北京買房：理清思路，購房建議1924

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

剛需買房，正在猶豫豐臺石榴莊地鐵站旁邊的慧時欣園，地段感覺不錯，就是塔樓。另外聽中介說這里有一部分是回遷房，這種小區的質量怎么樣？還有當地是橡膠廠，還有沒有污染啊？麻煩您幫我看看

A：

1、呵呵，140平的還叫“剛需買房”啊？這是典型的大戶型改善了。這幾個戶型圖我看不出什么，不到現場的話光看圖紙意義不大。我要建議的話就是首選140平之內的吧，141的才多了不到1平米，但卻要多交好幾萬的稅，將來出手的時候肯定不好賣，何必呢？

2、中介說的對，慧時欣園當年是按照“舊村改造”立項的，但也就是名義上的回遷房。慧時欣園是備案的名字，慧是海慧寺，時是時村，都屬于南苑鄉。但實際上大部分都是商品房。這是當年開發商的慣用手段，很多小區都這么做。

開發商就是南苑鄉政府，也就是當地自己開發的。質量不用擔心，塔樓的質量都不錯，尤其又是2000年前后，是質量檢查最嚴格的時期，絕大部分小區的質量都很好。

注：因為1998年時長江大洪水，發生了九江潰壩事件，高層怒批豆腐渣工程。之后就重新制定了建筑和監理標準并嚴格檢查，所以那個階段的建筑質量陡然上升。

3、橡膠廠怎么說呢？具體的土地問題我不知道。只能說周邊很大一片都是橡膠廠，四廠五廠的規模都很大。但這塊地我覺得不是橡膠廠的，因為當年的三環外有的是土地，直接征用vs拆遷就得了，花不了多少錢，沒必要再從橡膠廠手里買，手續挺麻煩的+多花錢，何必呢？

而且慧時欣園西邊就是橡膠廠宿舍，那說明這里當年就已經是廠子外邊了，至少不是車間區域。但這是我猜的，具體的問當地老人吧，要不就去橡膠廠宿舍問問，他們肯定清楚。

4、其他的我好像沒什么可說的了，真要喜歡就買吧。塔樓只是說跟板樓相對比的時候次選，但既然周邊沒合適的也就無所謂了。尤其您看的是大戶型，那相對來說好的多，沒必要太糾結。其他的所謂回遷房也沒必要糾結，時代特色的手續問題而已，質量至少應該不錯。是否為廠區問題我不知道，您問當地人吧。

僅供參考。

借網友的話題聊兩句，海慧寺據說是“北京外八廟”之一，原名“海會寺”，也就是”海眼”的意思，北京的“九大海眼”之一。

傳說寺里曾經有一座非常大的銅佛當做鎮物，寶座下面就是通往龍宮的海眼。解放后雖然海會寺改成橡膠廠了，但這座銅佛一直留著沒敢動。據說后來是特意的技術攻關，生產出了特大號的橡膠塞子，這才敢把銅佛搬走，因為能把海眼堵上了。不管您信不信，反正我是信了。

另外海會寺還有個傳說，就是“楊乃武與小白菜”，當年葛品連的遺體運到北京后開棺驗尸的地點就是這里。但實際上屬于牽強附會，因為北京有兩個海慧寺，真正的驗尸地點是神路街的那個，也就是現在的朝陽區政府。

二

Q:

我在北京已經5年社保了，準備買首套房，六個錢包可以拿180萬，打算買400-500萬的房子。首選新房，但看了亦莊+昌平北清外+北七家等地新房，沒找到十分滿意的，感覺綜合比較下來不如次新房的性價比高。其中比較滿意的是****，但小三居的兩個臥室都太小了，幾乎就是一張雙人床之外沒空間了。

所以來請教一下，您是否認為此樓盤的投資性很強，我是否可以先買下，然后等三至四年后賣出，到時再置換二手次新房有沒有可能會更好？如果不能，在朝陽或海淀的北五環沿線是否有滿足我要求的二手小區？學區功能可不考慮，孩子不在北京上學。

A：

1、沒找到“十分滿意”的，其實如果能有個七八分就不錯了，天下哪兒有十全十美的房子啊？如果有，那估計就又超出預算了。

2、新房的優勢就是新，居住的感受肯定比二手房強。但性價比一般是不太高的，所有商品都一樣，車+手機+電腦什么的都是二手的才實惠。

3、肯定不算投資性強的啊，更談不上很強了。房產的價值由地段兒決定，您覺得這地段兒真有很大優勢嗎？我反正覺得普通，等發展起來至少還得十年八年的，而您想等三四年，夠嗆。

我認為如果是三四年后置換，對標亦莊核心區二手房的話沒什么優勢，也就是價格走勢大概率會弱點兒，就是因為地段兒未必發展的有多快。

4、或者這么說吧，現在所有新樓盤的價格都是被限定的，而價格是由土地方制定的，規劃也是他們做的。也就是說，土地價格其實是按照規劃完成時的價值制定的，已經透支了五年甚至更長時間的預期。

那如果過些年的規劃按時+保質的完成了，這些被透支的價值才可以兌現，但也就是拉平大盤而已。如果提前+超量完成了，那能跑贏。但如果是拖延或減少了，那就陪著站幾年的崗吧。

5、您的期望值有點兒高，還是先自己看吧。

僅供參考。

三

Q:

看了您回憶的“昌平篩沙子”的歷史很讓人感慨啊，我就是那幾年來北京的，雖然沒被弄走篩過沙子，但是也被查過N多次暫住證。有一次還被圈在了朝陽公園，差一點就上車走了，要不是叔叔看我還算斯文讓打了個電話，或許也就被拉去昌平了。當年的北京確實賺錢不難，但受的罪可比今天多多了。

我直說房子的問題吧。水碓子的萬科公園五號，屬于甜水園板塊，兩居室120平米朝東戶型，中間層。這套房是我當年買的抵債房，成本不高，裝修的不錯，本來想留著自住的，但現在孩子在海淀上學，這套房十年內估計住不上了。所以想請教一下您，是留著還是索性賣掉？

A：

1、公園五號，要是我就索性賣掉了，留著的話沒什么優勢。

2、因為這種小區的優勢是地段兒好，但也是因為地段兒好，所以開發商舍不得浪費容積率，于是就蓋的密度大，從社區角度來說不算太宜居。或者說房齡新的時候受追捧，畢竟稀缺。但時間長了就不太強了，尤其是隨著設施的老化，這種帶有公寓性質的價格走勢都不算強。

再一點就是如果出租的話也不太占優。戶型大，收到的租金收益率就一般不高。同時您的裝修又不錯，那一邊是收不到多高的租金，一邊卻是有裝修成本高+有可能毀了裝修，投入與產出不劃算啊。

所以如果是我的話就趁著裝修還值錢的時候賣掉了，比租出去損耗裝修強。留著的話無論是租金還是價格走勢都普通吧，優勢在哪里？

3、簡單就是這情況吧，反正是我的話會賣掉。但您也得考慮好套現之后的資金用途，實在沒什么可投的話，還不如留著收租金呢。

僅供參考。

四

Q:

我是剛到北京參加工作不久，戶口明年辦妥，目前住單位宿舍，正在準備買自己的房子。預算500w全款，地段西三環周邊半小時交通圈。

問題有三：1、這范圍內的保值情況如何？2、想買樓齡盡量新的大產權商品房兩居室，不接受老破小，感覺選擇很少，請推薦幾個小區或房子。3、公寓是否能考慮？作為過渡性質的，保值好就行，方便過幾年換房。

A：

1、西三環的保值都挺好的啊，無論是北邊的萬柳蘇州橋還是南邊的麗澤。但這范圍太大了，又分成海淀和豐臺兩個區，海淀的都是學區房，但溢價率又有所不同，所以不太好這么籠統的聊，還是說具體的板塊吧。而且還是這話，范圍太大了，從南到北十多公里呢，幾十平方公里的范圍，沒法兒推薦。

2、公寓，您指哪種的公寓啊？是70年產權的還是50年的？或者甭管什么產權年限了，反正大多數的保值都不算強，否則也不會價格低，您既然說過渡，那就應該了解公寓的特征了。那在明知的情況下還要求保值好的，這不是強人所難了嗎？

3、總之您的問題都要么太寬泛，要么又不符合常識，我回答不了也推薦不了。幫不上忙。

僅供參考。

五

Q:

情況如下：正在看東城區龍體和東崇前的學區房，需求是學區中上，600萬預算，自住兼保值。目前東崇前文匯對口的金橋國際兩居與龍體板廠對口的老破小都能買到，都符合要求，請問應該怎么選？

A：

1、怎么選？學區還是家長自己定吧，外人不好建議。因為本來這就沒什么標準，您這又分別結合了兩種不同性質的房子，那就更不好建議了。

2、只說房子吧。金橋國際屬于公寓的性質，只是土地產權是70年普宅而已。這里的地段兒普通吧，地塊不大，三面都被鐵道+二環護城河給包圍了。這種地塊的價值不高，所以北京第一個廉租房才規劃在北邊，真要是值錢的地段兒誰舍得啊？

金橋國際之所以開發成公寓，也是因為當年的地段兒價值不高，但開發商想賣高價，所以才規劃成了當時最流行的公寓。但之后的公寓市場供大于求了，人們也不太接受這種形式，價格走勢也就一直弱于普宅，所以才和北邊京城仁合的價格差不多。以后最好成績就是不再落后吧，但逆襲是不可能的。

3、板廠的老破小怎么說呢？就是普通的老小區唄，沒什么特點，除了居住體驗之外，其他的各項都中等，包括溢價和保值什么的，都肯定是跟隨板塊大盤，占不到便宜也不吃虧。

4、簡單就這情況吧。學區我沒建議，房子也只能是列出這些情況。

僅供參考。

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