“西北第一奧萊”上市背后的戰略邏輯和價值重估

出品/聯商網

編輯/李高

2026年6月18日，上海證券交易所一記鑼鳴之后，砂之船集團迎來了歷史性時刻——國泰海通砂之船商業REIT（508602）成功掛牌上市。

網下詢價階段有效認購倍數高達103.82倍、公眾發售階段認購倍數達330.20倍、募集資金總額約55.31億元……這些數字背后，資本市場究竟在看什么？

答案，就藏在西安浐灞那14.13萬㎡的建筑里，藏在砂之船近二十年的運營積淀中。

而這一切的根本，是砂之船一以貫之的信仰——用藝術的力量，重塑商業的形態與體驗。從1989年重慶西南大學校園里那間名為“砂之船”的咖啡館，到2008年全國首家奧萊開業，再到今天的超級奧萊矩陣，藝術始終是驅動砂之船前行的主旋律。

因為藝術，我們看到的不是一個只為了賣貨的賣場，而是一個承載品位、情感與社交的“美學生活場”。

六個維度拆解

“西北第一奧萊”是怎樣煉成的

國泰海通砂之船商業REIT底層資產是砂之船（西安）奧特萊斯項目，坐落于西安浐灞國際港核心，商業建筑面積14.13萬㎡。它的“西北第一”不是一天建成的，而是城市量級、區位稟賦、商業模式、運營能力與會員生態共同作用的結果。

但更重要的是，砂之船始終堅持一條獨特的商業路徑——用藝術的力量重塑奧萊。

2016年，砂之船在全球首次發布超級奧萊戰略，凝煉出情感、美學、場景、資本四大核心思維，獨創“A×(1+N)×DT×S”超級奧萊模式，涵蓋超級運動、超級兒童、超級農莊三大IP場景，確立了砂之船獨有的“藝術商業”理念。

當年，意大利Class CNBC王牌對話欄目《Partita Doppia》以“砂之船，中國超級奧萊引領世界潮流”為題，對砂之船集團創始人徐榮燦先生進行了深度專訪。節目中，徐榮燦先生闡述了超級奧萊“用社交場景將商業與消費者連接”的核心理念。

意大利國家時裝協會名譽主席Mario Boselli評價：“超級奧萊是獨特、創新的概念，能夠成功與其他競爭對手區別開來并脫穎而出。”LVMH旗下L Catterton Asia主席Ravi Thakran直言：“投資砂之船是我們做的最好的選擇之一。”這一國際權威評價，印證了砂之船超級商業模式的創造力與引領性。

而西安，正是這套“藝術商業”體系發布后首個完整落地的作品——它的成功是砂之船二十年藝術商業基因的必然結果。

▲砂之船（西安）奧萊實景圖

以下，從六個維度逐一拆解。

一、城市量級：站上商業準一線的風口

西安是國家中心城市、西北經濟樞紐。2025年，西安位列新一線城市第6位，商業資源集聚度全國第九，是中西部唯一“國際化消費環境建設試點城市”。扎根西安，意味著砂之船天然站在了西北消費升級的潮頭。

二、區位優勢：不可復制的流量入口

項目地處國家級生態區——浐灞國際港核心。周邊住宅從285個增至496個，常住人口約75萬。與地鐵3號線無縫銜接，輻射半徑300公里、覆蓋6000萬人口。這種“本地厚客群+大區域輻射”的雙重優勢，全國奧萊罕見。

三、商業模式：西安是“超級奧萊”的首發之地

西安項目，正是砂之船將四大思維、三大場景首個完整落地的作品。它集中體現了砂之船“藝術商業”創作的三大要素——在地文化、稀缺生態、現代商業。

項目從關中農耕文化中汲取靈感，將窯洞的形制融入現代商業空間（在地文化），坐落于國家級浐灞生態區（稀缺生態），打造了集購物、親子、運動、社交于一體的復合型生活空間（現代商業）。滿足當代消費者對品質與體驗的雙重追求。正是這三大要素的有機融合，徹底打破了傳統奧萊“純賣場”的同質化困局，使西安項目成為砂之船全國復制的模板。

▲砂之船（西安）奧萊超級農莊

四、品牌與品類：公認的西北奧萊龍頭

項目集聚約400個品牌，以各品類A類頭部品牌為核心。2025年，已有多個品牌業績全國第一、西北第一。這組數據意味著：在西北奧萊賽道，砂之船不僅是銷售額的領先者，更是品牌方公認的首選合作平臺。

五、運營與會員：高黏性私域構筑業績壓艙石

有的“商品靜態價值+動態價值”管理體系，配合“春日購物嘉年華”、“通宵36小時不打烊”、“紅色第五季”等原創IP，持續提升動銷比與轉化率。截至2025年底，西安項目積累約220萬會員，會員銷售貢獻絕大部分銷售額。2026年一季度，會員數量較上年同期增長25.68%，私域池的深度與活性持續加固。

這意味著，業績增長不依賴外部流量波動，而是建立在高度忠誠、高頻復購的私域池之上——為REITs的穩定現金流提供了可預期的保障。

六、客流與業績：六位一體的戰略驗證

2025年，項目客流約1259萬人次，銷售額約27.91億元，連續多年穩居西北奧萊榜首，并成為西北唯一進入全國TOP10的奧萊。進入2026年，增長勢頭持續——第一季度全場銷售額約8.68億元，同比增長14.64%，運營收入、運營凈收益同比分別增長14.75%、23.63%。

正是這份專注與實力的最新印證，項目資產估值50.28億元，較初始投資增值459%；平均出租率連續三年98%以上；凈收益從2023年的2.77億元增長至2025年的3.13億元。

這六大維度的協同發力，鑄就了砂之船（西安）奧萊不可復制的競爭壁壘。對資本市場而言，這些數字指向一個結論：這是一臺經過九年驗證、具備持續穩定現金流創造能力的“資產機器”。459%的增值率，正是市場對砂之船“把普通商業體運營為現金牛”這一核心能力的量化認可。

▲砂之船（西安）奧萊鳥瞰圖

近二十年深耕

砂之船的戰略定力與全國布局

西安項目的成功，并非孤例。它背后是砂之船集團近二十年始終如一的戰略定力——專注奧萊賽道，從未偏移。

自2008年切入奧萊至今，砂之船18年來無論行業周期如何起伏，始終堅守“藝術商業·超級奧萊”這一主航道。這份專注，讓砂之船得以將全部資源與智慧傾注于一件事：如何用藝術重塑奧萊，如何用運營兌現價值。

藝術，是貫穿砂之船發展的主旋律。從第一家店開業至今，砂之船堅持將藝術基因注入商業空間：用情感聯結替代生硬營銷，用美學設計重塑購物體驗，用在地文化連接情感需求。這一路徑，得到了國際權威媒體的高度評價與印證。

在專注與藝術的驅動下，砂之船逐步構建起覆蓋全國的奧萊版圖。截至2025年末，已在重慶、杭州、南京、合肥、昆明、長春、西安、貴陽、長沙等18個城市布局20家超級奧萊，在營項目18家，總面積超241.61萬㎡（含在建）。每一座城市的項目，都遵循“一城一標桿”的理念，成為當地消費者心中的首選。

在資本層面，同樣是專注的踐行者。砂之船堅持“輕重資產結合”的發展模式：核心城市標桿項目以自持運營沉淀能力，同時依托REITs平臺實現資本循環。2018年，砂之船房地產投資信托在新交所主板上市，成為亞洲首個奧特萊斯REITs，至今已平穩運行八年，股息率8.9%、杠桿率25.1%、出租率98.8%，向全球證明了奧萊資產的跨周期穩定性。

從重慶兩江到18城版圖，從新交所REIT到上交所REIT，砂之船始終堅持以自持運營沉淀核心能力，以模式創新應對消費變遷——這正是近二十年始終站在奧萊賽道第一梯隊的關鍵。而西安項目，正是這套方法論最成熟的果實。

▲砂之船（重慶兩江）奧萊活動期間車流盛況

上市不只是砂之船的成功

為商業不動產證券化提供范本

本次國泰海通砂之船商業REIT上市的價值遠遠超出了企業自身。

對行業而言，砂之船（西安）奧萊為商業不動產證券化提供了一個可參照的范本。

它清晰地回答了三個問題：什么樣的資產適合證券化？——運營數據扎實、現金流穩定、出租率長期保持高位的成熟項目。如何通過運營提升資產價值？——以業態創新、場景迭代和會員精細化運營持續注入活力。REITs如何反哺實體商業？——通過資本循環，讓運營方有更多資源投入存量改造和新項目拓展。砂之船的實踐，為同行探索出一條“運營驅動+資本退出”的可復制路徑。

▲砂之船集團董事局主席徐榮燦（左一）與嘉賓代表共同敲響上市寶鑼

對西安城市而言，砂之船（西安）奧萊是城市商業升級的標桿之作。

作為西北首屈一指的消費地標，砂之船（西安）奧萊依托浐灞生態區優越的區位優勢和項目自身獨特的藝術商業空間，不僅自身成為年銷售近28億元的區域商業龍頭，更持續帶動了浐灞生態區整體商業活力的提升。項目直接和間接創造了數千個就業崗位，每年貢獻穩定稅收，成為西安建設國際消費中心城市的重要助力。

對實體商業創新而言，本次上市釋放了一個明確信號：商業不動產的價值，不取決于拿地時的眼光，而取決于持續投入的運營能力。459%的增值率正是這一邏輯的有力證明。當行業進入存量時代的“深水區”，真正能跑出來的，一定是那些深耕運營、不斷創新、持續為消費者創造價值的玩家。

提速輕資產擴張與城市更新

從“奧萊運營商”向“資管平臺”跨越

砂之船正式確立“輕資產擴張+城市更新”雙輪驅動的核心戰略。

在全國拓店層面，砂之船將依托品牌、管理、資源的輕量化輸出，重點布局省會城市及高潛力地級市，實現低成本、高效率的全國規模化布局。

在城市更新領域，砂之船將深耕核心城市優質存量商業資源，通過業態革新、場景升級與數字化賦能，將老舊商業載體升級為集潮流購物、休閑社交、文旅體驗于一體的城市商業新地標，在有效盤活存量資產的同時，持續為公募REITs平臺輸送優質底層資產，實現企業商業價值與城市社會價值的雙向共贏。

從西安浐灞到上海證券大廈，一座奧萊完成了從消費地標到資本標的的跨越。對砂之船而言，這只是一個新的起點。這是砂之船從“奧萊運營商”向“資管平臺”跨越的重要里程碑，也是中國商業不動產證券化進程中，民營資本與專業運營深度融合的標桿樣本。

但在所有宏大敘事之下，砂之船始終篤定兩條質樸而堅實的路徑：運營，是價值創造的根基；藝術，是品牌生長的靈魂。

砂之船始終堅持的“藝術商業”，并非凌空高蹈的理念，而是每一天的實踐——用AI提效，用藝術賦美，讓消費者在砂之船收獲的不僅是超值的價格，更是一份觸手可及的美好體驗。

砂之船將一如既往，以極致的運營力、產品力與服務力，兌現“引領全球消費者極具內涵的品位生活方式”的承諾。

從1989年的一間咖啡館，到2016年的超級奧萊全球戰略發布，再到今天的雙REIT資本平臺——砂之船用藝術商業的DNA，連接了過去、現在與未來。這，便是砂之船最深沉的回響。

我們堅信，未來的鑼聲，還會在更多城市、更多項目中響起。但比鑼聲更持久的，是砂之船日復一日扎根運營、向上生長的藝術商業精神——以不變的內功，應對萬變的市場；以從容的姿態，穿越每一個周期。

-End-