投資點

最近兩年在房地產領域的投資主要鎖定在上海以西、無錫以東、蘇州以南以及杭州以北，準確的說也就是當年的吳越爭議之地

圖 上海以西、無錫以東、蘇州以南以及杭州以北地區

隨著蘇南浙北與上海的產業升級轉型的紅利釋放以及單位面積財富承載力導致的成本提高，不但當地的產業急速崛起，而且上海、杭州等核心城市的產業、人才與資本因追求高收益與低成本而持續規模化流入周邊附屬城市

在這一背景下，國家成立了張江長三角科技城、湖州南太湖新區以及青吳嘉高新區，全面承接上海、杭州等核心城市的產業、人才與資本外溢

持續的產業、資本與人才增量流入讓嘉興、湖州與蘇州的吳江地區的房地產基本面穩步大幅提升，最終成了當前最具潛力的投資點

圖 青吳嘉高新區對上海、杭州以及蘇州等核心城市產業、人才與資本外溢的承接

二、青吳嘉高新區重點發展數字產業、智能制造、綠色新材料三大戰略性新興產業及總部經濟、綠色科創服務兩大特色產業，形成“3+2”主導產業格局

過去三年，我在上述三地總共投資了2000多萬，基于目前的態勢能夠發現，基本面提升遠超我當時的預期，具備“戴維斯雙擊”之效

隨著這幾年上海青浦高新行業的全面崛起，尤其華為上海青浦研發中心（練秋湖研發中心）的正式運營，青吳嘉高新區的投資價值開始凸顯

圖 青吳嘉高新區示意圖

2023年7月31日青吳嘉高新區揭牌成立，2026年1月更名為“長三角青吳嘉高新技術產業開發區”，該高新區覆蓋青浦、吳江、嘉善三地，約為49.16平方公里，包括青浦園區、吳江園區、嘉善園區，重點發展數字產業、智能制造、綠色新材料三大戰略性新興產業及總部經濟、綠色科創服務兩大特色產業，形成“3+2”主導產業格局

2025年7月，青浦、吳江、嘉善三地分園揭牌，構建“一芯引領、兩廊帶動、三片協同、多點支撐”空間布局，其中上海青浦園區重點發展新一代信息技術、高性能復合材料產業，蘇州吳江汾湖子園做精高端裝備產業、做優綠色新材料產業，浙江嘉善姚莊子園打造泛華為產業園，推動三地產業差異化協同發展，依托環淀山湖科創走廊建設跨區域產業鏈創新鏈一體化園區

圖 青吳嘉高新區的科創產業布局

三、這一輪針對青吳嘉高新區的布局重點在蘇州吳江汾湖，搶奪蘇州與青吳嘉高新區吳江園區（汾湖子園）的發展紅利

由于在疫情之前我就已經在嘉善有房產投資，且這幾年在浙江投資過多，自然這一輪針對青吳嘉高新區的布局重點在蘇州吳江，搶奪蘇州與青吳嘉高新區吳江園區的發展紅利

這一輪布局青吳嘉高新區吳江園區的邏輯有五，即

1、 抱最牛地級市，江蘇經濟龍頭老大蘇州的大腿，獲取蘇州強勢發展的紅利,緊抓蘇州產業外溢機遇，承接其高端制造、集成電路、智能裝備等優勢領域資源

依托汾湖毗鄰上海的區位優勢，融入長三角一體化發展主軸,疊加國家級臨滬科創板塊政策支持，加速導入創新要素與優質項目,借力吳江雄厚的產業配套基礎與成熟供應鏈體系，降低企業落地成本

2、 搶奪未來的發展紅利，青吳嘉位居長三角最核心的位置，也是“臨滬”經濟圈中最具地理優勢的地區，2025年，蘇錫常、杭紹甬以及申嘉湖的GDP總額約為17.53萬億，且全為高科技產業，不但附加值高，而且發展可持續

青吳嘉高新區吳江園區位于長三角腹地的地理優勢決定其能夠持續承接來自周邊核心城市的產業、人才與資本的密集性涌入，不斷推高當地房地產的基本面，具有極大的投資價值

3、 人力、土地以及住房的成本遠低于周邊核心城市，在國家持續大規模基建投資的背景下，位于核心地區，且成本極低的優勢讓青吳嘉高新區吳江園區（汾湖子園）成為產業、人才與資本最佳的流入地之一，持續的增量流入導致該地區房地產的基本面大幅提升

4、 估值低，經過多年的深度回調，緊握汾湖“低成本、高潛力”的估值洼地特征,目前該地區的房價已經跌至極低的位置，且已觸底反彈

當前吳江園區住宅均價僅1.43萬元/㎡，不足上海青浦（3.8萬)與蘇州工業園區（4.2萬），具有極大的估值套利空間

5、 生態好，生活舒適，賺錢是為了過好日子，青吳嘉高新區的前稱為長三角生態綠色一體化發展示范區，2024年地表水優Ⅲ類斷面比例達96.2%、空氣質量優良天數比例86.1%，示范區河湖水面率?20.38%?，先行啟動區規劃目標?27.5%?；藍綠空間占比在水鄉客廳等重點片區達?約75%?，元蕩23公里岸線已全線貫通，建成“300米進公園、1公里見濕地”格局，記錄陸生高等植物666種、鳥類207種（含紅隼、黑翅鳶等24種國家二級保護動物），水生生物388種，生態質量指數（EQI）為48.13，屬“三類”

圖 青吳嘉國土空間總體規劃（2021-2035年）

目前已建立跨省域生態環境共保聯治機制，推出“水質無憂”保險、VEP（生態產品總值）核算、“兩山”實踐創新基地等轉化路徑，累計形成161項制度創新成果（61項全國推廣），整體已從“治污”邁向“提質增效”新階段

投資的關鍵是搶奪未來的發展紅利與生活福利，賺錢的目的是為了過好日子，房產投資既要追求投資價值，更要追求居住舒適度，對我這種三胎家庭不僅僅需要別墅的大面積住房，良好的教育外，更追求一種生態、宜居與健康的居住環境

青吳嘉高新區吳江園區能夠滿足四大現實需求，即

1、 良好的國際學校教育

2、 大面積、多房間的住房

3、 生態、宜居與健康的居住環境

4、 估值與基本面雙提升的“戴維斯雙擊”投資獲利機會

在這一背景下，選擇重倉青吳嘉高新區蘇州吳江園區的房地產，搶占青吳嘉高新區的發展紅利

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作者簡介：

丁彥皓 房地產經濟學博士、應用經濟學（投資學）博士后，專注資本市場，聚焦權益投資、資本運作、大宗期貨、期權以及宏觀經濟等領域的研究與投資，關注國際關系、歷史、哲學與宗教