2026中國城市開發投資吸引力評價結果發布！

2026年是“十五五”規劃開局之年。在擴大內需和高質量發展背景下，房地產作為連接投資與消費的重要載體，其平穩健康發展對經濟運行和城市發展仍具有重要意義。

2026年以來，房地產市場仍處于調整階段，但部分核心城市率先出現邊際企穩跡象，市場分化進一步加深。上半年，核心城市二手房掛牌量整體趨穩，價格跌幅持續收窄，上海二手住宅價格已連續數月環比上漲，部分核心城市市場活躍度和市場預期有所改善。相比之下，新房市場表現更趨分化，一線及部分核心二線城市在優質改善項目帶動下成交有所回升，但市場熱度仍主要集中于區位優勢突出、產品品質較高的項目，“好房子”建設正成為支撐改善性需求釋放的重要抓手。在住房供需關系發生變化的新階段，城市基本面對房地產市場的影響進一步增強，人口、產業、收入等因素正成為決定市場韌性和發展潛力的關鍵變量。

2026年，中指研究院已連續第24年開展中國城市房地產開發投資吸引力研究。本期報告繼續從量、價兩大維度研判城市價值及發展潛力，并結合人口流動、產業發展、政策環境及房地產市場運行的新特點，對評價體系進行優化完善，構建形成了涵蓋2大維度、10個方面、40余項指標的城市房地產開發投資吸引力評價模型，對全國297個地級及以上城市進行系統評價，為企業把握城市發展機遇和投資布局方向提供參考。

研究結果顯示，2026年，上海、北京、深圳、廣州房地產開發投資吸引力排名繼續位居全國前4位，杭州、成都、蘇州、南京、武漢、合肥位列5-10位。整體來看，頭部城市格局保持穩定，核心城市憑借人口持續流入、產業升級以及較強的市場承載能力，在房地產市場深度調整背景下展現出一定韌性。

其中，四個一線城市經濟實力雄厚，高端產業和創新資源集聚度高，持續吸引人口和資本流入，房地產規模和價值支撐力較強。

杭州數字經濟和人工智能產業發展領先，持續吸引高素質人才流入，同時住房產品創新活躍，“好房子”建設走在全國前列，高端住宅市場保持較高活躍度，投資吸引力穩居全國第5位。成都作為西部地區重要增長極，人口持續凈流入，房地產市場規模長期位居全國前列，需求基礎和發展確定性較突出，投資吸引力位居第6位。

蘇州和南京分別依托先進制造業基礎和科教創新資源優勢，保持較高投資吸引力。武漢近年來產業發展、科技創新和人口集聚優勢持續釋放，房地產供求關系逐步改善，位居第9位。合肥依托科技創新資源和戰略性新興產業快速發展，在新能源汽車、集成電路、人工智能等領域形成較強競爭力，排名上升一名至第10位。

西安、長沙、青島、寧波、重慶、鄭州、天津、濟南、無錫、福州位列第11-20位。

本文為報告節選，完整版報告請聯系獲取

住房需求影響因素分析

人口因素

人口是住房需求的基礎，其總量、結構及流動趨勢均對房地產市場影響深遠。當前，構建房地產發展新模式已進入制度落地階段，“人、房、地、錢”要素聯動機制逐步從方向確立走向實操推進，人口變化已成為各地配置土地、資金等資源的核心依據。

2025年末，全國總人口為14.05億人，較上年減少339萬人；城鎮常住人口9.54億人，城鎮化率提升至67.89%。在人口總量延續小幅回落的同時，人口向核心城市集聚的趨勢并未改變。近年來，部分強省會城市、產業優勢突出的制造業城市及都市圈核心城市仍保持較強人口吸附能力，而多數普通地級市和資源型城市則面臨人口增長放緩甚至流出壓力。

人口持續向核心城市及都市圈聚集，珠三角城市表現最為突出

表：2025年重點城市常住人口規模及增量（萬人）

注：部分地級市尚未公布2025年數據，南昌數據為根據江西省及省內其他城市推算。

數據來源：各城市統計公報，中指研究院綜合整理

2025年全國人口增量前十城市中，珠三角占據6席，其中深圳、東莞人口增量分別達到25.9萬和22.96萬人，位居全國前兩位，廣州人口增量達到12.3萬人，佛山、中山、惠州人口增量也超過7萬人，受此帶動，廣東省2025年人口增加79萬，位居全國首位。長三角城市群表現同樣突出，杭州、南京、蘇州、金華、寧波、上海、溫州等城市人口增量均超5萬人，浙江省人口增長31萬人。長、珠三角區域在人口吸納能力上的領先優勢進一步擴大，反映出產業集聚、就業機會和區域協同發展對人口流動的帶動作用仍在增強。

深圳：2025年深圳常住人口增加25.9萬人，近三年累計增加58.67萬人，均居全國首位，常住人口規模首次突破1800萬人。從人口分布看，寶安、龍崗、龍華三大產業集聚區常住人口合計1143.4萬人，占全市人口比重達到62.7%，三區人口增量貢獻率達58.8%，是深圳人口增長的主要承載區域。作為全國重要的科技創新中心，深圳持續吸引年輕人口和高學歷人才流入。2025年深圳常住人口平均年齡僅32.5歲，年輕人口持續流入不僅為城市經濟發展提供支撐，也為住房需求和消費市場保持活力奠定了基礎。

東莞：2025年東莞常住人口增加22.96萬人，位居全國第二，常住人口規模達1080萬人。2025年東莞GDP達到1.28萬億元，工業對經濟增長貢獻度超過80%，電子信息、電氣機械及設備制造業等支柱產業保持較快發展，先進制造業和高技術制造業持續壯大，為城市創造了大量就業崗位。除產業帶動外，東莞近年來持續加大人才引進力度。2025年依托“百萬英才匯南粵”行動計劃，全年引進大學畢業生超過10萬人，為產業發展提供了人才支撐。與此同時，東莞深度融入粵港澳大灣區產業體系，與深圳形成緊密協同關系。深圳集聚創新、研發和總部資源，東莞則依托完善的制造業配套和產業鏈優勢承接產業發展，兩地共同構成全國最具競爭力的先進制造業集群之一。東莞人口持續增長表明，在都市圈發展背景下，人口流動正越來越多地跟隨產業鏈和就業機會布局。

長沙：2025年長沙常住人口增加10.49萬人，連續兩年人口增量超10萬。作為中西部地區人口吸附能力最強的城市之一，長沙的人口增長更多體現為強省會城市對區域人口的集聚效應。在湖南人口整體下降的背景下，長沙憑借產業、教育、醫療等綜合優勢，持續吸引省內及周邊地區人口流入。近年來，長沙工程機械、新材料、文化創意等產業保持較強競爭力，為城市提供了穩定的就業支撐。同時，長沙擁有較為優質的教育和醫療資源，而住房成本相對較低，生活品質與居住負擔之間保持較好平衡。

產業經濟

產業發展質量仍是決定城市人口吸引力與居民購買力的核心因素。產業優勢區域通過持續吸引高質量人口流入，既帶來增量住房需求，也催化本地改善性需求釋放。

2025年，我國經濟在外部不確定性加大的背景下展現出較強韌性，全年GDP達140.2萬億元，同比增長5.0%，經濟總量首次站上140萬億元新臺階。與此同時，新質生產力培育成效持續顯現，2025年規模以上高技術制造業增加值同比增長9.4%，對全部規模以上工業增長的貢獻率達26.1%，成為拉動工業增長的關鍵力量。新能源汽車產量突破1600萬輛，同比增長25%；工業機器人產量達77.3萬套，同比增長28.0%，增速較上年擴大13.8個百分點；集成電路產量同比增長10.9%，電子信息制造業增加值增長10.6%。人工智能領域，“人工智能+”行動全面鋪開，生成式人工智能服務累計已有748款完成備案，AI正加速從技術驗證走向規模化商業應用。

經濟水平：2025年29城GDP超萬億，北京經濟總量首超5萬億，溫州、大連躋身萬億城市行列，唐山、合肥、煙臺、溫州增速超6%

圖：2025年各城市GDP及增長率

數據來源：各城市統計局，

2025年，我國GDP萬億城市數量達29個，較2024年增加2個，溫州、大連經濟總量首次突破萬億元門檻，29個萬億城市經濟總量占全國的比重達到42.5%。從經濟規模看，上海以5.67萬億元繼續領跑，北京首次邁上5萬億臺階，達到5.21萬億元，全國經濟總量超5萬億的城市增至2個；深圳以3.87萬億元穩步向4萬億邁進，重慶和廣州分別達到3.38萬億元和3.20萬億元，穩居3萬億陣營。蘇州GDP達2.77萬億元，繼續位居全國第六位，成都、杭州、武漢等核心二線城市經濟規模超兩萬億。值得關注的是，大連成為東北首座萬億之城，2025年GDP達10002億元，其規上工業增加值增長11.7%，高技術制造業增長13.9%，展現了老工業基地轉型升級的成效。溫州則以民營經濟為根基，規上工業增加值增長10.3%，成為浙江第三座萬億城，2025年GDP為10214億元。

從增速表現看，萬億城市中22座城市增速超過5%的全國平均水平，增長動能較強。兩萬億規模以上城市中，2025年，除廣州增長4%以外，上海、北京、深圳、重慶、蘇州、成都、杭州、武漢等頭部城市增速穩定在5.2%以上，其中成都以5.8%的增速在2萬億以上城市中增長最快，消費、電子信息產業及人口流入支撐其西部核心城市地位進一步強化。較快增長城市主要集中在長三角區域，合肥、溫州增速均為6.1%，紹興6.5%，金華6.3%，蕪湖6.3%，這些城市的共同特征是產業鏈承接能力強，且在新興產業中具備明確抓手。

整體來看，當前城市競爭邏輯正由傳統要素擴張逐步轉向產業創新驅動，人工智能、高端制造等新經濟產業的集聚，正在進一步強化核心城市及部分產業強市的發展優勢。

居民購買力：長三角、珠三角等地經濟發達，居民購買力保持穩定增長，對改善性需求主導的新房市場具備較強支撐

表：2025年主要城市城鎮居民人均可支配收入、人均存款及增速

注：人均存款余額=住戶存款余額/常住人口，*為2024年數據

數據來源：各城市統計局

根據國家統計局數據，2025年我國城鎮居民人均可支配收入達到56502元，同比增速為4.3%。根據梳理，2025年全國共有35個城市城鎮居民人均可支配收入超6.5萬元，其中長、珠三角城市共25個。儲蓄方面，2025年末我國住戶本外幣存款余額達到167.0萬億元，同比增長9.7%，人均存款余額約為11.9萬元，較上年提升1.1萬元。較高的儲蓄傾向反映出，在經濟與就業預期偏弱影響下，居民的預防性儲蓄意愿依然較強。

長三角城市群繼續領跑全國，居民購買力優勢穩固。在2025年城鎮居民人均可支配收入超過8萬元的16個城市中，長三角區域占據13席。其中，上海以9.68萬元居全國首位，蘇州、紹興、杭州、南京、寧波、溫州、無錫、舟山、嘉興等長三角城市也均超過8萬元，收入水平整體領先。從人均儲蓄情況看，這些城市的人均存款余額普遍超過15萬元，為住房需求釋放提供了較強的購買力支撐。

珠三角與海西城市表現同樣突出。深圳、廣州2025年城鎮居民人均可支配收入分別達8.49萬元和8.61萬元，人均存款余額均超過18萬元；廈門、泉州等海峽西岸城市可支配收入也分別接近8萬元和6.7萬元。

人工智能產業持續升溫，重點城市加快布局算力、模型與應用生態

近年來，人工智能已成為各地培育新質生產力的重要方向。特別是2025年以來，以DeepSeek為代表的國產大模型快速發展，在模型性能、推理成本和開源生態等方面取得突破，推動市場對人工智能產業發展前景的關注度顯著提升。同時，人工智能相關投資、企業布局和應用探索明顯提速，產業發展進入新一輪活躍期。

從產業發展情況看，當前人工智能仍處于技術迭代和應用探索階段。一方面，大模型能力持續提升，智能體、AI終端等新產品不斷涌現；另一方面，人工智能在工業制造、金融服務、醫療健康、城市治理等領域的應用場景持續拓展。從發展階段看，當前多數應用仍處于場景驗證、局部部署和商業模式探索階段，距離大規模商業化落地仍有一定距離。人工智能產業整體仍處于由技術突破向現實生產力轉化的關鍵時期。

對于城市發展而言，人工智能產業兼具技術密集、人才密集和資本密集特征，對創新資源集聚能力要求較高。北京、上海、深圳、杭州等城市依托科研資源、產業基礎和創新生態，在大模型研發、創新企業培育等方面形成較強優勢；蘇州、武漢、合肥等城市則依托制造業基礎和應用場景資源，加快推動人工智能與實體經濟融合。人工智能產業的發展不僅反映城市的創新活力和產業競爭力，也體現其在人才集聚、資本投入、產業生態和場景開放等方面的綜合實力。隨著相關產業持續發展，高層次人才和創新企業進一步集聚，有望為城市人口增長、收入提升和住房需求釋放提供支撐。

人工智能產業鏈條較長，不同環節對資源稟賦、產業基礎和創新能力的要求存在明顯差異，也塑造了不同城市的發展路徑和競爭優勢。從產業鏈結構看，人工智能可大致劃分為基礎層、技術層和應用層三個環節。

基礎層：算力基礎設施建設提速，電子信息產業基礎較強城市受益明顯

基礎層主要承擔算力供給和硬件支撐功能，是人工智能產業運行的重要基礎。隨著大模型訓練、推理服務以及智能體應用的發展，AI芯片、服務器、光模塊、云計算和智算中心等領域受到廣泛關注。2026年《政府工作報告》提出實施超大規模智算集群、算電協同等新基建工程，算力基礎設施建設進一步成為人工智能產業發展的重要支撐。

圖：基礎層主要產業及代表企業

硬件支撐方面，人工智能產業的發展正帶動芯片、光通信、服務器、通信設備等環節需求增長，相關產業基礎較好的城市有望受益。深圳依托完整的電子信息產業鏈，在芯片設計、服務器制造、通信設備和智能終端等領域具備較強基礎。代表企業如工業富聯，2025年實現營業收入9028.87億元，同比增長48.22%，其中云計算板塊收入同比增長88.7%，云服務商AI服務器收入同比增長超過3倍。蘇州在光模塊和高速互聯環節產業集聚度較高，是國內重要的光通信產業基地。代表企業如中際旭創2025年營業收入382.40億元，同比增長60.25%，歸母凈利潤107.97億元，同比增長108.78%；其核心子公司蘇州旭創主要從事高速光通信收發模塊研發、設計、封裝、測試和銷售，是蘇州承接AI高速互聯需求的重要企業載體。合肥依托集成電路產業發展，在存儲芯片領域形成較強競爭力。典型如長鑫科技更新招股書顯示，2026年上半年預計實現歸母凈利潤500億元至570億元，同比增長超22倍，公司已成為中國規模最大、技術最先進的DRAM研發設計制造一體化企業。

總體來看，人工智能基礎層的發展不僅依賴算力資源建設，也與電子信息制造能力和產業配套體系密切相關，相關產業基礎較好的城市有望在人工智能產業鏈擴張過程中獲得更多發展機會。

技術層：大模型創新持續活躍，頭部城市研發優勢進一步強化

2025年以來，人工智能技術層仍保持較快迭代。隨著大模型能力持續提升，行業關注重點逐步由參數規模和模型性能競爭，延伸至推理能力優化、應用適配以及部署成本控制等方向。與此同時，智能體、多模態模型等技術持續發展，推動人工智能從單一對話工具向更復雜的任務執行場景延伸。開源模型和輕量化模型的快速發展，也在一定程度上降低了企業應用人工智能技術的門檻。

圖：技術層主要產業及代表企業

從城市分布看，技術層對科研資源、高端人才和創新生態的依賴程度較高，相關創新資源正進一步向頭部城市集聚。北京依托高校、科研院所和互聯網企業集聚優勢，在大模型研發、智能體開發等領域保持較高活躍度。截至2026年6月初，北京累計已完成241款生成式人工智能服務備案。AI企業超過2500家，百度、字節跳動、智譜AI、月之暗面等企業持續推進通用大模型、推理模型和智能體產品迭代，模型研發和技術創新活躍度較高。上海依托人工智能產業基礎和企業服務市場，在大模型研發、垂類模型訓練和企業級應用部署方面形成較強支撐，擁有MiniMax、階躍星辰、商湯科技等模型企業，疊加寶信軟件等企業級軟件公司，形成了從技術研發到產業應用的完整鏈條。杭州則依托阿里云、深度求索等企業，在模型服務、開源模型和開發者生態方面發展領先，到2025年底人工智能規模以上核心產業企業超過700家，技術生態和企業基礎仍在持續擴容。

除頭部城市外，部分科教資源較強的城市也在細分領域形成特色優勢。合肥依托科大訊飛等企業，在智能語音和行業大模型方向積累較深；武漢依托高校和光電子產業基礎，在多模態模型、基礎軟件等領域持續開展技術探索。總體來看，技術層的發展更依賴創新資源集聚和研發能力積累，北京、上海、杭州等城市的先發優勢仍較為明顯。

與基礎層相比，技術層企業研發人員和高技能人才占比更高，對城市創新創業環境和居住品質要求也相對較高，因此更容易形成對高品質租賃住房和改善型購房需求的支撐。

應用層：AI加快進入終端產品和行業場景，制造基礎與場景資源成為城市承接關鍵

應用層是人工智能產業鏈中與實體經濟結合最緊密的環節，也是對產業規模擴張和就業帶動影響最直接的領域。與基礎層和技術層相比，應用層覆蓋范圍更廣，既包括AI辦公、企業服務等軟件應用，也包括智能終端、機器人、智能汽車等硬件產品，以及面向制造業、金融、醫療和城市治理等領域的行業解決方案。近年來，隨著模型能力持續提升和部署成本逐步下降，人工智能正逐步向生產制造、企業運營和公共服務等場景滲透。相較于技術層，應用層的發展更依賴產業基礎、市場規模和場景資源，制造業體系完善、應用場景豐富的城市更具發展優勢。

圖：應用層主要產業及代表企業

從城市表現看，深圳、杭州等城市已開始形成較強的人工智能產品化能力。深圳依托電子信息和智能終端產業優勢，在智能硬件、智能汽車和企業服務等領域應用活躍，并與東莞形成“研發+制造”的產業鏈協同，共同推動人工智能從技術研發向終端產品生產延伸。杭州則依托大模型企業和機器人企業集聚優勢，在人形機器人、智能機器人等方向關注度持續提升。與此同時，廣州、武漢、蘇州等產業基礎較強的城市，正積極推動人工智能與制造業融合發展。廣州借助汽車制造、商貿服務和城市治理場景，持續拓展人工智能應用范圍；武漢依托光電子信息、工業制造等產業基礎，推動人工智能向工業生產和交通運輸等場景延伸；蘇州則依托裝備制造和工業基礎，加快推進人工智能在生產制造環節的應用落地。上海、北京等城市也通過開放應用場景、降低企業使用成本等方式，加快人工智能技術向企業經營和公共服務領域滲透。

從地方實踐看，各地正通過開放應用場景、建設智能工廠、發放模型券等方式推動人工智能落地應用，重點方向涵蓋工業制造、交通物流、金融服務、城市治理等領域。隨著應用場景不斷豐富，人工智能正逐步從技術創新向產業賦能延伸。

城市群發展趨勢

聚焦核心城市群與都市圈，錨定高確定性區域

五大核心城市群（長三角、珠三角、京津冀、長江中游、成渝）集聚了全國超四成人口，經濟總量占比超五成，2025年新建商品房銷售面積占全國47%，仍是全國房地產需求的核心承載區域。

表：主要城市群經濟、人口及房地產市場規模

數據來源：各城市統計局，

長三角城市群：2025年，長三角三省一市GDP總量超34.6萬億元，其中27個核心城市GDP規模達29.8萬億元，萬億GDP城市增至10座。其中，2025年上海經濟規模突破5.6萬億元，持續領跑全國，蘇州、杭州、南京、寧波、無錫、合肥、南通、常州、溫州形成梯隊化萬億城市集群。從增速上看，2025年長三角GDP平均增速為5.7%、高于全國平均水平，27個城市中9個城市增速達到或超過6%，僅寧波增速（4.9%）略低于全國水平（5%）。

房地產方面，2026年以來，區域核心城市二手房市場延續回暖態勢，上海3-5月成交連續創近年同期新高，二手房價格已連續三個月環比上漲，市場逐步進入企穩修復階段。新房方面，上海、杭州仍是長三角新房成交規模和需求韌性最突出的城市；合肥在產業升級和人口流入帶動下，新房銷售面積同比降幅收窄；南京、蘇州、寧波等強二線和產業型城市基本面仍具支撐，但受庫存壓力、二手房分流和供應結構影響，新房成交仍處于調整修復階段。從需求特征來看，長三角核心城市購買力基礎相對較強，改善型需求占比較高。上海、杭州等城市受高收入人群集聚及產業升級帶動，資產配置能力較強，使得高品質住宅具備更強的需求承接能力，部分優質改善項目去化表現相對穩健，體現出結構性韌性。

珠三角城市群：2025年，珠三角九市GDP總量達11.9萬億元，占廣東省比重超八成，廣深“雙核”GDP合計突破7萬億元。人口延續增長態勢，2025年深圳、東莞、廣州常住人口分別增加25.9萬人、22.96萬人、12.3萬人，包攬全國城市增量前三；佛山、中山、惠州分別增加9.3、7.77、7.62萬人，同樣位居前列。房地產方面，深圳、廣州于今年4月底集中出臺優化政策，5月以來市場呈現修復趨勢，尤其是深圳市場成交回升明顯。同時，港澳居民北上置業增加，為珠三角城市去化提供支撐。中長期看，產業升級與人口加速集聚為市場提供堅實需求基礎，珠三角房地產仍具發展潛力，核心城市韌性更加突出。

京津冀城市群：2025年，京津冀城市群GDP總量近12萬億元，但區域人口整體繼續回落。房地產方面，新房市場整體仍承壓，二手房表現更具韌性，未來置換鏈條激活有望帶動核心城市新房改善性需求釋放。中長期看，依托現代化首都都市圈建設的紅利，北京等核心城市韌性有望進一步凸顯，但人口下降與區域分化仍是制約市場修復的關鍵因素。

本文為報告節選，完整版報告請聯系獲取

數據說明：

1、本報告研究范圍指所有“地級及以上城市”，不包括自治州、盟等地級行政區。

2、粵閩浙沿海城市群因具體包含城市未公布，本次報告沿用海峽西岸城市群覆蓋范圍統計；為避免重復計算，中原城市群未統計與京津冀、山東半島城市群重疊的城市；長江中游城市群和成渝城市群均出現規劃中只含某城市部分縣、區的情況，為方便計算，本次研究中城市群面積、GDP 和人口等指標均按地級市全市計算。

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