北京買房：理清思路，購房建議1928

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我有一套09買的望京的房子，當時一萬多，是從棒子手里買的，望京當時很蕭條。但現在我感覺望京比當年還蕭條了，我除了這套房還有一套自住的，現在跌幅都超過30%，感覺自己就是當年的棒子了。能再次好起來嗎？我是不是也應該賣掉離場了

A：

1、2009年1萬多，那估計是年初買的，否則春天之后就不是這價兒了，年底就奔3萬去了。這種瘋狂的漲幅是不可復制的，除非是惡性通脹。所以如果以當年的大逆轉行情為目標，那我認為是不可能“好起來”的，甭幻想了。

2、不過我也不認為望京就此淪落，也就沒必要悲觀到清倉離場的程度。因為北京市區的高新產業區本來就不多，望京這種能做到產住結合的就更少，所以就算趕上了周期低谷又怎樣，基礎設施也不會被拆和腐爛，從業者也未必有多少搬家的，那就等著下一輪行情就是了。這種周期也不是一次兩次了，連定位都換了三四次，習慣了周期的漲跌也就無所謂了，耐心等著吧。

既然您見識過2007-2009年的蕭條，那也算是有經驗了。2009年初的行情并未明朗，您為什么敢在棒子大逃亡的時候接盤？說明當時也是看好未來唄，或者說是看好國運+北京的經濟發展+望京的轉型。當年的望京可跟今天無法比，基礎設施差遠了，連大望京村還都沒拆遷呢。這都能讓你看好未來，那現在都建設的這么好了，您反倒懷疑是否能再次好起來了，誰給您的喪氣?。?/p>

3、總之這看自己判斷吧，我反正是看好國運+北京+望京的未來的。畢竟任何經濟體或城市地區，只要發展起來就很難徹底衰落，周期波動+強者恒強才是常態。甚至說句不該說的：美國衰落多少年+多少次了？老歐洲衰落多少年了？小日本衰落多少年了？俄羅斯衰落多少年了？真的都很弱了嗎？真的都很多人離場了嗎？中國崩潰論也唱了快30年了，這期間離場的中產潤人們，您覺得慶幸的居多還是后悔的居多?。?/p>

僅供參考。

二

Q:

回遷房中應該也有保值好的吧？比如北塢嘉園我覺得應該不錯，無論周邊環境還是配套設施都很好，離地鐵也近，這應該保值好吧？

A：

1、回遷房中當然有保值好的。主要都是因為地段兒，這決定了至少70%的保值要素。然后是因為學區，高峰期很多回遷房漲的比商品房多。但其他的保值好的就不太多了，很多時候不是小區真正有問題，而是買房人對這個性質就有懷疑，所以不愿出高價。

2、北塢嘉園是挺好的，尤其是北里，網紅回遷小區，環境+配套+小區設施都不錯。不過這里畢竟是回遷房，其他小區所具備的各種特色在這里都存在，一個都不能少啊。

另外就因為這里是網紅小區，所以認為這里保值好的買家就多，那后果就是推高了小區的溢價，增加了保值的風險。最近我沒算過，反正前些日子這里的均價7萬多，但每平每月的坪效租金卻只有70多，那租售比就高達800多甚至900多，明顯超過海淀平均值，甚至是趕上了商品房改善小區中的豪宅。

3、所以這就看您自己的判斷吧?？梢哉f這小區到目前為止的保值很好，都趕上甚至超過商品房了。但是這風險也隨之增加，畢竟溢價偏高了。那如果能堅持住改善小區的品質，那這溢價就能撐住，但如果繼續回遷房的各種特色，或許哪天就不是網紅了，濾鏡摘掉就泯然眾人矣。這您自己判斷，我不好預測。

僅供參考。

三

Q:

我的情況是孩子爸爸剛去世，我單身帶孩子，但因為遺產問題不得不賣房，都辦完后預計能有400萬左右資金。請問在不貸款的情況下，在朝陽東四環中間地段，哪里能兼顧居住與上學？希望兩居室，帶電梯的小區。朋友推薦了**花園這套房，我們實地看過，小區還是很不錯的，綠化很高，面積也不錯，就是戶型確實有點怪異，不知道是否能買？

A：

1、東四環中間地段，一般就是指朝青和四惠一帶吧？400萬買房沒問題，但范圍內沒有朝陽普通意義上的頭部校，所以都不算學區房。這我不好推薦，搞不清現在朝陽區各學校的排名。

2、朋友推薦的**花園，典型的早期港式公寓，綠化率一般都不太高的，達到30%標準的極少。但這種小區的檔次都不低，早期業主和租客都非富即貴，物業費也高，所以能把不太多的綠化修整的比較精致，也就顯的綠化率高了。

這套房我認為不止是戶型有斜角的問題，至少不是主要問題，因為這種老公寓很多戶型都有斜角或凹凸部分，這在小區內部不算硬傷。所以主要問題還是頂層，這是硬傷，雖然未必影響保值，但價格和流動性都是不強的。而且這套房大概率是臨街有噪音，或者是有遮擋的采光問題，否則不至于這么便宜。再或者有其他原因，那就得自己去問了。

畢竟當地的均價7萬多，而這套房才4萬出頭兒，不太正常。常規來講，頂層和中間層的價差是15-20%就差不多了，而這套房的價差達到40%，那就肯定有其他您沒發現的問題。

3、總之這套房既然看著裝修不錯，那自住肯定沒問題。但前提是搞清楚為什么這么便宜？我建議是先問朋友，得不到解釋的話就找中介問問，或者干脆去物業，一般都能得到答案了。東西不怕便宜，但一定要搞清楚便宜的道理，別花了不少錢卻買來個麻煩或遺憾。

僅供參考。

四

Q:

我感覺北京現在買房的有一大半都是父母給孩子買的，我家也是這種情況，本來在通州有房，但女兒到西城上班了不得不再買。請給點建議，是買在廣內或大椿天這種帶點學區功能的地段，還是索性買在豐臺？

女兒在西便門附近上班，交通沒問題，只是考慮房子的宜居功能和性價比。預算500萬左右，包括少部分貸款，再高的話可以增加一些貸款，但最好不超100萬。

A：

1、呵呵，房子這東西在任何時期都是父母給孩子準備的居多啊。城市是買房，農村是蓋房，一輩輩兒的不都是這點事兒嗎？

這也不是現代的新生事物，而是自古的傳統。連蘇東坡都寫詩“我老未有宅，諸子以為言”，歲數挺大了但不買房，孩子們能不拿這說事兒嗎？

2、女兒應該是剛參加工作吧？那常規建議是，如果未婚或還沒要孩子，就沒必要太早準備學區房。至少七八年用不上學位，沒必要支付動輒百萬的學區溢價，既耽誤了居住也增加了保值風險。

房子是用來住的，既然是主要考慮宜居和性價比，那我建議就是買在豐臺了。這其實可以看看西城和豐臺的交界部分，比如廣外是最典型的，只是一路之隔，西城的7/8萬一平，豐臺的只有4/5萬。在其他配套都一樣的情況下，價格中所差的就是學區溢價了?，F在雖然普遍降了點兒，但平均也在總價的25%左右，500萬的話至少百萬起步。

3、簡單就是這情況吧，我還是這話，房子是用來住的，學區房是用來上學的，在用不上這功能的時期就沒必要多花錢。

而且雖然廣內和大椿天的學區不太強，但在入學高峰期這幾年，南城因為單價相對低，所以被家長們炒成的溢價比例并不低，和北城是基本一致的。也就是說，家長們花了同樣比例的溢價，但沒得到同等的資源，并不劃算的，尤其您家這種幾年內用不上學位的就更不劃算了。

僅供參考。

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