小區(qū)公共收益歸誰(shuí)？錢(qián)怎么花？福建出臺(tái)新規(guī)

日前

福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳印發(fā)

《福建省住宅小區(qū)公共收益管理辦法》

（下稱(chēng)《辦法》）正式頒布

自2026年6月10日起正式施行

《辦法》明確公共收益歸屬、鼓勵(lì)多元化拓展公共收益來(lái)源、細(xì)化賬戶(hù)管理規(guī)則、豐富公共收益使用形式、明確差異化審計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。

哪些錢(qián)算公共收益？

● 利用圍墻、道路、綠化帶、小區(qū)出入口、建筑物外立面、樓道、屋面、電梯、外墻、道閘等所得的經(jīng)營(yíng)收入；

● 公共場(chǎng)地、公共道路停車(chē)的場(chǎng)地使用費(fèi)；

● 擺攤、自助售賣(mài)機(jī)、快遞柜等進(jìn)場(chǎng)費(fèi)；

● 業(yè)主共有的會(huì)所、游泳池、健身室等公建配套用房或場(chǎng)地的租賃經(jīng)營(yíng)收入；

● 公共收益利息收入；

● 處置經(jīng)業(yè)主同意報(bào)廢的共用設(shè)施設(shè)備回收殘值；

● 利用架空層等公共空間經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的收入；

● 其他依法屬于業(yè)主共有的收入。

公共收益管理應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持公平公開(kāi)、專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)、業(yè)主共有、共同決策、政府監(jiān)督的原則。任何單位、個(gè)人不得非法侵占、處分或者挪用公共收益。

公共收益歸誰(shuí)？

新規(guī)明確規(guī)定：建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主的共有部分所產(chǎn)生的公共收益歸全體業(yè)主共有。

物業(yè)服務(wù)合同（包括前期物業(yè)服務(wù)合同）必須明確獲取收益范圍、管理方式、分配比例、賬目公布、財(cái)務(wù)審計(jì)等內(nèi)容。合同沒(méi)約定的經(jīng)營(yíng)事項(xiàng)，必須經(jīng)業(yè)主依法共同決定，并簽訂合同或協(xié)議，向當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理主管部門(mén)報(bào)備。

業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)委會(huì)必須開(kāi)設(shè)專(zhuān)用銀行賬戶(hù)，單獨(dú)設(shè)賬。想自己經(jīng)營(yíng)小區(qū)公共空間？可以，但得經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)。想委托物業(yè)代管？也行，但委托合同期限不能超過(guò)物業(yè)服務(wù)合同期限。既沒(méi)業(yè)委會(huì)也沒(méi)物業(yè)的小區(qū)，則由臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì)代管。

更值得一提的是，新規(guī)鼓勵(lì)業(yè)委會(huì)、物業(yè)“腦洞大開(kāi)”，通過(guò)共建等方式引入各方資金資源，把小區(qū)閑置空間和設(shè)施盤(pán)活，讓公共收益的“雪球”越滾越大。同時(shí)，鼓勵(lì)把業(yè)委會(huì)管理的公共收益收支由居（村）民委員會(huì)監(jiān)督指導(dǎo)——寫(xiě)進(jìn)管理規(guī)約和議事規(guī)則。

錢(qián)花哪去了？
定期“曬賬本”

簽合同就公示：凡是簽訂公共收益經(jīng)營(yíng)合同，7天內(nèi)必須張貼在小區(qū)公告欄，公示不少于30天。

每季度定期曬：每季度首月月底前，必須把上一季度的收入、使用情況，在公告欄、樓道、電梯等醒目位置張榜，公示不少于30天，同時(shí)在省住建廳開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)公共收益信息管理系統(tǒng)上同步公開(kāi)。

業(yè)主有疑必答：業(yè)主對(duì)賬目有異議，5天內(nèi)必須接受查詢(xún)。業(yè)主大會(huì)成立后30天內(nèi)，物業(yè)必須移交賬目，不得以“欠物業(yè)費(fèi)”等理由拒絕移交。

公示內(nèi)容必須完整包含四大部分：公共收益收入情況、公共收益分配情況、業(yè)主大會(huì)分成部分公共收益支出情況、結(jié)余轉(zhuǎn)存與專(zhuān)戶(hù)管理情況。業(yè)主有權(quán)查詢(xún)與公共收益相關(guān)的收支明細(xì)、合同或協(xié)議等材料。

年度公共收益5萬(wàn)元以上
每年審計(jì)一次

年度公共收益5萬(wàn)元以下且公示無(wú)異議的，可以不審計(jì)，給小區(qū)減負(fù)。

年度公共收益5萬(wàn)元（含）以上的，每年必須審計(jì)一次，審計(jì)費(fèi)用從公共收益里出。

此外，鼓勵(lì)有條件的物業(yè)管理主管部門(mén)使用財(cái)政資金聘請(qǐng)第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)實(shí)行統(tǒng)一審計(jì)。

錢(qián)入賬后怎么花？

前期物業(yè)代管時(shí)，要?jiǎng)佑霉彩找婢S修共有部分，必須征求業(yè)主意見(jiàn)，形成共同決定才能動(dòng)。

業(yè)主大會(huì)成立后，經(jīng)營(yíng)、使用、分配都得經(jīng)業(yè)主大會(huì)點(diǎn)頭，并在合同或管理規(guī)約中寫(xiě)明。

公共收益的“出口”很靈活：修電梯、換路燈、補(bǔ)屋頂、綠化養(yǎng)護(hù)；業(yè)委會(huì)工作經(jīng)費(fèi)、委員培訓(xùn)；抵扣業(yè)主的物業(yè)費(fèi)、水電公攤費(fèi)；給房子買(mǎi)保險(xiǎn)、做體檢；公共空間活化、運(yùn)營(yíng)策劃設(shè)計(jì)等費(fèi)用；業(yè)主大會(huì)決定的其他事項(xiàng)。

對(duì)于交付不久、設(shè)施完好、公共收益“余糧”較多的小區(qū)，只要依法征得業(yè)主同意，可以把部分收益直接向業(yè)主“分紅”。

來(lái)源：福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、福州晚報(bào)