最高法院:一房二賣碰到執行異議之訴,如何處理?

編者按

當案外人對執行標的的實體權利存有爭議時，往往需要訴諸于執行異議之訴來解決。然而，執行異議之訴在訴訟主體、訴訟請求和裁判上都具有一定的特殊性，并且分為案外人執行異議之訴、申請人執行異議之訴及執行分配方案之訴等等類型，相關問題復雜且多樣。本期，我們歸納總結了與執行異議之訴相關的法律問題，與各位讀者分享。

一房多賣時買受人的權利順位應結合登記、占有、合同簽訂先后等因素進行判斷

閱讀提示：一房二賣，在實踐中并不鮮見，也是司法實務中的難題之一。《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第九條、第十條對動產多重買賣應如何確定履行順序的問題作了相應規定，但對于不動產多重買賣的履行順序問題卻并未予以規定。《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條、第二十九條對于金錢債權執行過程中，不動產買受人所提執行異議能否得到支持的問題作了相應規定。但對于非金錢債權執行過程中，不動產買受人所提執行異議應如何處理的問題未作規定。尤其是申請執行人同為買受人的場合，應如何進行處理，欠缺明確的規定。本案為最高人民法院處理的一起典型的一房二賣碰到執行異議的案件，對實踐中同類問題的解決具有很大的指導意義。

裁判要旨

在一房數賣情況下，如果數份房屋買賣合同均有效且買受人均要求履行合同的，一般應按照已經辦理房屋所有權變更登記、合法占有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先后等順序確定權利保護順位。均未辦理變更登記，但已實際占有房屋的買受人，可排除未實際占有房屋買受人的申請執行。

案情簡介

一、遠正公司與申請執行人陳正德在2014年7月2日簽訂的85份《商品房買賣合同》中約定了仲裁條款。因遠正公司為履行交付房屋義務，陳正德向運城市仲裁委申請仲裁并或支持，該委裁決：《商品房買賣合同》合法有效，遠正公司交房。其中即包括案涉房屋。

二、案外人謝國際與遠正公司于2016年9月29日簽訂案涉房屋的《商品房買賣合同》，以首付加按揭貸款的方式支付了全部房款，對房屋進行了裝修并實際入住。

三、陳正德申請執行，謝國際向運城中院提出執行異議。運城中院以案涉陳正德簽訂合同在先為由，裁定駁回謝國際的異議。

四、謝國際不服，向運城中院提起執行異議之訴，要求確認其具有排除強制執行的權利，經運城中院一審、山西高院二審，支持了謝國際的訴訟請求。

五、陳正德不服，向最高法院申請再審，主張謝國際所提執行異議實際上系否定仲裁裁決書效力。最高法院以謝國際實際占有房屋，權利順位優先于陳正德為由，裁定駁回陳正德的再審申請。

裁判要點及思路

本案陳正德敗訴的原因在于，其雖簽訂房屋買賣合同在先，但并未實際占有案涉房屋。本案的核心法律問題在于，多重房屋買賣，如何確定多個買受人的先后履行順序。針對這一問題，三級法院的處理思路各不相同。在執行異議階段，運城中院認為因陳正德簽訂房屋買賣合同在先，故其權利順位優先于謝國際。在執行異議之訴階段，山西高院根據《執行異議和復議規定》第二十八條，以謝國際占有在先為由認定謝國際具有排除強制執行的權利。但最高法院認為，本案陳正德非金錢債權的申請執行人，不能適用《執行異議和復議規定》第二十八條的規定。

最高法院認定謝國際有排除強制執行的權利的思路是，確定不動產多重買賣中多個買受人的履行順序，并以此為基礎確定多個買受人的權利順位。最高法院認為，在一房數賣情況下，如果數份房屋買賣合同均有效且買受人均要求履行合同的，一般應按照已經辦理房屋所有權變更登記、合法占有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先后等順序確定權利保護順位。由于謝國際已實際占有案涉房屋，故其履行順位在先，有排除強制執行的權利。

實務要點總結

北京云亭律師事務所李舒律師團隊辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實踐經驗。大量辦案同時還總結辦案經驗出版了《云亭法律實務書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務所戰斗在第一線的專業律師，具有深厚理論功底和豐富實踐經驗。該書系的選題和寫作體例，均以實際發生的案例分析為主，力圖從實踐需要出發，為實踐中經常遇到的疑難復雜法律問題，尋求最直接的解決方案。

1. 多重房屋買賣中多個買受人的權利保護順位，應結合登記、占有、合同簽訂先后等因素進行判斷。對于多重買賣中多個買受人的先后履行順序問題，是實踐中經常發生爭議的問題。《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十條對特殊動產多重買賣的先后履行順序問題作了規定，人民法院按照交付時間、登記時間、合同簽訂時間依次判斷履行順序，交付的權利順位優先于登記的權利順位。原因在于，特殊動產雖然也有登記，但仍為動產。根據《物權法》第二十四條的規定，其物權變動仍以交付為要件，登記只是對抗第三人的效力。

而不動產物權變動，系以登記為生效要件，故最高法院在處理本案是，采用了有異議特殊動產的處理思路，將登記先后順序作為第一位的因素，其次才是占有先后，最后為簽訂合同先后。本案中，謝國際雖簽訂合同在后，但占有房屋在先，故最高法院認定其權利順位優先于陳正國。

2. 《執行異議和復議規定》的二十八條、第二十九條的規定，僅適用于金錢債權執行的案件。本案中，陳正德向最高法院申請再審時提出，山西高院根據《執行異議和復議規定》第二十八條的規定，支持謝國際的訴訟請求屬適用法律錯誤。最高法院也認為，《執行異議和復議規定》第二十八條明確規定其適用范圍僅限于金錢債權的執行案件，本案申請執行案件為交付特定標的物的案件，并非金錢執行案件。因此，最高法院對山西高院適用法律錯誤的情況予以了糾正。

3. 一房數賣，權利順位在先的買受人除提出執行異議外，還可通過第三人撤銷之訴的方式尋求救濟。《民事訴訟法》第五十六條第三款規定，第三人“因不能歸責于本人的事由未參加訴訟，但有證據證明發生法律效力的判決、裁定、調解書的部分或者全部內容錯誤，損害其民事權益的，可以自知道或者應當知道其民事權益受到損害之日起六個月內，向作出該判決、裁定、調解書的人民法院提起訴訟。人民法院經審理，訴訟請求成立的，應當改變或者撤銷原判決、裁定、調解書；訴訟請求不成立的，駁回訴訟請求。”此處的第三人系對訴訟標的有獨立請求權的第三人。在一房數賣的場合，案外人主張對房屋享有順位在先的權利，符合提起第三人撤銷之訴的條件。

（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導性案例，對同類案件的審理和裁判中并無約束力。同時，尤其需要注意的是，司法實踐中，每個案例的細節千差萬別，切不可將本文裁判觀點直接援引。北京云亭律師事務所執行業務部對不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務所執行業務部對本文案例裁判觀點的認同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時，對該等裁判規則必然應當援引或參照。）

相關法律規定

《中華人民共和國民事訴訟法》

第五十九條 對當事人雙方的訴訟標的，第三人認為有獨立請求權的，有權提起訴訟。 對當事人雙方的訴訟標的，第三人雖然沒有獨立請求權，但案件處理結果同他有法律上的利害關系的，可以申請參加訴訟，或者由人民法院通知他參加訴訟。人民法院判決承擔民事責任的第三人，有當事人的訴訟權利義務。

前兩款規定的第三人，因不能歸責于本人的事由未參加訴訟，但有證據證明發生法律效力的判決、裁定、調解書的部分或者全部內容錯誤，損害其民事權益的，可以自知道或者應當知道其民事權益受到損害之日起六個月內，向作出該判決、裁定、調解書的人民法院提起訴訟。人民法院經審理，訴訟請求成立的，應當改變或者撤銷原判決、裁定、調解書；訴訟請求不成立的，駁回訴訟請求。

第二百三十八條 執行過程中，案外人對執行標的提出書面異議的，人民法院應當自收到書面異議之日起十五日內審查，理由成立的，裁定中止對該標的的執行；理由不成立的，裁定駁回。案外人、當事人對裁定不服，認為原判決、裁定錯誤的，依照審判監督程序辦理；與原判決、裁定無關的，可以自裁定送達之日起十五日內向人民法院提起訴訟。

《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》

第二十八條 金錢債權執行中,買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持： （一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；?? （三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行； （四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

第二十九條??金錢債權執行中,買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持： （一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同； （二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋； （三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。

《最高人民法院第八次全國法院民事審判工作會議（民事部分）紀要》

第十五條 審理一房數賣糾紛案件時，如果數份合同均有效且買受人均要求履行合同的，一般應按照已經辦理房屋所有權變更登記、合法占有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先后等順序確定權利保護順位。但惡意辦理登記的買受人，其權利不能優先于已經合法占有該房屋的買受人。

法院判決

以下為最高人民法院在再審裁定“本院認為”部分就謝國際是否享有排除強制執行權利問題所發表的意見：

關于謝國際對案涉房屋是否享有足以排除強制執行的民事權益。在一房數賣情況下，如果數份房屋買賣合同均有效且買受人均要求履行合同的，一般應按照已經辦理房屋所有權變更登記、合法占有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先后等順序確定權利保護順位。本案中，陳正德與遠正公司于2014年7月2日簽訂《商品房買賣合同》，購買案涉房屋，陳正德以其對遠正公司原法定代表人王序凱的債權抵頂了案涉房屋的購房款。謝國際與遠正公司于2016年9月29日簽訂《商品房買賣合同》，謝國際于2016年10月25日付清了全部購房款，并對案涉房屋進行裝修，于2018年7月份入住。陳正德、謝國際均系案涉房屋購買人，均未辦理房屋過戶登記手續，謝國際已合法占有案涉房屋，但陳正德一直未占有案涉房屋，故謝國際對案涉房屋的權利優先于陳正德，其對案涉房屋享有足以排除案涉強制執行的民事權益。陳正德并非對金錢債權申請執行，二審法院直接適用 《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條 規定確存不當之處，但處理結果正確。陳正德以二審法院適用法律錯誤為由申請再審，不予支持。

案件來源

陳正德、謝國際再審審查與審判監督民事裁定書[最高人民法院 （2019）最高法民申6866號 ]

以下為部分法院就一房數賣場合，案外人權利應如何救濟的相關裁判觀點。

一、權利順位在先的買受人，可提起第三人撤銷之訴維護自身權益。

案例一：張建華、黃春燕第三人撤銷之訴再審審查與審判監督民事裁定書[最高人民法院 （2018）最高法民申440號]最高人民法院認為：“關于黃春燕是否具有第三人撤銷權的問題，是二審法院審查的焦點問題之一。《中華人民共和國民事訴訟法》第五十六條規……（2011）桂市民終字第286號民事判決判令嘉豪公司交付案涉房屋，使得黃春燕與嘉豪公司簽訂的商品房買賣合同不能繼續履行，符合上述法律規定的‘對當事人雙方的訴訟標的，第三人認為有獨立請求權的，有權提起訴訟’情形。二審法院依據《中華人民共和國民事訴訟法》第五十六條、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第二百九十六條的規定，作出二審判決，符合法律規定。張建華關于原判決違反法律規定的再審申請理由亦不能成立。

“二審判決撤銷的相關判項除向張建華交付案涉房屋之外，還包括撤銷辦理相關房屋所有權證和土地使用權證、逾期交房的租金損失及逾期辦證的違約金，這些判項內容均是以嘉豪公司應向張建華交付案涉房屋為前提所涉相關權益，二審判決一并撤銷并無不當。張建華可就嘉豪公司不能按雙方約定的商品房買賣合同交付案涉房屋另行起訴，主張不能履行合同的相關違約責任。”

二、未取得房屋實際占有的買受人，無權排除房屋占用土地使用權的買受人對土地使用權的強制執行。

案例二：中國新興建筑工程有限責任公司、北京千意元晨企業策劃有限公司申請執行人執行異議之訴二審民事判決書[最高人民法院 （2018）最高法民終646號]最高人民法院認為：“關于新興公司請求準予繼續執行寶山公司案涉土地使用權的保全措施應否得到支持問題。本院認為，《中華人民共和國物權法》第九條規定：‘不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。’第十四條規定：‘不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。’根據《中華人民共和國物權法》規定，物權的取得，應當依法登記，未經登記，不發生物權效力。《最高人民法院關于人民法院辦理有關執行異議和復議的規定》第二十八條規定：‘金錢債權執行中,買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。’根據《最高人民法院關于人民法院辦理有關執行異議和復議的規定》第二十八條規定，買受人在購買不動產后，雖未取得物權登記，但在符合《最高人民法院關于人民法院辦理有關執行異議和復議的規定》第二十八條規定的情形下，仍然享有排除其他金錢債權執行的權利。在本案中，謝金川等24位被上訴人雖然與寶山公司簽訂了商品房買賣合同且已經支付全部或部分價款，但是謝金川等24位被上訴人所購買商品房尚未竣工，不存在實際交付。因此，謝金川等24位被上訴人未實際合法占有所購買商品房。亦即謝金川等24位被上訴人所購買商品房并不符合最高人民法院關于人民法院辦理有關執行異議和復議的規定》第二十八條規定的條件。故謝金川等24位被上訴人對于新興公司請求執行保全登記在寶山公司名下的案涉土地使用權，不享有排除執行的權利，不能阻卻對登記在寶山公司名下的案涉土地使用權進行保全的執行行為。一審判決認定謝金川等24位被上訴人享有排除執行保全的民事權利，屬適用法律錯誤，應予糾正。”

本文作者：李舒律師

北京云亭律師事務所創始合伙人 | 資深商事律師

專業領域：商事訴訟 | 公司合規與股東間爭議 | 金融與執行 | 刑事辯護

*此處北京云亭律師事務所，為作者完成文章時所在工作單位。

本期執行主編 黃紹宏律師 北京云亭律師事務所

本期責任編輯 法麗 微信號：17310145421

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作者簡介

李舒律師

北京云亭律所創始合伙人

電話/微信:18501328341

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