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太原樓評?| 業(yè)內(nèi)視角
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導(dǎo)讀
太原罕見1.5容積率大宗地塊，預(yù)計晉源鎮(zhèn)將建設(shè)約1000戶新規(guī)住宅！
察勢者明，趨勢者智，馭勢者獨步天下！ 見字如面，大家好，我是太原樓評君！
晉源鎮(zhèn)優(yōu)化｜容積率降至1.5
2026年6月18日，太原市規(guī)資局發(fā)布一條“重磅”調(diào)規(guī)方案！
該宗用地為晉源區(qū)晉源鎮(zhèn)的234畝大宗用地，用地方正，位于龍山大道和乾陽街。
調(diào)規(guī)的動因：為推動“好房子”建設(shè)，優(yōu)化用地布局！規(guī)劃總用地19.76公頃
NO. 1｜晉源區(qū)用地降容
該宗用地現(xiàn)行控規(guī)中，住用地3.0容積率，純住宅用地12.22公頃【183.3畝】，限高80米，但該用地出現(xiàn)了北側(cè)15米、36米、60米的標示，預(yù)計與臨近建筑有關(guān)！
擬定修改方案中，小學(xué)用地從西南矩形調(diào)整為西南長方形，純住宅用地11.57公頃【173.55畝】，容積率降至1.5，限高統(tǒng)一為60米。
此外，兩宗用地的建筑密度從28%降至20%，導(dǎo)致產(chǎn)品的導(dǎo)向從高低配改為9-15層洋房類產(chǎn)品的概率增高，疊拼別墅的可能性難以實現(xiàn)。
NO. 2｜太原土地降容案例
太原開發(fā)“好房子”最大限制因素——當屬容積率普遍偏高！
樓評君調(diào)研山西省內(nèi)市場，近二年地縣城市涌現(xiàn)出很多“神盤”，譬如樓評君服務(wù)的婁煩建投青云府，以及今年大同日光盤御龍庭五期。
山西地縣城市普遍限高60米，容積率2.5以內(nèi)，這樣的用地素質(zhì)相對于太原而言，具有很大的優(yōu)勢，更容易設(shè)計出高得房率的優(yōu)秀項目！
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2025年，太原土地市場在博弈之下，也開始降容的趨勢，譬如西中環(huán)地塊，以及龍城大街、小店區(qū)域，以及較少背負城改負擔(dān)的用地逐步降容。
【太原樓評】土地“降容”趨勢｜西中環(huán)470畝迎來“高品質(zhì)”洋房！
回想2024年服務(wù)晉中住建局時回答太原和榆次住房發(fā)展對比——太原難以發(fā)展低密類產(chǎn)品，榆次普宅品質(zhì)強于太原。譬如良碩無界的產(chǎn)品力，明顯是優(yōu)于太原很多豪宅新盤的，但是良碩的產(chǎn)品無法在太原實現(xiàn)的很大制約——用地和建筑規(guī)范！
【樓評】“地王”良碩無界——太榆樓市低調(diào)的豪宅“黑馬”
NO. 3｜太原土地降容思考
樓評君認為，目前太原核心主城區(qū)如楊家堡、南屯、北張、親賢村、王村等存在較多6.0容積率用地，以及大王村、后王村用地，難以實現(xiàn)產(chǎn)品力提升。
其次，太原發(fā)展的保障性住房中，普遍也是低容用地，這就導(dǎo)致了未來市場的居住分化——是核心地段的高容積率住區(qū)，還是選擇次級地段的低容新規(guī)樓盤！
在看另一個現(xiàn)象，開發(fā)中大宗用地項目的后期新規(guī)優(yōu)化案例，如招商時代主場、華僑城、中鐵嶼逸書院、融信時光之城等，因土地高容下，新規(guī)優(yōu)化能力受限！
最后，希望太原增大用地調(diào)控，出讓更多3.0以內(nèi)容積率土地，同時控制住樓面價，為后期推進“好房子”建設(shè)鋪平道路！
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作者：張明 圖片：來源網(wǎng)絡(luò) 侵刪
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