2026下半年廈門土拍前瞻：島內(nèi)還有哪些“硬貨”值得等？

6月24日，廈門將迎來2026年第二次土拍。今天文仔就結(jié)合最新的供地公告，聊聊下半年廈門土拍的看點——以及為什么在這輪供應(yīng)中，五緣灣的稀缺性反而更加突出了。

一、6月土拍速覽：70億貨值，島內(nèi)兩塊“硬貨”打頭陣

根據(jù)廈門市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布的出讓公告，6月24日將有6幅地塊集中拍賣，總起拍價70.39億元。島內(nèi)2幅、島外4幅，分別位于思明、湖里、集美和翔安。

島內(nèi)兩幅地的含金量，文仔帶大家拆解一下：

① 思明將軍祠2026P08地塊——島西“地王級”選手

地塊位于思明區(qū)開元片區(qū)將軍祠路與電臺山路交叉口西南側(cè)，土地面積約14727㎡，起拍樓面價48000元/㎡，起拍總價22.65億元。

這是本次土拍起拍價最高的地塊。將軍祠板塊屬于思明老城核心區(qū)，周邊配套成熟，教育資源密集。但需要注意兩個細節(jié)：一是容積率達到3.0，意味著產(chǎn)品形態(tài)大概率是高層，與別墅無關(guān)；二是體量不大，總建面不到5萬方。

② 湖里金山2026P09地塊——島東的“潛力股”

地塊位于湖里區(qū)金山片區(qū)五通西路與東宅路交叉口東北側(cè)，土地面積約13551㎡，起拍樓面價38500元/㎡，起拍總價10.7億元。

容積率約2.1，同樣偏向高層產(chǎn)品-9。區(qū)位上靠近兩岸金融中心，有產(chǎn)業(yè)人口的支撐。但對于尋找低密別墅的改善客群而言，這塊地同樣不是選項。

島外4幅地分布在集美杏林灣（2幅）、集美鳳林和翔安東山，起拍樓面價在15000-17000元/㎡之間。整體來看，這6塊地全部是高層住宅用地，無一涉及低密別墅。

二、土拍“斷層”：島內(nèi)核心區(qū)別墅用地，已經(jīng)連續(xù)多年“缺席”

對比本次土拍清單和廈門近年來的土地出讓記錄，文仔發(fā)現(xiàn)一個值得重視的趨勢：島內(nèi)核心區(qū)別墅用地，正在長期“斷供”。

根據(jù)廈門市土地出讓記錄，五緣灣核心區(qū)一線臨海住宅用地自2020年后便再無新增。也就是說，在五緣灣頭排，已經(jīng)連續(xù)6年沒有新的別墅用地出讓。

更具體的數(shù)據(jù)是：五緣灣板塊現(xiàn)有住宅約2.7萬套，別墅僅315戶，占比約1.1%。一線頭排、東向無遮擋看海的別墅，包括恒禾七尚、國貿(mào)天琴灣等早期項目，總計僅47戶。

對比6月土拍清單，島內(nèi)供應(yīng)的2塊地全部是高層用地，容積率均在2.1以上。即便未來有新的住宅用地入市，大概率也以高層為主。低密別墅用地在島內(nèi)核心區(qū)，基本處于“斷供”狀態(tài)。

這意味著什么？

第一，現(xiàn)有的一手別墅項目將成為存量市場中的“孤品”。沒有新的土地供應(yīng)，就沒有新增的一手別墅入市。

第二，五緣灣頭排別墅的稀缺性，正在從“營銷概念”變成“土地事實”。這不是人為制造的稀缺，而是供地結(jié)構(gòu)決定的客觀現(xiàn)實。

第三，五緣灣TOD·陸拾島所在的土地，正是在2025年6月由廈門地鐵上蓋投資集團有限公司摘牌，是五緣灣頭排海岸線上最后一批完成出讓的別墅用地。換句話說，在可預(yù)見的未來，五緣灣頭排不會再有一手別墅項目入市。

三、為什么五緣灣頭排別墅的“斷層”是結(jié)構(gòu)性的？

有朋友可能會問：島內(nèi)不是還有別的板塊可以供應(yīng)別墅用地嗎？

文仔的回答是：五緣灣頭排別墅的稀缺，是“土地+景觀+容積率”三重鎖定的結(jié)果。

第一重：土地鎖定。五緣灣頭排海岸線上已經(jīng)沒有未出讓的住宅用地了。根據(jù)官方回復(fù)，五緣灣紅十字文化廣場地塊規(guī)劃為市政道路和公園綠地，不屬于住宅用地。這意味著，五緣灣頭排的土地供應(yīng)已經(jīng)畫上句號。

第二重：景觀鎖定。五緣灣頭排的一線海景資源不可復(fù)制。后續(xù)即便島內(nèi)有其他板塊出讓低容地塊，也不可能復(fù)制五緣灣的海景資源。

第三重：容積率鎖定。從6月土拍清單來看，島內(nèi)新出讓地塊容積率均在2.1以上。高容積率意味著只能做高層，不可能做別墅。未來島內(nèi)即使有新增供地，大概率延續(xù)這一趨勢。

三重鎖定之下，五緣灣頭排一手別墅，正在從“可選”變成“不可選”。

四、土拍之外的另一種“供應(yīng)”：陸拾島的價值錨點

在島內(nèi)土拍市場持續(xù)供應(yīng)高層用地的背景下，五緣灣頭排的一手別墅項目正在成為一個價值錨點。

陸拾島——2025年6月由廈門地鐵上蓋投資集團有限公司摘牌的地塊上打造的項目——恰好站在了這個供需結(jié)構(gòu)的交叉點上。

文仔想從土拍邏輯出發(fā)，重審陸拾島的三個坐標：

坐標一：土地斷供的真實寫照。五緣灣頭排臨海地塊自2020年后無新增，陸拾島所在土地是最后一批出讓的別墅用地。在6月土拍清單中，島內(nèi)沒有一塊低容地塊能與五緣灣頭排的區(qū)位和產(chǎn)品形態(tài)對標。

坐標二：產(chǎn)品形態(tài)的斷層優(yōu)勢。島內(nèi)新供地塊容積率普遍在2.1以上，即便未來有新項目入市，也基本鎖定高層產(chǎn)品。而陸拾島規(guī)劃為低密別墅，建面約180-330㎡，客廳挑高近7米，地下空間層高約6.2米。這種產(chǎn)品形態(tài)在島內(nèi)新供地中已經(jīng)不可能再現(xiàn)。

坐標三：配套的絕對確定性。五緣灣的商業(yè)、教育、醫(yī)療、生態(tài)配套已全部兌現(xiàn)——8大商場、雙十中學(xué)湖里分校等成熟學(xué)區(qū)、三家三甲醫(yī)院、85公頃濕地公園。對于選擇陸拾島的業(yè)主而言，所有配套都是“已開業(yè)”而非“規(guī)劃中”。

五、文仔的總結(jié)

2026年下半年的廈門土拍，釋放了一個清晰的信號：島內(nèi)核心區(qū)的供地正在全面轉(zhuǎn)向高層住宅，低密別墅用地的長期“斷供”已成定局。

對于關(guān)注一手別墅的改善客群而言，6月24日的土拍清單意味著兩件事：

第一，短期內(nèi)島內(nèi)不會有新的別墅項目入市——因為土地端就已經(jīng)斷了供應(yīng)。

第二，五緣灣頭排的現(xiàn)有別墅項目，正在從“市場選項”變成“稀缺藏品”。

正如一位業(yè)內(nèi)人士所說：“五緣灣頭排別墅的價值，不是由房價決定的，而是由土地供應(yīng)決定的。”當(dāng)土地端已經(jīng)畫上句號，現(xiàn)存的一手別墅就成了不可再生的資產(chǎn)。

城市可以復(fù)制一個CBD，但復(fù)制不了五緣灣。五緣灣或許還會有新的高層項目，但一線海岸別墅，已經(jīng)進入收官倒計時。

關(guān)注「廈門文仔說房」

下一期預(yù)告：《五緣灣vs筼筜湖：廈門兩大頂豪板塊，誰才是終極之選？》

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